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Você está em:   IGF Modelos de documentos Petição Imobiliário Contestação à ação de obrigação de fazer (01)

Petição - Imobiliário - Contestação à ação de obrigação de fazer (01)


 Total de: 15.245 modelos.

 
Contestação à ação de obrigação de fazer.

 

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO DO .....

....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP ....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., por intermédio de seu advogado (a) e bastante procurador (a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor

CONTESTAÇÃO

à ação de cumprimento de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por perdas e danos, interposta por ....., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

PRELIMINARMENTE

1. DO INDEFERIMENTO DA INICIAL

a) Por violação aos termos do artigo 282 e 283 do Código de Processo Civil.

A inicial apresentada no caso em comento não cuidou de observar os requisitos de artigo 282 do Código de Processo Civil, que assim determina:

Art. 282. A petição inicial indicará:

I - o juiz ou tribunal, a que é dirigida;

II - os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do autor e do réu;

III - o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;

IV - o pedido, com as suas especificações;

V - o valor da causa;

VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;

No caso em comento a Requerente não especificou, nem tampouco individualizou todos os réus.

Ao qualificar a pessoa jurídica em face da qual pretende seja proferido o provimento jurisdicional pleiteado, trouxe como parte Requerida:

".........., pessoa jurídica de direito privado com CNPJ desconhecido e CRECI ..........., com sede na Rua ....., n.º ............, bairro........, na pessoa de seu representante legal, em ......

A falha na inicial, não está representada pela ausência do CNPJ da empresa, mas no fato de Ter se valido unicamente do nome fantasia, apresentando como inscrição do CRECI número não pertencente à ora Requerida, bem como vem fundamentar sua demanda em fatos desconhecidos da ora Contestante, haja vista que à exceção das fotocópias de jornais e do original juntado às fls. ..............., nenhum outro documento representativo do envolvimento da ora Contestante com a relação jurídica que se pretende discutir, foi juntado aos autos.

Determina o artigo 282, inciso VI que ao autor compete indicar na petição inicial as provas com que pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados.

No caso dos autos, a Requerente em inobservância aos termos do artigo 283, não instrui a inicial com os documentos indispensáveis à sua propositura.

Vejamos o teor do referido artigo:

Art. 283. A petição inicial será instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação.

A presente ação versa sobre o direito invocado pela Requerente de ser reparado pelas perdas e danos ocasionados pela empresa ........, CRECI ....................., em razão da intermediação por parte desta do contrato de compra e venda de fls. ............, sem contudo colacionar aos autos nenhum documento apto a provar o alegado, ou seja, não traz no feito documento capaz de demonstrar que a referida compra e venda foi efetivamente intermediada pela ora Contestante.

Não por demais salientarmos, que desde ............ a Requerida optou pelo sistema jurídico das franquias, sendo o nome ........., apenas uma marca, de propriedade da Requerida, sob a administração da empresa ......

Por esta razão, a Contestante buscou junto as franqueadas informações sobre a possibilidade das negociações terem se dado por intermédio de uma de suas franqueadas, localizando a existência da Proposta para compra e venda de imóvel com sinal de Reserva, referente ao caso em tela junto à empresa .............., bem como do Contrato de Intermediação com Opção de Venda, realizado entre esta empresa e o Segundo Requerido.

Desta forma, considerando que a Requerente apresentou na qualificação o nome de fantasia utilizado pela franquiadora e suas franqueadas, não apresentou o número da inscrição no CNPJ e apresentou inscrição no CRECI não pertencente à Contestante, nem à empresa ..........., se referida falha não autorizar o indeferimento da inicial, por certo é de ser determinada a sua emenda, para que a Requerente, demonstre em face de qual empresa pretende mover a presente ação.

Conclui-se que é de se determinar o indeferimento liminar da inicial, nos termos do artigo 282, inciso II e 283 do Código de Processo Civil ou seja determinado a emenda da inicial, para que a Requerente determine qual das empresas pretende venha a figurar no pólo passivo da presente demanda.

Ante a inépcia da inicial

É de se notar que a inicial é inepta ante a deficiência do pedido formulado. Veja-se que a Requerente pretende sejam as rés condenadas a "... entregar à autora um imóvel residencial na região central desta Capital, com as mesmas especificações anunciadas na propaganda inclusa, arcando ainda com as despesas de transferência, ou alternativamente que devolva o valor do negócio corrigido ...", (fls. .............).

O fundamento do pedido em questão, conforme termos contidos na peça vestibular, é a alegada indução em erro da Requerente pelas Requeridas, já que comprou imóvel comercial, pensando se tratar de imóvel residencial, tudo em razão da omissão dolosa das Requeridas.

Entretanto, temos que salientar que dos fatos narrados e do fundamento jurídico invocado, não se pode concluir de forma lógica pelo pedido formulado, à vista de que, em se tratando de compra e venda de bem imóvel, adquirido por meio de Escritura Pública de Compra e Venda, a solução da presente demanda não pode ser, simplesmente a pretendida pela Requerente, vez que, carece o referido contrato, se reconhecida a existência de conduta dolosa das Requeridas, sendo o dolo causa de anulabilidade contratual, esta por certo depende de declaração judicial.

Contudo a prestação jurisdicional invocada pela Requerente não é a declaratória de nulidade da Escritura Pública de Compra e Venda, ante a existência de dolo, pretende a Requerente, simplesmente, sejam as Requeridas condenadas na forma do Código de Defesa do Consumidor a substituir o bem adquirido ou lhe seja devolvido o respectivo valor.

O mote da presente questão não é a aplicação ou não do Código de Defesa do Consumidor nos contratos imobiliários, mas tão somente, verificar-se que em se tratando de transação imobiliária concretizada mediante escritura pública, não se pode perder de vista que, ainda que se considere o CODECON como norma aplicável, este não tem o condão de afastar as demais normas do Código Civil relativas aos presentes contratos.

Ademais, veja-se que o vício apontado pela Requerente não é diretamente dirigido ao bem adquirido, mas guarda relação com o vício de consentimento, nos termos dos artigos 92 e seguintes combinado com artigo 147, inciso II do Código Civil de 1916, norma aplicável no caso em comento, ante o princípio da irretroatividade da norma.

Nesta cadência, somente se pode admitir os pleitos formulados na inicial, quais sejam os de entrega de outro bem ou a devolução dos valores pagos, com a condenação das Requeridas aos respectivos danos, se houver precedente declaração judicial de nulidade da Escritura Pública de Compra e Venda de fls. ........................... por vício de consentimento.

Ou seja, não se pode aceitar como lógicos os pedidos formulados na inicial, quando a Requerente tão somente pretende a devolução dos valores pagos ou a substituição do bem adquirido, sem pretender a anulação do instrumento contratual correspondente.

Outrossim, embora cientes do notável saber jurídico de Vossa Excelência é possuidor, não por demais salientarmos que a imprescindível declaração de nulidade da referida Escritura Pública e ainda do registro destes termos da Matrícula do Imóvel, não poderá ser decretada de ofício na sentença a ser proferida, já que este respeitável juiz tem sua atividade jurisdicional limitada ao disposto no artigo 128 do Código de Processo Civil:

"O juiz decidirá a lide nos limites em que foi proposta, sendo-lhe defeso conhecer de questões, não suscitadas, a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte."

Não podemos deixar de considerar ainda o disposto nos artigos 2º e 460 de nosso Código de Processo Civil, que assim prevêem:

Art. 2º. Nenhum juiz prestará a tutela jurisdicional senão quando a parte ou o interessado a requerer, nos casos e forma legais.

Art. 460. É defeso ao juiz proferir sentença, a favor do autor, de natureza diversa da pedida, bem como condenar o réu em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

Os artigos 2º, 128 e 460 traduzem, em norma positivada, um princípio fundamental do direito processual, qual seja o PRINCÍPIO DA DEMANDA, segundo o qual a parte dispõe da liberdade de agir quando e como quiser, ou seja, é o cidadão, e não o juiz, que movimentará a máquina do Judiciário, determinando quando e sobre o que deverá pronunciar.

Verifica-se portanto dos termos dos artigos supra citados que é o próprio cidadão que concede e delimita a jurisdição do juiz, quando formula seu pedido, já que sem este ou fora dos termos deste não detém jurisdição o órgão judicial.

......... em seus Comentários ao Código de Processo Civil. 5ª edição, Rio de Janeiro, Editora Forense, 1988, v. 1, n. 689, página 523, preleciona que "O conflito de interesses que surgir entre duas pessoas será decidido pelo juiz não totalmente, mas apenas nos limites em que elas o levarem ao processo."

Neste prisma, impossível a declaração de nulidade da escritura acima mencionada quando não restou devidamente formulado o correspondente pedido da referida prestação jurisdicional pela Requerente.

Feitas estas considerações, temos que salientar, que há pedidos que não poder subsistir por si só, já que dependentes de outra declaração judicial. É o que ocorre no presente caso, onde a devolução dos valores pagos, alternativamente, formulado na inicial, somente pode se dar com a declaração judicial de anulação do contrato firmado.

Portanto, concluir-se que a inicial não guarda sentido lógico ou ainda carece de pedido imprescindível para que se possa atender os demais pedidos formulados, devendo desta forma ser indeferida nos termos do artigo 295, inciso I e parágrafo único, inciso I e II do Código de Processo Civil, sendo extinta a presente ação com fundamento no artigo 267, inciso I.

2. DA ILEGITIMIDADE DA PRIMEIRA REQUERIDA

Face ao que nos aconselha o princípio da eventualidade, destarte a necessidade de esclarecimento por parte da Requerente, acerca de quem efetivamente deve estar no pólo passivo da presente demanda, antes de rebatermos o mérito da questão posta ao deslinde deste M.M. Juízo, temos que demonstrar a ilegitimidade passiva da Requerida ................, em razão de que, conforme contrato social em anexo, a pessoa jurídica localizada na Rua ........, n.º .........., bairro ........................., inscrita no CRECI ...... é a ora Contestante, que participação alguma teve no negócio entabulado pela Requerente, vez que o negócio em questão restou firmado com ........, pessoa jurídica inscrita no CRECI ......

Insta salientar que a Requerida, na condição de detentora da marca "............", firmou com a ....... o contrato de franquia em anexo.

Referido contrato é regido pelos termos da Lei ............, a qual dispõe em seu artigo 2º:

Art. 2º. Franquia empresarial é o sistema pelo qual um franqueador cede ao franqueado o direito de uso de marca ou patente, associado ao direito de distribuição exclusiva ou semi-exclusiva de produtos ou serviços e, eventualmente, também ao direito de uso da tecnologia de implantação e administração de negócio ou sistema operacional desenvolvidos ou detidos pelo franqueador, mediante remuneração direta ou indireta, sem que, no entanto, fique caracterizado vínculo empregatício.

Temos assim, no caso em comento, a presença de três contratos distintos, senão vejamos:

1º - um contrato de franquia realizado entre a Primeira e a Segunda Requerida, onde esta adquire o direito ao uso da marca de que aquela é detentora, restando claro dos termos do contrato, conforme Cláusula ................, que franqueadora (Primeira Requerida) e franqueada (Segunda Requerida), são pessoas juridicamente distintas e absolutamente independentes entre si, jurídica e financeiramente.

2º - Um contrato de administração de imóvel firmado entre ....................................................................., e a Requerente, conforme documento em anexo.

3º - Um Compromisso de Compra e Venda, firmado entre a Requerente e o Segundo Requerido, por intermédio da empresa ..............................................................., conforme proposta de compra e venda em anexo.

A relação jurídica posta ao deslinde do Poder Judiciário é justamente esta última, na qual a Requerida em tela não teve qualquer participação.

O artigo 3º do Código de Processo Civil assim enuncia:

"Para propor ou contestar ação é necessário Ter interesse e legitimidade."

Veja-se que a legitimidade é condição indispensável não só para propor ações judiciais mas também para contestar, ou seja, é preciso que se a demanda seja proposta por quem foi parte na relação jurídica que se discute e em face de que também o foi.

Para melhor elucidarmos a questão, citamos as considerações de Vicente Greco Filho in "DIREITO PROCESSUAL CIVIL BRASILEIRO", 1º vol., 9ª edição, Editora Saraiva, pág.: 77:

"Refere-se às partes, sendo denominada, também, legitimação para agir ou, na expressão latina, "legitimado ad causam". A legitimidade, no dizer de Alfredo Buzaid, conforme já referido (Cap. 1, 8), é a pertinência subjetiva da ação, isto é, a regularidade do poder de demandar de determinada pessoa sobre determinado objeto. A cada um de nós não é permitido propor ações sobre todas as lides que ocorrem no mundo. Em regra, somente podem demandar aqueles que forem sujeitos da relação jurídica de direito material trazida a juízo. Cada um deve propor as ações relativas aos seus direitos. Salvo casos excepcionais expressamente previstos em lei, quem está autorizado a agir é o sujeito da relação jurídica discutida. Assim, quem pode propor ação de cobrança de um crédito é o credor, quem pode propor a ação de despejo é o locador, quem pode pleitear a reparação do dano é aquele que o sofreu.

DO MÉRITO

DOS FATOS

A Requerente propôs a presente ação visando o recebimento por danos materiais, alegando em síntese:

Que, em razão de anúncios veiculados pela Requerida através da ..........., esta compareceu a escritório da mesma, a fim de adquirir o imóvel sito à Rua ............, n.º ........, apartamento ............, o qual foi divulgado como sendo imóvel residencial.

Que ao verificar o imóvel divulgado, constatou a Requerente que se tratava de um conjunto comercial, contudo, concretizou a compra e venda em razão de Ter-lhe sido garantido pelos Requeridos que não haveria problema algum no fato desta utilizar o imóvel para fins residenciais.

Que a afirmativa dos Requeridos foi fato determinante da compra e venda, tendo assim estes induzido em erro a Requerente para que se efetuasse a contratação.

Que o Condomínio ........, em ....., mediante Assembléia Geral, decidiu regularizar as atividades, deliberando pela desocupação dos imóveis que não tivessem sendo utilizados para fins comerciais, vindo em ......... fixar multa para os proprietários que estivessem residindo no local.

Que a Requerida feriu as normas do Código de Defesa do Consumidor, vez que veiculou publicidade que induziu em erro a Requerente, já que omitiu dados importantes.

Que em razão destes fatos deve a Requerida ser obrigada a entregar à Requerente outro imóvel, desta vez com finalidade residencial ou devolver os valores pagos, responder pelos prejuízos materiais sofridos pela Requerente, bem como, na forma dos artigos 461, § 1º e 633 do Código de Processo Civil, ser condenada ao pagamento de perdas e danos.

Em que pesem os fundamentos apresentados pela Requerente, temos que salientar que os fatos não se passaram da forma narrada, e portanto, não podem surtir o efeito pretendido pelo mesmo.

DO DIREITO

Ora, Excelência, a contestante não feriu o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a publicidade não era enganosa, como se pode ver no folder juntado - doc nº .....

A autora está agindo com litigância de má-fé, devendo ser condenada nas penas da lei.

DOS PEDIDOS

Ante todo o exposto, requer-se seja julgada TOTALMENTE IMPROCEDENTE a ação, pelos motivos antes expostos.

Nesses Termos,
Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]


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