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Compra e venda de apartamento (02)


Promessa de compra e venda de apartamento.

 

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, que as partes contratantes abaixo qualificadas, após terem tido conhecimento prévio do texto deste instrumento e compreendido o seu sentido e alcance, firmam, entendidos que o presente negócio jurídico se regulará pelos itens em sucessivo, mutuamente aceitos e outorgados.

A)- NA QUALIDADE DE PROMITENTE VENDEDORA:

........ , pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ com o nº. ............ , com sede à rua ................... , neste ato representada por seus sócios gerentes Sr. ............ , brasileiro, casado, engenheiro químico, portador da CI/RG nº. ............ , inscrito no CPF/MF sob nº. ......................... e Sr. ............................ , brasileiro, solteiro, empresário, portador da CI/RG nº. ................ , inscrito no CPF/MF sob nº. ................ , residentes e domiciliados nesta Capital.

B)- NA QUALIDADE DE PROMITENTE COMPRADORES:

.......... , brasileiro, Engº. Civil, portador da CI/RG nº. .......................... , inscrito no CPF/MF sob nº. ................... , casado pelo regime da comunhão parcial de bens com ........... , brasileira, do lar, residentes e domiciliados à rua ............... Fone: (......) .........

CLÁUSULA PRIMEIRA:

A PROMITENTE VENDEDORA, por este contrato particular e melhor forma de direito, promete vender aos PROMITENTES COMPRADORES, que prometem comprar, como comprometidos ficam nos termos deste instrumento, os imóveis descritos e caracterizados na CLÁUSULA SEGUNDA infra, pelo preço e condições de pagamento estabelecidos na CLÁUSULA TERCEIRA e pelas demais condições pactuadas neste instrumento particular.

CLÁUSULA SEGUNDA: DA UNIDADE OBJETO DESTE CONTRATO PARTICULAR:

a)- APARTAMENTO Nº. ........... , do tipo ".........", localizado no ........ andar ou .......... pavimento do EDIFÍCIO ............ , situado à rua .................... , na cidade de .........................-............., com vista da citada rua apartamento de frente, com uma área construída privativa de ....................... , área de uso comum (inclusive garagem) de ................... , área construída total de ................ , fração ideal do solo de ................. e quota ideal do terreno de ................ .

Parágrafo Único:

O EDIFÍCIO .................... , com incorporação imobiliária nos termos da lei 4.591/64 e legislações posteriores, está sendo construído pela PROMITENTE VENDEDORA sobre o lote de terreno ............ , objeto da matrícula nº. .................... do Cartório de Registro de Imóveis da ....... Circunscrição Imobiliária da Comarca de ...... , tudo em conformidade com o projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura Municipal de .............................-.............. .

A PROMITENTE VENDEDORA poderá modificar, alterar ou substituir as especificações de acabamento, sejam as das partes comuns do prédio, sejam as da unidade objeto deste negócio jurídico, se feitas por outras de equivalente qualidade ou função, sempre que a PROMITENTE VENDEDORA conclua ser necessário por falta de materiais, produtos ou equipamentos no mercado, ou visando solução de ordem técnica ou estética relevantes, ou para atender exigência de órgãos públicos, empresas concessionárias de serviços públicos ou visando soluções ditadas pelo mercado imobiliário.

CLÁUSULA TERCEIRA: DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

O preço deste negócio jurídico é de R$ .......... (.......), a serem pagos pelos PROMITENTES COMPRADORES, à PROMITENTES VENDEDORA, da seguinte forma:

a) R$ ..... (..........) nesta data, a título de sinal de negócio e princípio de pagamento, e que b) R$ .................. para pagamento nas chaves, isto é: para pagamento no mês em que for emitido pela Prefeitura Municipal de ...........................-
............. o Certificado de Conclusão da Obra.

Parágrafo Primeiro:

O local de pagamento da parcela vincenda do preço ajustado é o endereço da PROMITENTE VENDEDORA, salvo mudança formalmente comunicada. O recebimento da parcela pela PROMITENTE VENDEDORA, compreendendo o valor original, atualização monetária, juros e, se for o caso, encargos de mora, será através de recibo próprio ou através de Letra de Câmbio. A PROMITENTE VENDEDORA fica, desde já, autorizada pelos PROMITENTES COMPRADORES para sacar as respectivas letras de câmbio para a cobrança da parcela. A PROMITENTE VENDEDORA poderá utilizar-se dos serviços da rede bancária para a cobrança da parcela, inclusive por meio de cobrança do tipo expressa ou escritural.

Parágrafo Segundo:

O valor da parcela vincenda, de que trata a alínea "b" do "caput" desta cláusula, é base dia ........./................./........... e a partir de então será corrigido em percentual correspondente a ..........% (.........) da variação mensal acumulada do índice ...........

Parágrafo Terceiro:

No caso de extinção, congelamento, modificação ou não publicação do índice estabelecido no parágrafo segundo retro, as partes pactuam desde já, que, para o cálculo dos reajustes monetários da parcela vincenda do preço ajustado desta promessa de compra e venda, utilizar-se-á, substitutiva e automaticamente, percentual correspondente a ..........% (........................) da variação mensal acumulada do índice IGP-M (divulgado pela Fundação Getúlio Vargas).

Parágrafo Quarto: Equilíbrio Econômico - Financeiro

A PROMITENTE VENDEDORA e os PROMITENTES COMPRADORES pactuaram a regra de reajuste monetário, conforme parágrafos acima, porque reconhecem, e por isso se obrigam expressamente, que este contrato, nos termos do art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal, é um ato jurídico perfeito, representando sua vontade, que não poderá ser prejudicado por lei ou decisão futura, e que o reajuste monetário é condição essencial do negócio ajustado, para proteger o equilíbrio econômico e financeiro contratual.

Parágrafo Quinto:

O atraso no pagamento de parcela do preço sujeitará aos PROMITENTES COMPRADORES pagarem à PROMITENTE VENDEDORA:

a)- O valor da dívida vencida e reajustada monetariamente pelo indexador contratual, inclusive PRO RATA DIA, até o dia em que efetuarem o pagamento;

b)- Juros de mora de .......% (....................) ao ano, contados diariamente;

c)- Multa compensatória de .......% (....................) sobre o valor atualizado da parcela inadimplente.

Parágrafo Sexto:

Se os PROMITENTES COMPRADORES pagarem qualquer parcela em atraso, inclusive em Cartório de Protesto de Títulos, sem o pagamento de juros, multa e correção monetária, persistirão em mora, sujeitando-se às sanções previstas neste contrato, ressalvado o direito da PROMITENTE VENDEDORA de sacar contra os mesmos letra de câmbio no valor relativo aos juros, multa e reajuste, com vencimento à vista, a ser levada a protesto, ficando acordado que se a PROMITENTE VENDEDORA tiver que promover execução judicial da Letra de Câmbio, ao seu valor serão acrescidos juros de mora de .............% ao ano e reajuste monetário com base na variação do índice pactuado neste contrato particular, sujeitando-se os PROMITENTES COMPRADORES, ainda, às custas processuais e honorários advocatícios de ...........% (........................) sobre o valor da execução e à multa pactuada na letra "c" do parágrafo quinto desta cláusula.

Parágrafo Sétimo:

O recebimento em atraso de qualquer obrigação, sem a conseqüente cobrança das respectivas cominações contratuais, quaisquer que sejam as circunstâncias, o fato, mesmo reiterado, será a atitude tida, para todos os efeitos, como ato de simples tolerância por parte da PROMITENTE VENDEDORA, não induzindo liberalidade, novação, renúncia ou mesmo alteração de qualquer avença, permanecendo todas íntegras e exigíveis.

Parágrafo Oitavo:

Fica pactuado entre as partes que eventuais antecipações no pagamento do saldo devedor do preço deste negócio jurídico, poderão ser feitas desde que acrescidas dos reajustes monetários com base em .........% (.....................) da variação do indexador eleito neste contrato particular, acumulados da data deste contrato particular até o dia em que se der o pagamento das antecipações.

CLÁUSULA QUARTA:

O imóvel objeto deste negócio jurídico encontra-se em construção pela PROMITENTE VENDEDORA, sendo que a conclusão das obras do empreendimento é prevista para .................................... , sendo admitida uma tolerância de atraso de até ......... (....................) dias sem que incida sobre a PROMITENTE VENDEDORA qualquer pena, sanção ou multa.

Ocorrendo atraso na entrega do imóvel por prazo superior aos ........ dias de tolerância, acima mencionado, obriga-se a PROMITENTE VENDEDORA a pagar aos PROMITENTES COMPRADORES multa mensal de valor correspondente a ...........% (.................................) sobre as importâncias por ela recebidas por conta do preço deste negócio jurídico, multa esta que incidirá proporcionalmente aos dias de atraso na entrega do imóvel contados a partir do término do prazo de tolerância retro mencionado. Para o cálculo da multa, as importâncias recebidas por conta do preço serão corrigidas em percentual correspondente a ..............% da variação do ............. , da data do recebimento pela PROMITENTE VENDEDORA até o término do prazo de tolerância supra citado.

Parágrafo Primeiro:

Fica pactuado que a entrega do imóvel e a imissão de posse pelos PROMITENTES COMPRADORES, somente se dará se eles estiverem quites com suas obrigações e compromissos para com a PROMITENTE VENDEDORA.

Parágrafo Segundo:

Na data de entrega das chaves, as partes farão vistoria aos apartamentos objetos desta promessa de compra e venda, e na oportunidade os PROMITENTES COMPRADORES firmarão TERMO DE VISTORIA E RECEBIMENTO DEFINITIVO, no qual declararão estarem recebendo os imóveis em perfeitas condições de habitabilidade, com relação às referidas unidades e ao edifício como um todo, e desde já, fazem menção e explicitam a sua anuência com relação aos prazos de decadência para possíveis reclamações, quais sejam:

a)- Prazo de decadência de ........... (.............................) dias, contados da data da entrega do imóvel, para reclamar possíveis vícios ou defeitos redibitórios, isto é, ocultos, na entrega, mas que venham a surgir dentro do aludido prazo de ............ (............................) dias. Esses defeitos ocultos referem-se ao funcionamento hidráulico-sanitárias, elétricas, telefônicas e de impermeabilização.

b)- Prazo de decadência de ......... (...................) anos, contados da data do "habite-se" do imóvel, com relação à solidez e segurança da edificação.

I. Os defeitos aparentes ou visíveis, se constatados durante a vistoria para a entrega da unidade, serão reparados no prazo máximo de ......... (.............) dias, e referem-se a defeitos nas ferragens, portas, caixilhos, guarnições, pintura, carpetes, louças sanitárias, caixas de descargas, pisos (caimento e colocação), trincas internas, esquadrias de alumínio, metais sanitários, e vidros.

Parágrafo Terceiro:

No que se relaciona aos possíveis defeitos ocultos na entrega da unidade, mas que venham a surgir dentro do prazo de ............ (............................) dias, conforme alínea "a" do parágrafo segundo retro, serão observadas obrigatoriamente as seguintes regras:

a)- Os PROMITENTES COMPRADORES notificarão a PROMITENTE VENDEDORA, por carta protocolada, especificando com detalhes a natureza e a origem do defeito;

b)- Se for comprovado que o defeito decorreu do mau uso da unidade e ou das suas instalações, equipamentos ou componentes, ou de atos praticados por terceiros, a PROMITENTE VENDEDORA estará desobrigada de repará-lo.

CLÁUSULA QUINTA:

Os PROMITENTES COMPRADORES aceitam como definidores dos direitos e deveres, em conjunto com os demais co-proprietários, as cláusulas e condições da Minuta de Convenção do Condomínio, que de antemão reconhecem-na como obrigatória, obrigando-se por si, por seus dependentes, empregados ou visitantes, a cumprirem e fazerem cumprir as regras da convenção, posto que concordam expressamente com todos os seus termos, sem exceção ou oposição de qualquer espécie ou natureza.

CLÁUSULA SEXTA:

Até a comercialização da última unidade do prédio, fica assegurado à PROMITENTE VENDEDORA o direito de manter no hall do edifício os corretores que bem desejar, os quais poderão livremente transitar pelas partes comuns do edifício para atenderem aos candidatos à aquisição das unidades, podendo utilizar todas as coisas e partes de uso comum, e colocar no prédio, em lugar visível, à sua escolha, faixas promocionais, placas, anúncios, luminosos ou não, do empreendimento, desde que não prejudique ou impeçam o fluxo de pessoas e/ou veículos.

CLÁUSULA SÉTIMA:

A partir do dia ..................... do mês seguinte ao da conclusão da obra (que caracterizar-se-á com a obtenção do Certificado de Conclusão de Obras a ser expedido pela Prefeitura Municipal de ................) os PROMITENTES COMPRADORES assumem a obrigação de pagarem, por sua conta e risco, todos os impostos, taxas, contribuições e quaisquer outras despesas ou encargos, tais como: taxas do condomínio, IPTU, tarifas da .................... e da ..................... , que a partir de então recaírem sobre o imóvel objeto deste Contrato Particular, ainda que lançados ou cobrados em nome da PROMITENTE VENDEDORA.

CLÁUSULA OITAVA:

A Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda será outorgada pela PROMITENTE VENDEDORA, em favor dos PROMITENTES COMPRADORES, no prazo máximo de .......... (.....................) dias contados da data em que os PROMITENTES COMPRADORES integralizarem totalmente o preço ajustado do presente negócio jurídico ou da data da conclusão da obra, sempre o derradeiro dos eventos.

Parágrafo Único:

As despesas com a escrituração do imóvel objeto deste contrato particular, em nome dos PROMITENTES COMPRADORES, tais como: imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI), emolumentos notariais e registrais e qualquer outro imposto ou taxa que venham a ser cobrados, correrão exclusivamente por conta e ônus dos PROMITENTES COMPRADORES.

CLÁUSULA NONA:

Os PROMITENTES COMPRADORES declaram conhecer e estarem de acordo com o estabelecido no Protocolo de Acordo firmado entre a PROMITENTE VENDEDORA e a firma ................... , visando a administração, operação e integração do flat à Rede ............................... .

Declaram ainda conhecerem integralmente o Memorial Descritivo de Acabamento do EDIFÍCIO .......................................................... , do qual não faz parte a decoração interna dos apartamentos, que é de responsabilidade e ônus dos adquirentes e deverá obedecer o padrão estabelecido pela administradora do flat.

CLÁUSULA DÉCIMA:

É vedado aos PROMITENTES COMPRADORES cederem, prometerem ceder ou transferirem, gratuita ou onerosamente, ou a qualquer título, os seus direitos derivados deste negócio jurídico, sem a anuência prévia e por escrito da PROMITENTE VENDEDORA, sob pena de vencimento antecipado e compulsório das parcelas então vincendas à época da cessão, da promessa de cessão ou transferência.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA:

Esta promessa de compra e venda obriga e vincula não só aos contratantes, mas também, dos seus herdeiros e ou sucessores, a qualquer título.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: DO PACTO COMISSÓRIO

O presente negócio jurídico é feito com cláusula do PACTO COMISSÓRIO instituído e aceito pelas partes ora contratantes.

I. Fica pactuado que se o presente negócio jurídico for desfeito de pleno direito por inadimplência dos PROMITENTES COMPRADORES, estes perderão em favor da PROMITENTE VENDEDORA todas as importâncias já pagas por conta do preço ajustado, limitado a ............% (.........................) do preço atualizado desta promessa de compra e venda, sendo .............% a título de taxa de corretagem; ...............% a título de despesas administrativas; e ...............% a título de multa contratual.

II. Ocorrendo a rescisão desta promessa de compra e venda, e tendo os PROMITENTES COMPRADORES pagos valor superior a ...............% do preço atualizado deste negócio jurídico, a diferença lhes será restituída pela PROMITENTE VENDEDORA no momento em que o imóvel for por ela revendido a terceiros.

E por estarem, assim, justos e contratados, as partes firmam este instrumento particular no endereço da sede da PROMITENTE VENDEDORA, em ............. vias de igual teor, para um só efeito, juntamente com as ............. testemunhas presentes, para que produza todos os seus efeitos, elegendo-se o Foro da Comarca de .......................... , Capital do Estado do ............. , para dirimir dúvidas e processar ações derivadas deste negócio jurídico, e, nesta hipótese, obriga-se a parte que sucumbir judicialmente ao pagamento, além das custas processuais que forem apuradas, dos honorários advocatícios na base de .........% (.....................) do valor atualizado deste negócio jurídico e mais multa de ............% (...........), penalidade essas que vigorarão até o integral adimplemento das obrigações assumidas neste instrumento particular.

E, por estarem firmados

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

____________________
PROMITENTE COMPRADOR

____________________
PROMITENTES VENDEDORES

____________________
TESTEMUNHAS(1)
CPF:

____________________
TESTEMUNHAS(2)
CPF:

EDIFÍCIO ...............

ANEXO AO CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO APARTAMENTO nº ........... FIRMADO EM DATA DE ....... DE ..................DE....

Os abaixo assinados, a saber: ................. e sua mulher .......... , já qualificados no contrato acima referido, tendo adquirido o apartamento nº. ............ do Edifício ............. , vêm pelo presente anexo declarar que participarão, com a retro citada unidade residencial, do "pool de locação" do já mencionado edifício, a ser administrado pela firma ...... , legítima titular do uso no Brasil da marca ................ , tudo em conformidade com o Protocolo de Acordo firmado em ......... de ....................... de ........... entre a citada firma e a incorporadora/construtora do Edifício .........

Declaram, ainda, estarem cientes de que, para a participação no "pool de locação" a configuração dos apartamentos, bem como as especificações dos pertences e utensílios neles instalados, serão exclusivas da ................. , e por ela liberadas unicamente para reprodução aos apartamentos integrantes do "sistema ........", sendo que a aquisição dos equipamentos, móveis, utensílios, etc., necessários ao perfeito funcionamento do "pool de locação" serão adquiridos à época própria, cujos custos serão de exclusiva responsabilidade dos adquirentes dos apartamentos, que desde já se comprometem, e por isso se obrigam, a assinar o Contrato de Adesão ao Pool de Locação, tudo em conformidade com o preestabelecido no Protocolo de Acordo supra mencionado.

CUSTO ESTIMADO PARA A DECORAÇÃO INTERNA DE CADA APARTAMENTO:

............... CUB's (equivalente em ............./........ a R$ ....................)

O presente anexo faz parte integrante e complementar do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda antes mencionado.

E, por estarem firmados

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

____________________
PROMITENTE COMPRADOR

____________________
PROMITENTES VENDEDORES

____________________
TESTEMUNHAS(1)
CPF:

____________________
TESTEMUNHAS(2)
CPF: