Ação de obrigação de fazer visando ao procedimento de escritura do imóvel.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM POSTERIOR OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA C/C
PRECEITO COMINATÓRIO E PEDIDO DE TUTELA ESPECÍFICA COMO LIMINAR
em face de
....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com
sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP
....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). .....,
brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do
CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., pelos motivos de fato e de direito a seguir
aduzidos.
DOS FATOS
Em data de .... de ...... de ......, os Requerentes celebraram "contrato de
promessa de compra e venda a vista de unidade imobiliária pronta", referente ao
apartamento residencial ......., situado no andar do Edifício .........., com
área total de .......m2, com fração ideal de terreno correspondente a ......., e
com direito a 02 (duas) vagas de garagem ...... e ........, localizado na Rua
........., ...., bairro do .........., em ....... (doc. ....)
Neste instrumento ficou consignado na cláusula V, que preço total do imóvel era
de R$ .........
O preço ajustado foi integralmente quitado, não restando qualquer débito sobre o
imóvel em questão. (doc. ....)
Como decorrência do pagamento integral, a Requerida ficou obrigada, em
decorrência da cláusula quinta do referido contrato, a outorgar a escritura
definitiva.
Verificada a inteira quitação do imóvel por parte dos requerente quando da
feitura do instrumento particular anexado, haveria de ser aplicado de imediato a
Cláusula contratual ......, que estipula que a escritura definitiva será
outorgada depois de quitado o preço, observado o prazo do artigo ..., ou seja
180 (cento e oitenta) dias, após a data do contrato.
Assim, no mais tardar, de acordo com a cláusula supra citada, a outorga da
escritura definitiva por parte da Requerida teria que ter sido concretizada em
....... de ....., fato este que, passado mais de 01 (um) ano, não se efetivou.
As tentativas foram várias e incansáveis os telefonemas e reclamações junto a
Requerida para dar solução ao problema, resultando até a Notificação
Extrajudicial, perante o ....º Oficio de Títulos e Documentos sob ......, tendo
sido efetivada eis data de .... de ...... de ....., sendo certo que até o
momento não foi apresentada qualquer solução, face a irresponsabilidade da
Requerida.(doc. ....)
Tendo ficado constituída em mora, em face da notificação extrajudicial procedida
para sua sede nesta Capital, na pessoa de seu Superintendente ........., a qual
fica fazendo parte integrante desta.
Pelos fatos apresentados, pelos documentos juntados e pela repercussão nacional
do golpe; aplicado pela Requerida, bem pode aquilatar Vossa Excelência a
situação dos Requerentes, quitaram o imóvel na sua totalidade, e dele não podem
prescindir, pois é moradia de sua família.
Infrutíferas foram as tentativas de uma solução amigável ao caso, pois trata
apenas da outorga da escritura definitiva, outorga que depende da Requerida, mas
dada a sua inércia e inflexibilidade em solucionar o problema, restou aos
Requerentes apenas a tutela jurisdicional para a efetivação da avença.
DO DIREITO
Objetivo e singelo é o aspecto jurídico que cerca as pretensões dos Requerentes,
pois nada mais pedem que a outorga da Escritura Definitiva, a ser firmada entre
as partes, pois com os documentos a esta juntados, fica claro que a Requerida
descumpriu com uma obrigação de fazer, e com tal fato, vem prejudicando os
Requerentes.
A assertiva encontra respaldo legal entre outros, no artigo 481 do Novo Código
Civil Brasileiro, vejamos:
"Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o
domínio de certa coisa e o outrem, a pagar-lhe certo preço em dinheiro ".
A interpretação da cláusula .... do contrato originário, bem como das demais
cláusulas do contrato, evidenciam que a vontade das partes foi acertada no
sentido de que , no prazo de 30 (trinta) dias, seria outorgada a escritura
definitiva de compra e venda. A obrigação assumida pela Vendedora - Requerida
consubstancia obrigação de fazer, ou seja, de outorgar a escritura definitiva do
imóvel adquirido.
O mestre Pontes de Miranda, assim nos ensina:
" Desde que alguém é prejudicado, em se tratando de direito absoluto ou
relativo, por ato positivo ou negativo de outrem, que possa continuar ou
repetir-se, ou haja receio de que tal ato positivo ou negativo se dê, causando
prejuízo, nasce a Ação Cominatória, que é ação irradiada da pretensão à
abstenção ou a prática de ato alheio. "
Na mesma linha doutrinária, é importante lembrar o pensamento de J.J. CALMON DE
PASSOS:
"A pretensão a haver de alguém um comportamento omissivo ou comissivo
necessariamente eleve encontrar apoio ou no contrato ou na lei. E se um ou outro
impe determinado comportamento, este comportamento pode ser coativamente
exigido, por força do princípio de que a todo o direito subjetivo material
corresponde o direito público subjetivo de reclamar judicialmente a sua
efetivação."(Comentários ao CPC, vol. 111, pág.221, 5 Ed.)
ainda,
"De um modo geral, a ação cominatória cabe sempre que alguém, por imposição da
lei, ou em virtude de convenção, esteja obrigado a se abster de determinado ato,
ou a praticar certo fato, dentro de prazo prefixado, de forma a ser compelido a
cumprir essa sua obrigação, sob determinada pena, a convencional, ou que for
pedida, quando não tiver sido estipulada."(Carvalho Santos, comentários,- vol
IV., pág 259).
Os artigos 461 do Código de Processo Civil e 84 da Lei n. 8078 de 8.09.90,
corroboram as assertivas supra mencionadas e dissipam qualquer controvérsia
sobre a questão.
Art. 461 - Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou
não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o
pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente
ao do adimplemento.
O Código de Defesa do Consumidor -Lei nr. 8078, de 08.09.90, estabelece:
"Art. 84 - Na ação que tenha por objeto o cumprimento da obrigação de fazer ou
não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou determinará
providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento".
Ainda, como fundamento do pedido principal, cabe destacar os artigos 633 e 638 e
respectivos parágrafos, do Código de Processo Civil e respectivos parágrafos do
Código de Processo Civil, que não deixam dúvidas corri relação a procedência do
pedido.
No que respeita a antecipação da tutela, cabe destacar o parágrafo 3 , do já
aludido artigo 461 do Código de Processo Civil:
"Sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de
ineficácia do provimento final, é lícito ao juiz conceder a tutela liminarmente
ou mediante justificação prévia, citado o réu. A medida liminar poderá ser
revogada ou modificada, a qualquer tempo, em decisão fundamentada. "
Ao tratar sobre a Tutela Específica, o professor Barbosa Moreira, nos ensina:
"o conjunto de medidas e providências tendentes a proporcionar aquele em cujo o
beneficio se estabeleceu a obrigação o preciso resultado prático atingível por
meio do adimplemento, isto é, a não-violação do direito ou do interesse tutelado
".
E acrescenta que:
"se o processo constitui instrumento para a realização do direito material, só
se pode a rigor considerar plenamente eficaz a sua atuação quando ele se mostre
capaz de produzir resultado igual ao que se produziria se o direito material
fosse espontaneamente observado. "(José Carlos Barbosa Moreira. A Tutela
Específica do Credor nas Obrigações Negativas. In temas de direito processual,
p. 30-40).
Desta forma, salvo entendimento em contrário, estão claramente demonstrados e
presentes no pedido os elementos integrantes e consubstanciadores dos
pressupostos legais para o deferimento do pedido da tutela Específica como
medida liminar.
Observe-se ainda que é nacionalmente conhecia a situação da Requerida e a má fé
cora que agiam os seus representantes na direção dos negócios.
Calamandrei, tratando do "periculum in mora", adverte que:
"o perigo do dano jurídico, o qual se pode, em certos casos, obviar a tutela
ordinária, é sim, o perigo específico daquele ulterior dano marginal que pode
derivar-se do atraso, conseqüência inevitável da lentidão do processo
ordinário".
Lembra ele a característica de jurisdicionalidade da medida liminar, porque ela
existe no interesse da Administração da Justiça, pois lhe garante o bom
funcionamento e o seu bom nome ao objetivar a salvaguarda do "imperium judicis",
ou seja, impede que a soberania do Estado, em sua mais alta expressão, que é
aquela da justiça, reduza-se a ser uma tardia e inútil expressão verbal, uma vã
ostentação de lentos mecanismos. A concessão do pedido liminar, enfim, assegura
a eficácia prática das sentenças.
Evidentemente por terem os Autores quitado à vista o preço exigido , têm direito
a outorga da escritura definitiva, de onde a procedência deste pedido, em todos
os seus termos.
Pelo exposto, juntamente com os documentos juntados, assiste aos Requerentes o
direito à Tutela Específica da obrigação da fazer, através de liminar da medida
proposta, a fim de minimizar prejuízos futuros, pois como dizia Carnelutti
"justiça surdiu freqüentemente é uma justiça pela metade".
DOS PEDIDOS
Requer-se:
a) o recebimento da presente, concedendo-se a tutela antecipada , liminarmente,
em favor -dos Requerentes, "inaudita altera pars", determinando a expedição de
oficio para o Registro de Imóveis da ...ª Circunscrição averbando-se na
matrícula n. ........, a existência da presente demanda, tornando indisponível o
bem até a solução da lide, e após seja condenada a Requerida a imediata outorga
da Escritura Definitiva, sob pena de, não o fazendo, incidir na multa diária a
ser arbitrada por Vossa Excelência;
b) efetivada a medida, seja a Requerida citada, via AR, para o endereço supra
mencionado, na pessoa de seu representante legal, Sr. ........., ou quem por ela
estiver respondendo legalmente , para apresentar no prazo legal defesa, sob pena
de revelia e confissão;
c) Se, eventualmente, o que não se vislumbra, não for concedida a medida
liminar, se digne Vossa Excelência em designar audiência de justificação prévia,
de imediato, determinando providências que assegurem o resultado prático
equivalente ao do adimplemento, a fim de minimizar os prejuízos que vêm sofrendo
os Requerentes, citando-se a requerida na pessoa de seu representante legal,
para nela comparecer;
d) Ao final, seja o pedido julgado procedente, determinando a Requerida para que
promova a outorga da Escritura Definitiva, em data a ser fixada e com cominação
de multa diária pelo retardamento e, caso não o faça seja o ato volitivo suprido
por Vossa Excelência.
e) Como a matéria independe de prova a ser produzida em audiência (os fatos
estão comprovados documentalmente), requer-se o julgamento antecipado da lide.
Caso, entretanto, Vossa Excelência julgue necessária a instrução, protesta-se
por todas as provas em direito admitidas.
Ainda, julgando-se procedente os pedido dos Autores E2"in totum", deve a
Requerida ser condenada nas custas judiciais e honorários advocatícios de 20%
sobre o valor da causa
Dá-se à causa o valor de R$ .....
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]