Pedido de anulação de compromisso de compra e venda, ante à ocorrência de erro por parte do compromissário comprador do imóvel.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA
em face de
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ..... e ...., brasileiro
(a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º
..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º .....,
Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., pelos motivos de fato e de direito a
seguir aduzidos.
DOS FATOS
O Requerente em ..../..../...., através de um "Recibo de Sinal e Princípio de
Pagamento", adquiriu por compra, dos primeiros requeridos, por intermediário da
imobiliária supra, por sua gerente de vendas,...., representante da imobiliária,
citada, um imóvel sito na Rua .... nº ...., bairro ...., na Comarca de ....
matriculado sob nº .... perante a ....ª Circunscrição do R. de Imóveis da
Comarca de ...., conforme se vê no documento incluso.
O interesse na aquisição do aludido imóvel por parte do Requerente se deu ante a
garantia de financiamento junto à ...., conforme divulgado e afirmado no
instrumento retro, tendo pago em cheques já descontados, o valor de R$ ....
(....) conforme pactuado, em .... (....) parcelas, nas datas de ..../..../....;
..../..../.... e ..../..../.... com financiamento já aprovado, de R$ .... (....)
que seria assumido pelo filho do requerente, para quem se destinava a aquisição
do imóvel e que deveria firmar o Compromisso de Compra e Venda.
Diante das condições declaradas pelo vendedor e das possibilidade financeiras do
Requerente-comprador e de seu filho, em assumir o financiamento e confiando nas
declarações do vendedor, o negócio se realizou nas condições avençadas tendo
sido providenciada, pela própria imobiliária, toda a documentação que dizia ser
necessária para ser protocolizada perante a ...., inclusive com abertura de
conta-corrente.
Entretanto, para total surpresa do Requerente, depois de a imobiliária informar
ao requerente que o financiamento já estava aprovado, isso em .... de ...., fato
reafirmado em .... de ...., sempre dizendo que tão logo recebidas as parcelas
que foram ajustadas como sinal de negócio, seriam o requerente e seu filho
apresentados à .... para formalizar a Compra e Venda quando tomariam posse do
imóvel ou seja, na data de ..../..../.... Ocorre que, após pagas as ....
parcelas, o requerente foi informado de que a .... não iria conceder o
financiamento imobiliário, razão pela qual não lhe foi concedida a posse do
imóvel, permanecendo os vendedores até a presente data, residindo no imóvel
negociado.
Assim, diante do que foi declarado no Recibo de Sinal firmado entre o Requerente
e os primeiros requeridos, com a interveniência da imobiliária e, constatando
que o financiamento era apenas um engodo, não podendo, jamais, quitar os R$ ....
sem o financiamento, o requerente procurou a imobiliária para desfazimento do
negócio. Esta reconhecendo o "erro" que levou o Requerente a praticar, de
imediato se comprometeu em revender o imóvel objeto do malfadado negócio,
contudo sem solução até o momento, quando o requerente descobriu que a referida
imobiliária repassou apenas R$ .... (....) aos primeiros requeridos, vendedores
do imóvel, retendo o valor de R$ .... (....) a título de comissão e sobre preço
que praticou.
Para solver a importância relativa ao sinal e princípio de pagamento no valor de
R$ .... o Requerente deixou de obter lucros em aplicações bancárias e
comerciais, causando-lhe sérias perdas e prejuízos.
Diante dos fatos, está configurado que a vontade do Requerente cerca-se de vício
insanável porque a realidade sobre o financiamento "aprovado" altera a situação
do negócio, já que dependia do financiamento que na verdade nunca esteve
aprovado, fato que lhe foi omitido, inclusive pelos vendedores, levando-o a erro
essencial no ato jurídico praticado, cujo defeito enseja a sua anulabilidade.
Ademais, jamais o Requerente deixou de fornecer qualquer documento de seu filho,
necessário para a aprovação do financiamento, tendo sido aberta a conta corrente
por orientação da imobiliária, porém a mesma imobiliária somente protocolou o
pedido junto a .... e nada mais fez, fato que levou o requerente a comparecer
pessoalmente naquela instituição para saber da tramitação do financiamento,
sendo informado que não havia aprovação do referido pedido e que jamais ouve a
presença de alguém gestionando o financiamento.
A falsa noção da realidade inserida no Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento,
quanto a forma de pagamento realizar-se mediante o sinal pago e "financiamento
junto à ....", conduziu o Requerente a erro, vez que se soubesse da
possibilidade de não ser possível quitar o restante mediante o financiamento
prometido, com certeza não teria concretizado o negócio.
Destarte, os vendedores dizem que irão retirar os seus documentos da ...., porém
devem restituir ao Requerente a importância recebida como sinal em dobro, a
título da arras indenizatórias das perdas e danos causados pela perda de capital
para inversão em seu negócio de ...., valor esse corrigido monetariamente e
acrescido de juros de mora legais.
DO DIREITO
O vício de consentimento, manifestamente comprovado pela documentação
apresentada, autoriza o Autor a formular seu pedido com fundamento nos arts. 138
e 171, II do Código Civil, in verbis:
"Art. 138 - são anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de
vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de
diligência normal, em face das circunstâncias do negócio."
"Art. 171 - Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio
jurídico:
(...)
II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou
fraude contra credores."
Caio Mário da Silva Pereira, (in Instituições de Direito Civil, Vol. I, 10ª Ed.,
1987, págs. 350 a 359), discorrendo sobre a Teoria dos Defeitos dos Negócios
Jurídicos, assevera:
"O mais elementar dos vícios do consentimento é o erro. Quando o agente, por
desconhecimento ou falso conhecimento das circunstâncias, age de um modo que não
seria a sua vontade, se conhecesse a verdadeira situação, diz-se que procede
erro. No negócio jurídico inquinado de erro há uma vontade declarada, porém
defeituosa."
Na mesma obra, o ilustre Prof. Caio Mário, leciona:
"Para que torne então defeituoso o ato negocial, e, pois, anulável, o erro há de
ser, primeiro a sua causa determinante, e, segundo, alcançar a declaração de
vontade na sua substância ..."
E, acrescenta mais adiante,
"Causa determinante do ato, conduz a elaboração psíquica do agente e influência
na sua deliberação de maneira imediata, falseando a vontade volitiva."
Orlando Gomes, (in Introdução ao Código Civil, Vol. I, 5º Ed., 1977, pág. 507),
sobre a rubrica "Defeitos dos Negócios Jurídicos", leciona:
"O erro é uma falta de representação que influência a vontade no processo ou na
fase da formação. Influi na vontade do declarante, impedindo que se forme em
consonância com sua verdadeira motivação. Tendo sobre um fato ou sobre um
preceito noção inexata ou incompleta, o agente emite sua vontade de modo diverso
do que a manifestaria, se deles tivesse conhecimento exato, ou completo."
Mais adiante o autorizado Mestre, na obra já citada, no capítulo: Ineficácia dos
Negócios Jurídicos, assevera:
"Ato anulável é o que se pratica em desobediência a normas que protegem
especialmente certas pessoas e tutelam a vontade do agente contra os vícios que
podem destorcê-la." São causas determinantes da anulabilidade do negócio
jurídico:
(...)
b) Os vícios do consentimento;"
O Prof. João Casillo, (in O erro Vício da Vontade, Edição 1982, RT-SP),
dissertando no tema: Teorias sobre o Erro na Vontade, escreve:
"Se houver discrepância entre a vontade declarada e a vontade interna ou se a
vontade já nasceu defeituosa, haverá vício da vontade". "Toda vez que a vontade
for defeituosa por obra exclusiva do agente, temos erro, e se esta vontade foi
manifestada num ato jurídico, o Direito tem interesse por este vício do
consentimento". "... é o que se reverte de tal significado, de tal importância,
que se o agente soubesse que estava obrando em erro, se soubesse realmente a
verdade sobre os fatos, não teria externado sua vontade daquela forma. É o erro
de cuja consciência impediria o agente de praticar o ato se o conhecesse."
A formação escorreita do Contrato, cujo decreto anulatório se pretende,
justifica o chamamento do segundo réu para compor a lide, vez que intermediou e
influiu sobremaneira no negócio, além de ter se locupletado com parte do
numerário pago, como ensina Orlando Gomes, (in Contratos, 7ª Ed. Forense, pág.
464), no subtítulo:
Obrigações e Responsabilidades do Corretor (segundo parágrafo):
"Cumpre-lhe ministrar às partes os informes interessantes à realização do
negócio. Incumbe-lhe, principalmente, informar toda circunstância influente na
apreciação da conveniência da realização do contrato, como, dentre outras, a
situação econômica e financeira do outro contraente e a alteração no valor dos
bens que serão objeto do contrato a se realizar. Se a oculta ou simplesmente a
omite, responde por seu comportamento".
A despeito da matéria em questão, nossos Tribunais, assim, têm-se pronunciado:
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Condição suspensiva - Sub-rogação do
financiamento - Incoerência - Restauração do estado das partes da situação
anterior - Utilização do imóvel pelo compromissário comprador - Necessidade de
apuração do valor locativo, referente ao período, em liquidação." (TJMG - Ap.
68.967 - B. Horizonte - 2ª C- j. 18.2.87. Rel. Des. Walter Veado - v.u) - RT -
610 p. 222/3.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Parte do preço a ser financiado por
estabelecimento bancário - Financiamento negado - fato não imputável ao devedor
- Restituição das partes ao estado anterior.
"Se o compromisso de compra e venda está condicionado à concessão de empréstimo
por estabelecimento bancário e este não o concede, impõe-se a rescisão, com a
restituição das partes ao estado anterior." (Ap. 85.083-2- 14ª C. - j. 16.4.85 -
Rel. Des. Franciulli Netto). Acórdão do TJSP (Cível) - RT - 598 p. 88/0.
A melhor doutrina e o direito moderno impõem aos Requeridos restituírem o que
receberam, frustrando-lhes o dolus malus ou enriquecimento sem causa, tudo
retornando ao estado anterior.
DOS PEDIDOS
Com fundamento nos dispositivos legais apontados nas interpretações doutrinárias
e jurisprudenciais acima transcritas, o Requerente pede a Vossa Excelência, se
digne Anular o incluso Recibo de Sinal de Negócio e Princípio de Pagamento
firmado entre as partes, determinando ainda aos Requeridos a devolução da
importância de R$ .... (....), relativa ao sinal, princípio de pagamento,
relativo a arras mais o equivalente, e de indenização em perdas e danos,
despesas e lucros negociais cessantes, valor corrigido monetariamente e
acrescido de juros legais, custas processuais e honorários advocatícios na base
usual de ....% (....).
Para provar o alegado, além das provas documentais já produzidas, protesta pela
juntada de novos documentos, exames periciais, depoimento pessoal dos
Requeridos, o segundo na pessoa de seu representante legal e, oitiva de
testemunhas, cujo o rol apresentará oportunamente.
À vista do exposto, requer a Vossa Excelência a citação dos Réus, a imobiliária
na pessoa de seu representante legal, para responderem aos termos da presente
ação e apresentarem a defesa que tiverem, no prazo legal, tudo sob pena de
revelia.
Dá-se à causa o valor de R$ ......
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]