COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO - CONDIÇÃO SUSPENSIVA -
FINANCIAMENTO - INOCORRÊNCIA - ARRAS - INDENIZAÇÃO - UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL PELO
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - ALUGUEL - ART 86 CC - ART 147 CC - ART 924 CC - ART
1094 CC - ART 282 CPC - ART 138 NCC - ART 171 NCC - ART 413 NCC - LEI 10406 02
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ....ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE .... ESTADO DO
....
.... (qualificação), portador da Cédula de Identidade/ RG nº ...., domiciliado
na Comarca de .... Estado do ...., à Av. .... nº ...., bairro ...., por seu
bastante procurador e advogado, infra assinado, ut instrumento de mandato
incluso, com escritório na Av. ...., nº .... - cj. ...., ...., onde recebe
intimações, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência, para propor
ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA
com procedimento estabelecido pelo art. 282 e segs. do Código de Processo Civil,
contra .... e sua mulher Sra. ...., ....(qualificação), residentes e
domiciliados na Rua ...., nº ...., na Comarca de .... Estado do .... e contra
...., com sede na Comarca de .... Estado do ...., na Praça da .... nº ....,
bairro ...., conforme consta do impresso utilizado e do cartão de visitas em
anexo, o que faz pelas razões de fato e de direito que passa a expor:
I - OS FATOS
O Requerente em ..../..../...., através de um "Recibo de Sinal e Princípio de
Pagamento", adquiriu por compra, dos primeiros requeridos, por intermediário da
imobiliária supra, por sua gerente de vendas,...., representante da imobiliária,
citada, um imóvel sito na Rua .... nº ...., bairro ...., na Comarca de ....
matriculado sob nº .... perante a ....ª Circunscrição do R. de Imóveis da
Comarca de ...., conforme se vê no documento incluso.
O interesse na aquisição do aludido imóvel por parte do Requerente se deu ante a
garantia de financiamento junto à ...., conforme divulgado e afirmado no
instrumento retro, tendo pago em cheques já descontados, o valor de R$ ....
(....) conforme pactuado, em .... (....) parcelas, nas datas de ..../..../....;
..../..../.... e ..../..../.... com financiamento já aprovado, de R$ .... (....)
que seria assumido pelo filho do requerente, para quem se destinava a aquisição
do imóvel e que deveria firmar o Compromisso de Compra e Venda.
Diante das condições declaradas pelo vendedor e das possibilidade financeiras do
Requerente-comprador e de seu filho, em assumir o financiamento e confiando nas
declarações do vendedor, o negócio se realizou nas condições avençadas tendo
sido providenciada, pela própria imobiliária, toda a documentação que dizia ser
necessária para ser protocolizada perante a ...., inclusive com abertura de
conta-corrente.
Entretanto, para total surpresa do Requerente, depois de a imobiliária informar
ao requerente que o financiamento já estava aprovado, isso em .... de ...., fato
reafirmado em .... de ...., sempre dizendo que tão logo recebidas as parcelas
que foram ajustadas como sinal de negócio, seriam o requerente e seu filho
apresentados à .... para formalizar a Compra e Venda quando tomariam posse do
imóvel ou seja, na data de ..../..../.... Ocorre que, após pagas as ....
parcelas, o requerente foi informado de que a .... não iria conceder o
financiamento imobiliário, razão pela qual não lhe foi concedida a posse do
imóvel, permanecendo os vendedores até a presente data, residindo no imóvel
negociado.
Assim, diante do que foi declarado no Recibo de Sinal firmado entre o Requerente
e os primeiros requeridos, com a interveniência da imobiliária e, constatando
que o financiamento era apenas um engodo, não podendo, jamais, quitar os R$ ....
sem o financiamento, o requerente procurou a imobiliária para desfazimento do
negócio. Esta reconhecendo o "erro" que levou o Requerente a praticar, de
imediato se comprometeu em revender o imóvel objeto do malfadado negócio,
contudo sem solução até o momento, quando o requerente descobriu que a referida
imobiliária repassou apenas R$ .... (....) aos primeiros requeridos, vendedores
do imóvel, retendo o valor de R$ .... (....) a título de comissão e sobre preço
que praticou.
Para solver a importância relativa ao sinal e princípio de pagamento no valor de
R$ .... o Requerente deixou de obter lucros em aplicações bancárias e
comerciais, causando-lhe sérias perdas e prejuízos.
Diante dos fatos, está configurado que a vontade do Requerente cerca-se de vício
insanável porque a realidade sobre o financiamento "aprovado" altera a situação
do negócio, já que dependia do financiamento que na verdade nunca esteve
aprovado, fato que lhe foi omitido, inclusive pelos vendedores, levando-o a erro
essencial no ato jurídico praticado, cujo defeito enseja a sua anulabilidade.
Ademais, jamais o Requerente deixou de fornecer qualquer documento de seu
filho, necessário para a aprovação do financiamento, tendo sido aberta a conta
corrente por orientação da imobiliária, porém a mesma imobiliária somente
protocolou o pedido junto a .... e nada mais fez, fato que levou o requerente a
comparecer pessoalmente naquela instituição para saber da tramitação do
financiamento, sendo informado que não havia aprovação do referido pedido e que
jamais ouve a presença de alguém gestionando o financiamento.
A falsa noção da realidade inserida no Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento,
quanto a forma de pagamento realizar-se mediante o sinal pago e "financiamento
junto à ....", conduziu o Requerente a erro, vez que se soubesse da
possibilidade de não ser possível quitar o restante mediante o financiamento
prometido, com certeza não teria concretizado o negócio.
Destarte, os vendedores dizem que irão retirar os seus documentos da ...., porém
devem restituir ao Requerente a importância recebida como sinal em dobro, a
título da arras indenizatórias das perdas e danos causados pela perda de capital
para inversão em seu negócio de ...., valor esse corrigido monetariamente e
acrescido de juros de mora legais.
II - O DIREITO
O vício de consentimento, manifestamente comprovado pela documentação
apresentada, autoriza o Autor a formular seu pedido com fundamento nos arts. 86
e 147, II do Código Civil, in verbis:
"Art. 86 - são anuláveis os atos jurídicos, quando as declarações de vontade
emanarem de erro substancial."
"Art. 147 - é anulável o ato jurídico:
(...)
II - Por vício resultante de erro, dolo, coação, simulação, ou fraude" (arts. 86
e 113).
J.M. de Carvalho Santos, (in Código Civil Brasileiro Interpretado, Vol. II, 12ª
Ed. ), ao interpretar o art. 86 do Código, citando Clóvis Beviláqua, assim se
expressa:
"O erro para viciar a vontade deve ser tal que, sem ele o ato não se
celebraria."
Darcy Arruda Miranda, (in Anotações ao Código Civil Brasileiro, 1º Vol. pág. 63,
2ª Ed. 1986), Comentando o aludido artigo, assevera:
"O erro importa em sua discordância entre a vontade interna e a vontade
declarada."
Caio Mário da Silva Pereira, (in Instituições de Direito Civil, Vol. I, 10ª Ed.,
1987, págs. 350 a 359), discorrendo sobre a Teoria dos Defeitos dos Negócios
Jurídicos, assevera:
"O mais elementar dos vícios do consentimento é o erro. Quando o agente, por
desconhecimento ou falso conhecimento das circunstâncias, age de um modo que não
seria a sua vontade, se conhecesse a verdadeira situação, diz-se que procede
erro. No negócio jurídico inquinado de erro há uma vontade declarada, porém
defeituosa."
Na mesma obra, o ilustre Prof. Caio Mário, comentando o art. 86 do Código Civil,
leciona:
"Para que torne então defeituoso o ato negocial, e, pois, anulável, o erro há de
ser, primeiro a sua causa determinante, e, segundo, alcançar a declaração de
vontade na sua substância ..."
E, acrescenta mais adiante,
"Causa determinante do ato, conduz a elaboração psíquica do agente e influência
na sua deliberação de maneira imediata, falseando a vontade volitiva."
Orlando Gomes, (in Introdução ao Código Civil, Vol. I, 5º Ed., 1977, pág. 507),
sobre a rubrica "Defeitos dos Negócios Jurídicos", leciona:
"O erro é uma falta de representação que influência a vontade no processo ou na
fase da formação. Influi na vontade do declarante, impedindo que se forme em
consonância com sua verdadeira motivação. Tendo sobre um fato ou sobre um
preceito noção inexata ou incompleta, o agente emite sua vontade de modo diverso
do que a manifestaria, se deles tivesse conhecimento exato, ou completo."
Mais adiante o autorizado Mestre, na obra já citada, no capítulo: Ineficácia dos
Negócios Jurídicos, assevera:
"Ato anulável é o que se pratica em desobediência a normas que protegem
especialmente certas pessoas e tutelam a vontade do agente contra os vícios que
podem destorcê-la." São causas determinantes da anulabilidade do negócio
jurídico:
(...)
b) Os vícios do consentimento;"
O Prof. João Casillo, (in O erro Vício da Vontade, Edição 1982, RT-SP),
dissertando no tema: Teorias sobre o Erro na Vontade, escreve:
"Se houver discrepância entre a vontade declarada e a vontade interna ou se a
vontade já nasceu defeituosa, haverá vício da vontade". "Toda vez que a vontade
for defeituosa por obra exclusiva do agente, temos erro, e se esta vontade foi
manifestada num ato jurídico, o Direito tem interesse por este vício do
consentimento". "... é o que se reverte de tal significado, de tal importância,
que se o agente soubesse que estava obrando em erro, se soubesse realmente a
verdade sobre os fatos, não teria externado sua vontade daquela forma. É o erro
de cuja consciência impediria o agente de praticar o ato se o conhecesse."
A formação escorreita do Contrato, cujo decreto anulatório se pretende,
justifica o chamamento do segundo réu para compor a lide, vez que intermediou e
influiu sobremaneira no negócio, além de ter se locupletado com parte do
numerário pago, como ensina Orlando Gomes, (in Contratos, 7ª Ed. Forense, pág.
464), no subtítulo:
Obrigações e Responsabilidades do Corretor (segundo parágrafo):
"Cumpre-lhe ministrar às partes os informes interessantes à realização do
negócio. Incumbe-lhe, principalmente, informar toda circunstância influente na
apreciação da conveniência da realização do contrato, como, dentre outras, a
situação econômica e financeira do outro contraente e a alteração no valor dos
bens que serão objeto do contrato a se realizar. Se a oculta ou simplesmente a
omite, responde por seu comportamento".
A despeito da matéria em questão, nossos Tribunais, assim, têm-se pronunciado:
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Condição suspensiva - Sub-rogação do
financiamento - Incoerência - Restauração do estado das partes da situação
anterior - Utilização do imóvel pelo compromissário comprador - Necessidade de
apuração do valor locativo, referente ao período, em liquidação." (TJMG - Ap.
68.967 - B. Horizonte - 2ª C- j. 18.2.87. Rel. Des. Walter Veado - v.u) - RT -
610 p. 222/3.
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Apartamento - Mora do comprador - Inflação -
Índices imprevistos - Parte do preço pago - Ação de rescisão - Procedência com
devolução das parcelas já recebidas - Aplicação do art. 924 do CC.
Ementa oficial: Rescisão de promessa de cessão de fração ideal de terreno e de
apartamento, com cláusula penal prevendo a devolução do imóvel e a perda do
sinal e das parcelas pagas se ocorrer inadimplemento. A imprevisibilidade, na
data da celebração do contrato, dos atuais índices de inflação que tornam
excessivamente oneroso o pagamento das parcelas por parte do adquirente do
imóvel, enriquecendo injustamente o alienante com a monetária, e fato que não
pode deixar de ser considerado pelo Juiz. Tendo o adquirente pago mais da metade
do preço do imóvel previsto no contrato tendo natureza penal a referida
cláusula, aplica-se o art. 924 do CC, mantendo a reintegradoria de posse,
obrigando o alienante a devolver ao adquirente o que efetivamente recebeu do
mesmo título de sinal e de parcelas, sem correção monetária deduzida razoável
taxa de ocupação." (Ap. Cível 13594 - Acórdão do TJ-RJ, RT- 551 p. 177/0).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Inadimplemento imputável aos
compradores - Financiamento pelo SFH não obtido por eles - Impossibilidade
superveniente de execução a obrigação - Caracterização do art. 1.058, § único,
do CC.
"Evidencia impossibilidade superveniente, alheia à vontade do contratante, a
mudança de regras na obtenção de financiamento pelo SFH para cumprimento de
obrigações assumidas dele depende." (Ap. 83.576-2- 14ª C. - j. 17.9.85 - Rel.
Des. Díno Garcia) Acórdão do TJSP (Cível) - RT - 605 p. 74/6.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Parte do preço a ser financiado por
estabelecimento bancário - Financiamento negado - fato não imputável ao devedor
- Restituição das partes ao estado anterior.
"Se o compromisso de compra e venda está condicionado à concessão de empréstimo
por estabelecimento bancário e este não o concede, impõe-se a rescisão, com a
restituição das partes ao estado anterior."(Ap. 85.083-2- 14ª C. - j. 16.4.85 -
Rel. Des. Franciulli Netto). Acórdão do TJSP (Cível) - RT - 598 p. 88/0.
A melhor doutrina e o direito moderno impõem aos Requeridos restituírem o que
receberam, frustrando-lhes o dolus malus ou enriquecimento sem causa, tudo
retornando ao estado anterior.
III - O PEDIDO
Com fundamento nos dispositivos legais apontados nas interpretações doutrinárias
e jurisprudenciais acima transcritas, o Requerente pede a Vossa Excelência, se
digne Anular o incluso Recibo de Sinal de Negócio e Princípio de Pagamento
firmado entre as partes, determinando ainda aos Requeridos a devolução da
importância de R$ .... (....), relativa ao sinal, princípio de pagamento, em
dobro a título de arras e de indenização em perdas e danos, despesas e lucros
negociais cessantes, valor corrigido monetariamente e acrescido de juros legais,
custas processuais e honorários advocatícios na base usual de ....% (....).
IV - AS PROVAS
Para provar o alegado, além das provas documentais já produzidas, protesta pela
juntada de novos documentos, exames periciais, depoimento pessoal dos
Requeridos, o segundo na pessoa de seu representante legal e, oitiva de
testemunhas, cujo o rol apresentará oportunamente.
V - O REQUERIMENTO
À vista do exposto, requer a Vossa Excelência a citação dos Réus, a imobiliária
na pessoa de seu representante legal, para responderem aos termos da presente
ação e apresentarem a defesa que tiverem, no prazo legal, tudo sob pena de
revelia.
VI - O VALOR DA CAUSA
Para os efeitos legais e fiscais, dá-se à presente o valor de R$ .... (....).
Assim, D. e A. esta com os inclusos documentos, espera pela procedência da ação,
na forma do pedido supra.
N. Termos,
P. Deferimento.
...., .... de .... de ....
................
Advogado