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Você está em:   IGF Modelos de documentos Petição Imobiliário Contestação à ação de liberação de unidade residencial ao autor, objeto de contrato de mútuo celebrado com a ré

Petição - Imobiliário - Contestação à ação de liberação de unidade residencial ao autor, objeto de contrato de mútuo celebrado com a ré


 Total de: 15.244 modelos.

 
Contestação à ação de liberação de unidade residencial ao autor, objeto de contrato de mútuo celebrado com a ré.

 

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO DO .....

AUTOS Nº .....

....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP ....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., por intermédio de seu advogado (a) e bastante procurador (a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar

CONTESTAÇÃO

à ação ordinária de obrigação de fazer que lhe ajuizou ......., em trâmite perante este r. Juízo, objeto dos autos ........, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

DOS FATOS

Importante, Senhor Julgador, antes de adentrar aos fatos para poder justificar para Vossa Excelência que a imposição da multa diária não trará benefícios para o autor, mas, ao contrário, imporá a empresa ré sacrifícios maiores para desonerar as unidades em questão, e que a imposição da multa, liminarmente, é desnecessária, pois não se faz presente um dos pressupostos legais para a sua concessão, qual seja, perigo eminente e, em decorrência, que torne ineficaz o provimento final da presente ação.

Provará, pois, que em momento algum o negócio firmado com o autor está a sofrer ameaças, haja vista que o firmado em ..... de ........ de ......, e, principalmente, pela tradição da empresa e por estar garantido por fiança pessoal do representante legal da empresa ré.

FINANCIAMENTO DO ......

Quando o autor adquiriu suas unidades (loft + garagem) ambas encontravam-se hipotecadas em favor do Banco .........., conforme se vê pelo registro ......, da matrícula ..............., acostada aos autos às fls. ...... Tal situação constou, também, da escritura pública de compra e venda, acostada às fls. ......, anexada ao presente.

Importante frisar, Excelência, que ao firmar o contrato de Plano Empresarial - Construção Civil, que deu origem ao registro ......, acima mencionado, a ora empresa ré emprestou do Banco ............. a quantia de R$ .................... e deu para ele garantia no valor de R$ .......... conforme se vê pela cópia em anexo.

Em simples cálculos, temos que àquele agente financeiro foram constituídas garantias em 130,29% a mais que o valor emprestado, ou se englobado o valor financiado, temos que a garantia era igual a 230.29% do valor emprestado.

VMD (VALOR MÉDIO DE DESLIGAMENTO)

Enquanto o credor era o Banco ........., ora ré vinha liberando as unidades vendidas sem maiores problemas, pois o VMD (Valor Médio de Desligamento) era compatível com o valor da garantia ofertada.

Se Vossa Excelência observar a AV 50, da já citada matrícula imobiliária, verificará que dela consta que a ora ré devia para aquele financeiro a quantia de R$ .................., a título de saldo devedor do empréstimo que fizera, isto em ..... de ............ de ......, averbado em ...... de ............. de ......

O Banco ............ foi vendido, ou comprado, pelo Banco ..........., que desde então passou a administrar o contrato firmado com a ora ré.

No início do mês passado, mais precisamente no dia ... de ............ de ....., foi retirado extrato da conta do financiamento do empreendimento em questão, junto aquele agente financeiro, agora já Banco ................, e nele pode-se observar que o saldo devedor naquela data era de R$ ...................., contra os R$ ..........

Isto prova, Excelência, que a ora ré vem amortizando aquele empréstimo.

Continuando ... Com a venda do Banco .............................. para o Banco ..........., as condições de liberação das unidades tornaram extremamente complicadas, pois houve significativa mudança no critério para se obter o VMD, qual seja, qual o valor que deverá ser pago para remir as hipotecas incidentes sobre o apartamento e a vaga de garagem.

Consta, também, que a garantia atual é de R$ .................. para garantir saldo devedor de R$ .............., como acima demonstrado.

Assim, Excelência, o banco que inicialmente tinha garantia de 230.29% sobre o valor emprestado, passou a 434.76% a mais, pois a garantia de pagamento de saldo de R$ ...................., ou seja, tem garantia de R$ ......................., que vem a ser o valor de avaliação das unidades não liberadas, dentre elas, as do autor.

Importante estas informações, pois o VMD é obtido dividindo-se o valor de garantia de cada unidade em relação ao saldo devedor.

Por esta alteração, estão a exigir excessiva garantia em comparação com o saldo devedor e, consequentemente, excessivo fica o VMD, o que tem levado a empresa negociar com aquele agente financeiro, diga-se, intransigente, e assim ter retardadas as liberações das unidades do empreendimento.

Para demonstrar para Vossa Excelência a modificação no sistema de liberação de unidade após a transferência do .......................... para o Banco ...................., estão demonstrar os seguintes e-mails:

No dia .... de ............... de .......... seriam necessários R$ ............... para liberar o apartamento ...... e vaga ..........., sendo que este apartamento tem ............... m2 enquanto que o apartamento ......., do autor, tem ............... m2.

No dia .... de ............... de .......... seriam necessários R$ ............... para liberar o apartamento ...... e vaga ..........., também de área maior que a unidade do autor.

No entanto, no dia .... de ............... de .......... para liberar a unidade ...... e vaga ..........., também com maior área que a unidade do autor, o agente financeiro simplesmente está pedindo R$ ............................., ou seja, de um mês para o outro aumento VMD em R$ ....................., ou seja 48.27% a mais que o mês anterior.

Pelos cálculos da ora empresa ré, o saldo devedor da unidade atualizado em ..... de ................ p.p. é de R$ ......................, o que dá uma VMD de R$ ..................., contra os R$ ..................., exigidos em .... de ............. de .......

Como, Excelência, liberar as unidades com tamanhas diferenças de pagamentos?

São por estes motivos, Senhor Juiz, principalmente pela venda do .......................... para o .................... é que a empresa ré não vem conseguindo liberar as unidades do autor, pois, demonstrado, o saldo devedor do empreendimento, ou o empréstimo, como queira, vem sendo liquidado, gradualmente, de tal forma a liberar todas as unidades. As liberações extraordinárias, mediante o pagamento do VMD fugiram à realidade das negociações.

Apesar de tudo, a ora empresa ré continua negociando com aquele agente financeiro, sendo certo em breve as unidades do autor estarão liberadas.

Como demonstrado para Vossa Excelência, o saldo devedor do empreendimento é pequeno em relação às unidades que estão a lhe dar garantia.

Inobstante, é de se observar que o contrato de mútuo então firmado como .............., agora .......... é afiançado pelos sócios proprietários da ora empresa ré, ..............., que garantirão uma eventual execução que, seguramente, não ocorrerá.

Mesmo assim, como demonstrado, a ora empresa ré vem negociando com o banco para liberar todas as unidades do empreendimento, e não só as do autor mas todas, mas não tem conseguido haja vista a intransigência daquele agente financeiro e a modificação no cálculo do VMD, o que implica em maiores pagamentos para liberar cada uma das unidades.

Ainda que o direito do autor, demonstrado está que o saldo devedor do empreendimento é pequeno em relação às unidades e que o VMD exigido pelo banco é excessivo em relação às garantias; e isto, tão somente isto, é que vem dificultando as liberações, pois não pode a ora empresa ré concordar com aquele excessivo valor estará retirando capital de seu giro, necessário para outras obras.

Demonstrado está que o saldo devedor daquele empréstimo vem sendo amortizado e que unidades vêm sendo liberadas. Demonstrado, também, que aquele empréstimo de mútuo tem garantia suplementar vez que afiançado pelos sócios proprietários da ora empresa ré e que as unidades do autor não serão alcançadas por eventual (inimaginável) execução do contrato.

A empresa ré, Senhores Julgadores, é empresa tradicional no ramo de construção civil, com bases sólidas está construindo com recursos próprios o Edifício ..........., conforme se vê pela matrícula imobiliária ............., da ..... RI, desta Comarca.

O empreendimento encontra-se em fase de construção, conforme se vê pela xerox da foto que ora se anexa.

Ainda, toma a liberdade de trazer a apreciação de Vossa Excelência fluxo de numerários daquele empreendimento, para demonstrar a solides e segurança econômica da empresa ré, demonstrando que não existe o menor risco de o contrato do autor vir a ser executado.

A empresa ré, Senhor Julgador, não tem dúvidas que os gravames hipotecários que gravam as unidades do autor serão liberadas em pouco tempo.

No entanto, a excessiva multa imposta, ou seja, R$ ...... por mês, imporá a empresa ré excessivo ônus, pois onerará ainda mais o seu fluxo de caixa. Aliás, a manutenção desta multa, seguramente, dificultará, ainda mais, a liberação e, também, não garantirá para o autor, a curto prazo, que tais hipotecas venham a ser liberadas, pois se a empresa aquiescer aos pedidos que o banco está a exigir, perderá mais de ano de negociação que vem mantendo com aquele agente financeiro.

A empresa, Senhor Juiz, está discutindo com aquele agente financeiro a melhor forma de liberar tais gravames, ou seja, pelo pagamento justo para cada unidade, e não pelos valores impostos por aquele banco, um tanto quanto fora da realidade.

Importante frisar que a não liberação das hipotecas, ao contrário do que alega o autor, nada lhe prejudica ou lhe traz de prejuízos, pois encontra-se na posse dos imóveis e, também, já tem o título definitivo de suas aquisições.

Assim, ausente o "periculum in mora", pois o autor adquiriu suas unidades em ..... de ............. de ....... (escritura de fls. .......), concluiu seu pagamento em ....../..../...... e já estamos em ............... de ......, sem que nada, absolutamente nada! Tivesse acontecido com o contrato com ele firmado. E nada acontecerá, com certeza!

Por isso, entende a empresa ré que tal medida deve ser suspensa por Vossa Excelência, pois se mantida, nos próximos meses estará a empresa ré devendo para o autor a quantia superior ao valor suficiente para liberar não só as suas unidades, mas de outras unidades, também.

Ainda, se mantida, tal medida estará forçando a agravada a aceitar as imposições daquele agente financeiro o que, seguramente, lhe ocasionará prejuízos, pois estará pagando excessivos valores para liberar as unidades daquele gravame hipotecário.

Em resumo, Senhor Julgador, está demonstrado que a empresa ré tem capacidade financeira / econômica para não causar o menor prejuízo para o autor, sem as liberações daquelas hipotecas é questão de negociação com o agente financeiro que, como dito, estão em andamento.

Não existe nada que prova ou que demonstre a que o provimento final desta ação se torne ineficaz; ao contrário, a empresa ré está a demonstrar que tem capacidade financeira suficiente para quitar, oportunamente, o saldo devedor daquele financiamento. Mas agora, neste momento processual e a curto prazo, torna-se impossível remir tais hipotecas.

A multa imposta não fará com que a agravada libere, de imediato, as unidades do autor, pois se isto fizer, estará aceitando as condições daquele agente financeiro, desprezando negociações já mantidas desde que houve a venda do ................. para o banco ..............

Não considere Vossa Excelência que a empresa ré esteja afrontando, ou mesmo desacatando determinação judicial deste MM Juízo. Ao contrário, está colocando a real situação pela qual está passando, qual seja, esta negociando as liberações com o banco, não aceitando as suas imposições e, seguramente, aquele saldo devedor será pago e as unidades remanescentes serão liberadas.

DO DIREITO

Em que pese a legalidade, Excelência, a multa imposta para a ora ré é injusta, pois a liberação das unidades é questão de tempo e a imposição daquela pena cominatória onerará ainda mais os recursos que serão carreados para saldar aquele empréstimo.

Veja que o autor recebeu e está nas posses das suas unidades, pendente o recebimento dos seus domínios, mas já tem a escritura definitiva de suas unidades.

É possível registrar sua escritura, receber os domínios de suas unidades, e, permitir que a empresa ré libere os ônus de suas unidades mesmo após o registro de sua escritura.

Para isso, necessário se faz que Vossa Excelência determine que o MD Oficial registrador efetue o registro da escritura, mantendo as hipotecas em favor do Banco ............, assumindo a ora ré, por termo nestes autos a sua obrigação e responsabilidade de remir as hipotecas que estão a gravar referidas unidades.

Registradas a escritura e pago seu preço, permitiria que a ora ré tivesse pouco mais de prazo para remir, de vez, aquele saldo devedor, que só não está remido pelo excessivo valor do VMD exigido pelo agente financeiro.

Em resumo, Senhor Juiz, entende a ora ré que direito assiste ao autor em ter seus imóveis livres de quaisquer ônus. Mas, diante das negociações que estão em andamento como o agente financeiro, não é prudente aceitar o valor de desligamento que ele esta impondo, sob de ser perdido tudo que até agora foi discutido.

O autor, ao contrário do que afirma, a falta de liberação das unidades nada, absolutamente nada! Está lhe trazendo ou ocasionando prejuízos, quer no presente, que seja futuramente.

Exagera o autor quando afirma que "... não pode deduzir de suas rendas para fins de imposto de renda, pois o bem não se encontra em seu nome", pois sabidamente, de posse de sua escritura, acostada às fls. ......, pode o autor dela utilizar-se para todos os fins legais, sendo desnecessária a prova de domínio. Aliás, a propriedade em si não enseja nenhuma dedução de rendas junto ao fisco federal.

Exagera, novamente, quando compara a ora ré com a empresa .................., pois são situações diametralmente opostas, pois o autor está na posse de suas unidades, vez que entregues pronta e acabadas, faltando tão somente remir as hipotecas já mencionadas.

DOS PEDIDOS

Pelo exposto, requer que Vossa Excelência acolha e entenda os argumentos da empresa ré, suspendendo ou diminuindo a multa imposta e lhe conceda novo prazo para remir referidas hipotecas, pois, como demonstrado, ao contrário do que afirma o autor, a empresa ré tem sólida situação no mercado imobiliário de ................., o contrato encontra-se com garantia de contrato de fiança e, principalmente, porque a falta de registro de sua escritura não acarreta nenhuma prejuízo financeiro.

Requer-se, portanto, que Vossa Excelência designe audiência de conciliação entre as partes, necessárias para solução deste pequeno impasse.

Requer pela produção de todas as provas em direito admitidas.

Nesses Termos,
Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]


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