Petição - Civil e processo civil - Execução de obrigação de fazer para que a construtora entregue documentos relativos à financiamento de imóvel

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO DO .....

....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, com fulcro no artigo 632 e seguintes do CPC e demais aplicáveis a espécie, propor

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER

em face de

....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP ....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

DOS FATOS

Em data de .... de .... de ...., na Cidade de ...., Estado do ...., as partes acima qualificadas firmaram contrato de promessa de compra e venda de fração ideal de terreno e de construção de unidade autônoma e incorporação de condomínio, no qual figuram como promitente-vendedora e contratada a empresa .... (2ª requerida) e como compromissário-comprador e contratante .... (autor).

O referido pacto tem por objeto Unidade autônoma (apartamento) de nº .... (com a área total de .... m2) e a garagem de nº ...., no Edifício ...., na Rua .... nº ...., devidamente registrado sob o nº ...., na .... Circunscrição Imobiliária de ....

O preço avençado para o imóvel foi composto por:

- sinal de negócio, no valor de R$ .... (....), pago em .... de .... de ....;

- prestação, a ser paga em favor da incorporadora, no montante de R$ .... (....), adimplida em .... de .... de ....;

- financiamento junto ao Banco ...., na quantia de RS .... (....).

Através do contrato, a incorporadora comprometeu-se a vender o imóvel livre e desonerado ao comprador, conforme disposto na cláusula "DO IMÓVEL" do referido instrumento, onde se lê:

"A INCORPORADORA a justo título é senhora e legítima possuidora do imóvel constituído pelo EDIFÍCIO "....", Registro Geral nº .... da .... Circunscrição de ...."

Ocorre que o objeto da avença já havia sido financiado anteriormente a .... Resta claro que a incorporadora vendeu imóvel que não lhe pertencia.

Para efetivar o negócio, com a transferência do financiamento ao novo adquirente, a incorporadora ficou obrigada a providenciar e entregar a documentação necessária no prazo de 30 (trinta) dias, após a assinatura do contrato.

No entanto, a Construtora não cumpriu com essa obrigação; não forneceu os documentos indispensáveis para a efetivação da transferência impedindo o comprador de efetivar a transferência do financiamento.

Restou impossibilitada, devido ao inadimplemento da requerida, a transferência do imóvel para o novo adquirente e a averbação do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

Tendo em vista o inadimplemento, o autor encaminhou à requerida, em .... de .... de ...., através do .... Cartório de Registro de Títulos e Documentos de ...., notificação extrajudicial, constituindo-a de pleno direito em mora. Concedido foi à inadimplente prazo de 10 (dez) dias, a partir do recebimento, para fornecer ao comprador os documentos necessários. No entanto, até o presente momento, a notificada não se manifestou.

Assim, resta caracterizada a não satisfação, pelas rés, da obrigação constante do contrato, nos termos e prazos legais.

DO DIREITO

Embasado no contrato firmado e no inadimplemento das rés, o autor requer seja determinado que efetuem a entrega da documentação necessária à efetivação da transferência da titularidade do financiamento, de acordo com a disposição do artigo 461 do Código de Processo Civil, abaixo transcrito:

"Art. 461. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.
(...)
§ 4º O juiz poderá, na hipótese do parágrafo anterior ou na sentença, impor multa diária ao réu, independentemente do pedido do autor, se for suficiente ou compatível com a obrigação, fixando-lhe prazo razoável para o cumprimento do preceito." (original sem grifo)

A aplicação do dispositivo supra citado ao caso em tela é plenamente justificável, estando ratificada por afirmação feita por Cândido Rangel Dinamarco, ao comentá-lo, que também segue transcrita:

"O novo dispositivo tem dimensão suficiente para abranger todas as obrigações específicas ocorrentes na vida das pessoas, seja as de origem legal, seja contratual." ("A Reforma do Código de Processo Civil", 2ª ed., p. 149)

Aliás, quanto ao cabimento da execução específica nas obrigações de fazer veja-se o que dizem Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery em sua obra "Código de Processo Civil Comentado", 2ª edição, p. 830:

"A norma ora analisada modifica o regime da execução de obrigação de fazer e não fazer, repetindo praticamente o sistema instituído pelo CDC 84. Agora, portanto, a regra do direito privado brasileiro - civil, comercial, do consumidor - quanto ao descumprimento da obrigação de fazer ou não fazer é a execução específica, sendo exceção a resolução em perdas e danos." (original sem grifo)

Ainda com relação ao tema, Cândido Rangel Dinamarco, na obra já citada, remete ao grandioso Chiovenda:

"A idéia central é proporcionar a quem tem direito à situação jurídica final que constitui objeto de uma obrigação específica precisamente aquela situação jurídica final que ele tem o direito de obter (Chiovenda)"

E continua:

"Ao falar em tutela específica, Barbosa Moreira tem em vista "o conjunto de remédios e providências tendentes a proporcionar àquele em cujo benefício se estabeleceu a obrigação o preciso resultado prático atingível por meio do adimplemento, isto é, a não-violação do direito ou do interesse tutelado". Se o processo constitui instrumento para a realização do direito material" - acrescenta -, "só se pode a rigor considerar plenamente eficaz a sua atuação quando ele se mostre capaz de produzir resultado igual ao que se produziria se o direito material fosse espontaneamente observado."

Para concluir:

"Conceder a tutela específica em sentença significa constituir ou desconstituir uma situação jurídica, segundo os desígnios do direito material, ou condenar o demandado ao fazer ou ao não-fazer a que estava obrigado. O objetivo é sempre a obtenção do resultado prático que deveria ter sido produzido mediante o adimplemento, ou seja, mediante a conduta do obrigado. As atividades jurisdicionais, nesses casos, são substitutivas do adimplemento e, na medida do possível, buscam realizar as situações finais desejadas pela ordem jurídica."

Requer também o autor a imposição de multa aos inadimplentes, caso não venham a cumprir a obrigação específica pleiteada, o que faz com supedâneo legal nos artigos 287, 461, § 4º e 645 CPC, tema a respeito do qual Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery tecem o seguinte comentário, às páginas 831 da obra acima citada:

"Deve ser imposta a multa, de ofício ou a requerimento da parte. O valor deve ser significativamente alto, justamente porque tem natureza inibitória. O juiz não deve ficar com receio de fixar o valor em quantia alta, pensando no pagamento. O objetivo das astreintes não é obrigar o réu a pagar o valor da multa, mas obrigá-lo a cumprir a obrigação na forma específica. A multa é apenas inibitória. Deve ser alta para que o devedor desista de seu intento de não cumprir a obrigação específica. Vale dizer, o devedor deve sentir ser preferível cumprir a obrigação na forma específica a pagar o alto valor da multa fixada pelo juiz." (original sem grifo)

"Art. 287. Se o autor pedir a condenação do réu a abster-se da prática de algum ato, a tolerar alguma atividade, ou a prestar fato que não possa ser realizado por terceiro, constará da petição inicial a cominação de pena pecuniária para o caso de descumprimento da sentença." (original sem grifo)

"Art. 645. Na execução de obrigação de fazer ou não fazer, fundada em título extrajudicial, o juiz, ao despachar a inicial, fixará multa por dia de atraso no cumprimento da obrigação e a data a partir da qual será devida." (original sem grifo)

Finalmente, quanto à existência de título extrajudicial, "in casu", o contrato celebrado entre as partes e que segue anexo, e sua eficácia, é de grande relevância o ensinamento, mais uma vez, do ilustre jurista Cândido Rangel Dinamarco:

"Além disso, o Código de Processo Civil passou a outorgar eficácia de título executivo aos negócios extrajudiciais pelos quais as partes ajustem obrigações de fazer ou de não-fazer. Esse ponto sempre foi muito controvertido, mas a lei n. 8.953, de 13 de dezembro de 1.994, ao remodelar a lista de títulos extrajudiciais contida no inciso II do art. 585, omitiu qualquer restrição e o fez com o intuito declarado (na justificativa do projeto de lei) de propiciar a inclusão de obrigações de toda natureza" (ob. cit., ps. 155-156)

DOS PEDIDOS

Diante do exposto e do que mais será certamente suprido pelo notório saber jurídico de V. Exa. no decorrer da instrução da causa, o autor requer:

a) a execução forçada da obrigação, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, sendo as rés condenadas a lhe fornecer a documentação necessária à efetivação da transferência da titularidade do financiamento do imóvel pactuado;

b) de acordo com o disposto no artigo 638 CPC, seja assinado prazo às devedoras para que cumpram a obrigação pactuada;

c) a citação dos rés, pela via postal, no endereço apontado, para satisfazer a obrigação, no prazo por V. Exa. determinado;

d) seja fixada, visando o cumprimento da obrigação na forma específica, multa por dia de atraso no cumprimento da obrigação.

Dá-se à causa o valor de R$ ......

Nesses Termos,
Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]