Ação declaratória de nulidade de compra e venda de imóvel, cumulada com indenização por perdas e danos e reintegração de posse.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE, C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO
DE POSSE
em face de
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ..... e ....., brasileiro
(a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º
..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º .....,
Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., pelos motivos de fato e de direito a
seguir aduzidos.
DOS FATOS
Os autores, são proprietários do imóvel constituído pelo lote de terreno n.º
.... (...........) da quadra n.º ..... (..........), da PLANTA ........, situada
nesta .............., medindo ....... mts de frente para a rua ........, .......
m, do lado direito de quem do imóvel olha a rua confrontando com o lote .....,
....... mts do lado esquerdo confrontando com a rua ......, e nos fundos medindo
...... mts, confronta com os lotes ..... e ....., com área superficial de ......
mts 2. Indicação Fiscal de Setor ...... quadra ..... - lote ......... - objeto
da Matrícula .......... da .... Circunscrição de .......
Que, em razão de passarem a trabalhar para a Requerida, sendo a falecida em
........ de ...... e o autor em ......... de ......, inclusive, residindo no
emprego depositaram confiança na mesma.
Como tratavam-se de pessoas idosas, foram convencidos pela Requerida a
outorgar-lhe uma procuração para receber sua aposentadorias junto ao INSS e
Administrar a locação de sua casa.
Assim, foram levados até o Cartório do ............. Tabelionato, onde em
..../...../....., onde firmaram a procuração cuja cópia se anexa a qual apesar
de assinarem desconheciam as conseqüências de seu teor , face seu grau de
instrução, idade e capacidade.
Então, de posse da procuração a requerida vendeu todos os móveis, alugou e
passou a receber os alugueres do imóvel, recebeu suas aposentadorias e não
repassou nem prestou contas aos outorgantes, transferiu para o seu nome o imóvel
e posteriormente para terceiro de sua amizade (testa de ferro) ora requerido.
Frise-se, ainda, que no primeiro mês, a procuradora prestou contas dos valores
recebidos, porém, disse que iria colocar em uma conta poupança em nome dos
mesmos. Nos meses seguintes somente informou aos outorgantes que estava
depositando na referida conta, no que os outorgantes deram crédito.
Assim ocorreu, até que a senhora ........ veio a falecer, em ..../..../.....,
quando então os filhos foram informados pelo pai do que ocorria e solicitaram, a
Requerida, o número das contas para que o senhor .......... fizesse retirada
para cobrir as despesas de funeral.
Ai, toda a trama foi descoberta, sendo que não existia conta alguma em nome dos
outorgantes, os valores recebidos das aposentadorias recebidos pela requerida e
dos alugueres da casa não estavam depositados.
Com o óbito da esposa o Autor demonstrou interesse em volta para sua casa, tendo
se dirigido até o mesmo, juntamente com os filhos, para tentarem um acordo com a
pessoa que presumiam ser o locatário. Lá chegando, para surpresa de todos,
contaram que a Requerida havia transferido o imóvel. Procuraram levantar a
situação documental e constaram o seguinte:
A requerida, por uma interposta pessoa de nome .........., para a qual
substabeleceu a procuração. Havia transferido a casa para o seu nome, fato que
se consumou em ..../..../.... - pela transcrição n.º R. ..... da matrícula
......... da ....... Circunscrição de ........, conforme comprova o documento em
anexo.
Vale dizer - transformou por via transversa a procuração em causa própria - para
se locupletar ilicitamente. Como agravante, conta na transferência imobiliária o
valor vil de R$ ....., que nunca foi pago.
Portanto, estamos diante de ato nulo de pleno direito e que portanto não gera
efeitos nem direitos, na forma do art. 104 e seguintes do Código Civil
Brasileiro.
Posteriormente, mesmo estando ciente de que a trama havia sido descoberta, tanto
que a procuração foi revogada em ..../.../...... e a mesma foi avisada.
Mesmo assim tentou receber a pensão junto ao INSS, saldo de FGTS junto a Caixa
Econômica Federal e o transferiu o imóvel por escritura de compra e venda ao
segundo Requerido em .../.../....., conforme R - .... da matrícula ........ e
confessa perante o Juízo Trabalhista cujo depoimento se anexa.
Assim sendo restou aos Autores as vias judiciais ordinárias para buscarem a
defesa de seus direitos e reconhecimento da nulidade dos atos praticados de
forma ilegal, fraudulenta e dolosa pela Requerida.
Aliás, trata-se de pessoa desocupada que vida às custas de pessoas idosas e
incautas que atrai com o fito de ganhar confiança e após obter procuração para
poder locupletar-se indevidamente.
Em decorrência, os atos ilícitos, causaram prejuízos aos autores, que ficaram
privados do uso de seu imóvel, que continha sua própria residência, dos
alugueres e estão sem casa para morar, os quais devem ser reparados na forma do
artigo 186 do Código Civil, na forma de alugueres mensais cujo valor será
apurado na instrução ou na liquidação de sentença. Inclusive, porque o comprador
Requerido certamente sabia das irregularidades, tanto que sempre utilizou o
imóvel para locação.
Assim sendo, as perdas e danos decorrem a impossibilidade dos Autores em
utilizar do imóvel para residência, em decorrência dos atos dos requeridos,
sendo que pagam alugueres a terceiros enquanto são proprietários do imóvel que
não podem usufruir do mesmo.
Diante do que as perdas e danos se constituirão no valor dos alugueis do imóvel,
conforme apurado na instrução ou em liquidação, multiplicado pelo número de
meses de ocupação do imóvel pelo requerido, ou seja, de ......... de ..... até a
data da entrega do imóvel ao autor.
DO DIREITO
O Novo Código Civil Brasileiro, em seus artigos, assim estabelece:
"Art. 104 - A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei";
Diante do que configurada a nulidade absoluta, vez que a agente não dispunha de
poderes para vender o imóvel dos autores (falta de capacidade). O objeto do
negócio jurídico celebrado era ilícito em relação a primeira requerida que não
tinha legitimidade para vender o imóvel.
Portanto, evidente que o fato da representante ..........., substabelecer a
procuração que não era em causa própria, para ........, para que esta
transferisse o imóvel para seu nome, transformou o instrumento em causa própria,
celebrando o negócio consigo mesma, foi uma simulação de compra e venda, sendo
nulos todos os atos praticados e decorrentes, por conseqüência.
Principalmente, porque o instrumento procuratório que foi outorgado, foi
elaborado à pedido da outorgada, que aproveitando-se da boa-fé que lhe era
depositada o lavrou de forma genérica de modo esconder a verdadeira finalidade.
Também, porque não confere poderes específicos para a venda do imóvel em
questão.
Isto é evidente, pois, mesmo diante da simplicidade e falta de cultura dos
outorgantes, jamais teriam assinado uma procuração que constasse poderes
expressos para venda de sua casa.
Ademais, diante da avançada idade dos outorgantes, se verifica que não possuíam
capacidade física ou mental para discernir as conseqüência dos poderes
outorgados.
Evidente que o ato de transferência do imóvel pela procuradora ........., em seu
próprio nome, valendo-se da situação e da confiança que lhe havia sido
depositada, constitui-se em erro substancial, viciando integralmente o mesmo e o
tornando nulo de pleno direito, porque aparentam transferir direitos, porém
trata-se a clara simulação, o motivo determinante é ilícito que nunca houve
intenção de venda, entre outras causas.
DA INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO
"Art. 166 - É nulo o negócio jurídico quando:
I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II - for ilícito impossível ou indeterminado seu objeto;
III - o motivo, determinante comum a ambas as partes for ilícito;
IV - não se revestir de forma prescrita em lei;
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para sua
validade;
VI - tiver por objeto fraudar lei imperativa;
VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar
sanção.
Art. 167 - é nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que dissimulou
se válido for na substância e na forma.
§ 1º - Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às
quais realmente se conferem ou transmitem;
II - contiverem declaração, confissão condição ou cláusula não verdadeiras":
Portanto, devidamente fundamentada esta ação, pois, as circunstâncias dos fatos
demonstram claramente que a intenção da primeira requerida era lesar os
velhinhos, cuja capacidade era relativa, inclusive, pela idade.
Porque, a utilização de substabelecimento para transformar a procuração
outorgada por via transversas em causa própria, a transferência do imóvel pela
procuradora em seu próprio nome sem que nunca tivesse havido compra e venda,
muito menos pagamento do preço para validar tal ato, nada mais são do que atos
simulados que aparentam transferir direitos, porém, nunca transferiram sendo,
inclusive, suas cláusulas totalmente inverdadeiras.
Também, porque o dolo e a lesão aos direitos estão configurados, pelos atos
realizados em ..../..../..... e ..../..../...., pela efetivação dos atos de
transferências do imóvel no registro imobiliário, conforme art. 1227 do Código
Civil.
Art. 1245 - Transfere entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.
Donde, na data do registro dos atos de transferência no Registro de Imóveis, é
que se materializaram as nulidades apontadas.
Art. 186 - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou
imprudência, violar direito, ou causar prejuízo à outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187 - Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo,
excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela
boa-fé ou pelos bons costumes.
Daí, fundamentada e justificada a ilícitude dos atos, que amparam o pedido de
indenização, pelas perdas e danos, inclusive, lucros cessantes.
Os mestres, em seus ensinamentos assim preconizam à respeito da matéria, ainda
que comentando o Código Civil antigo:
LEVENHAGEN - "... Verificada qualquer das nulidades a que se refere o artigo
145, o ato é nulo de pleno direito independente de decretação judicial...
Todavia, para que a nulidade se exteriorize mais objetivamente, pode-se pedir a
manifestação do judiciário, que apenas declarará a nulidade alegada... Em se
tratando, portanto, de ato nulo de pleno direito, a nulidade não será decretada,
uma vez que dele, por lei, não decorre qualquer efeito. Os interessados, toda
via, podem alegar essa nulidade para obter a sua declaração judicial, e nesse
caso o Ministério Público inclui-se entre os interessados..." ("in" Código
Civil, Comentários Didáticos, vol. 1, ed. Atlas, p. 199).
J. M. CARVALHO SANTOS - "O que é nulidade. É o vício que retira todo ou parte de
seu valor a um ato jurídico, ou o torna ineficaz apenas para certas pessoas... O
ato nulo é em face de qualquer pessoa, não produzindo efeito em relação a
todas... O ato nulo não pode ser sanado... Não produzindo o ato nulo nenhum
efeito jurídico visando pelas partes, nulos são todos os atos acessórios de um
ato nulo..."
"Ato em que é preterida solenidade essencial para sua validade - Neste caso o
ato se reveste de forma prescrita em lei. Falta apenas uma solenidade essencial
à sua forma: daí a nulidade, porque o vício, na expressa de CLÓVIS, contamina
todo ato.
"Quem pode alegar a nulidade - O ato nulo outorga denominado de pleno direito,
na técnica do Regul. N. 737, não tem existência jurídica, sendo insanável o
vício que lhe contamina a nulidade."
"Nem por isso, entretanto, qualquer pessoa pode alegar a nulidade. Ainda aqui
domina o preceito do art. 76, somente aos interessados cabendo o direito de
alegá-lo independentemente de qualquer prejuízo. Ao Ministério Público cabe
também o direito de alegar a nulidade, quando lhe couber intervir, como
representante da coletividade jurídica organizada."
"Conseqüência necessária da nulidade - A conseqüência da nulidade, sempre foi
reconhecida em doutrina, é a completa ineficácia do ato nulo..."
Em conclusão, a situação se assemelha à outras já apreciadas pelo judiciário,
onde pessoas idosas são lesadas por outras que agem de má-fé, e com objetivos
ilícitos, tentam se locupletar financeiramente.
Evidente que os Princípios de Direito e acima de tudo a Justiça, não pode
permitir que tais atos prevaleçam na sociedade atual.
DOS PEDIDOS
Ex Positis, os Autores, requerem que Vossa Excelência receba a presente ação
julgando-a procedente para os fins de:
1 - Determinar a citação dos requeridos, para querendo contestem esta ação no
prazo legal, sob pena de confissão e revelia;
2 - Que, seja intimado o Ministério Público para participar do feito antes as
questões mencionadas;
3 - Que, contestada ou não, seja a presente ação julgada totalmente procedente
para fins de ser declarada a nulidade de todos os atos, principalmente, das
transferências feitas pelos registro n.º ...... e ......., da matrícula
.........., da ..... Circunscrição de Imóveis de ....... restabelecendo-se a
propriedade aos Autores e os Reintegrando na posse do imóvel.
4 - Que seja condenada a primeira requerida no pagamento das perdas e danos,
lucros cessantes conforme apuradas em instrução e/ou em liquidação de sentença,
e ambos os requeridos nas custas processuais e honorários advocatícios de 20%
(vinte por cento) sobre o valor final e atualizado da causa.
5 - Na instrução, protestam pela produção de todas as provas em direito
admitidas, especialmente, o depoimento dos Requeridos sob pena de confissão,
provas testemunhais, documentais e periciais para apuração das perdas e danos e
outras que se fizerem necessário.
6 - Os requerentes, requerem os benefícios da assistência judiciária, na forma
do previsto na Lei 1060/50 e a Constituição da Republica, face não disporem de
rendimentos para arcar com ônus processuais.
Dá-se à causa o valor de R$ .....
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]