Contestação à ação de cobrança de arrendamento de
imóvel
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 5ª (QUINTA) VARA CÍVEL DA
COMARCA DE _________ .
____________, pessoa jurídica de direito privado, com sede em ________, inscrita
no CNPJ/MF n° ____________, por seu procurador e Advogado - mandato ora incluso
-, inscrito na OAB/PR sob o n° _____, com escritório profissional no endereço
infra impresso, onde receberá as intimações neste expendidas, vem,
respeitosamente, nos autos de AÇÃO DE COBRANÇA sob o n° _______, promovida por
_________, qualificado na prefacial, no prazo e forma devidos, apresentar
C O N T E S T A Ç Ã O
aos termos e pedidos contra si formulados, o que faz pelos seguintes motivos de
fato e de direito, a saber:
I - SÍNTESE DOS FATOS
Narra a Autora que seu finado esposo firmou instrumentos de arrendamento de
imóvel com a Requerida, p último em data de 15/01/1983, com prazo de 5 anos,
prorrogado tacitamente até janeiro de 2001.
Diz-se que além do aluguel mensal, comprometeu-se a Requerida pelo pagamento dos
impostos e taxas incidentes sobre a área de terreno arrendada, resultando que
após agosto de 200al, a empresa Requerida passou a descumprir com suas
obrigações contratuais (docs. em anexo), ....
Discrimina a ausência de pagamento de aluguel de Agosto/2001 a Janeiro de 2002,
no valor de R$ 403,00 cada, assim como do IPTU do ano de 2000, relativo aos
quatro lotes, e mesmo a inadimplência duas multas relativas a urbanismo, e à
multa contratual, esta no valor de R$ 483,60.
Relata terem sido infrutíferas "as tentativas de composição amigável, razão pela
qual em janeiro de 2001 a empresa Requerida desocupou o imóvel arrendado" (sic,
fls. 03), mas que ainda assim deixou sobre o terreno grande quantidade de
entulhos, bem como bombas, motores, tanques, combustível subterrâneo, materiais
de construção, e diversos buracos, conforme exemplares fotográficos juntados.
Que assim, despendeu a importância de R$ 2.610,00 para deixar o imóvel nas
condições recebidas pela Ré, da qual também quer ser ressarcida.
Assevera sua legitimidade em função dos documentos acostados, pugnando pela
condenação da Ré na importância de R$ 14.714,80, acrescida de juros de 0,5% ao
mês e correção monetária até o efetivo pagamento, assim como nas verbas da
sucumbência.
Juntou fotos e documentos.
A ação foi proposta pelo rito ordinário, realizando-se a citação da parte por
via postal, com juntada do AR (Aviso de Recebimento) em 13 de junho p. passado
(fls. 98).
II - PRELIMINARMENTE
Induvidosa a tempestividade da presente resposta. O comprovante da citação,
realizada por via postal, foi juntado aos autos em 13/06/02 (fl. 98-verso),
quinta-feira, fazendo certo que seu vencimento apenas ocorrerá no próximo dia
28, sexta-feira.
III - INÉPCIA DA INICIAL
Com efeito, a inicial é algo confusa, comportando ainda graves contradições que
lhe impedem a compreensão.
Num primeiro momento, diz que contrato de arrendamento do imóvel foi prorrogado
tacitamente até janeiro de 2001, como também que o imóvel foi desocupado nessa
data.
Contudo, requer-se o pagamento de aluguel e encargos dos meses de Agosto/2001 a
Janeiro de 2002, ou seja: posteriormente ao término do contrato e desocupação do
imóvel, confessados de modo expresso.
Resta maior a controvérsia quando se observa que no demonstrativo de atualização
do suposto débito, contido nas fls. 08, se faz constar o período de incidência
do aluguel a contar de Agosto de 2000 até Janeiro de 2001.
Assim, resulta inepta a petição inicial, pois dela não decorre uma conclusão
lógica (artigo 295, § único inciso I, do CPC), impondo sua extinção nos termos
do artigo 267, I, do mesmo Codex, responsabilizada a vencida pelos ônus
sucumbenciais.
III - DO MÉRITO
Ainda que se possa superar a preliminar retro, o que não se espera, tem-se claro
que a Requerida absolutamente poderá ser responsabilizada por quaisquer das
importâncias cobradas, sendo notória a improcedência da ação, permissa venia.
Inexistem outras variantes quaisquer.
Conforme consta dos instrumentos de fls. 31-34, a Requerida locou junto ao
finado marido da Autora uma área de terreno de 4.000,00m2, situada na Rua
Itacolomi, Vila São Jorge, nesta Capital, cujo ajuste previa o direito de
edificar benfeitorias e, ao término do contrato, o seu levantamento completo.
Destarte, a contrato inicial data de 15/09/1978, e durante todos os anos de sua
vigência, a Requerida sempre cumpriu regularmente com suas obrigações legais e
contratuais, inclusive para desocupação e entrega do imóvel.
A inicial altera a verdade dos fatos, buscando locupletamento indevido em favor
da Autora, o que é inadmissível de ser aceito, máxime quando tudo deriva de atos
realizados em comum pelas partes.
Para se tanto se concluir basta ver que, na verdade, a desocupação completa do
imóvel ocorreu em junho de 2000, passando Requerida a ocupar a sua atual sede,
em Araucária/PR, conforme demonstra o instrumento lá firmado.
Aliás, essa ocupação precede à própria assinatura deste contrato; desde meados
de abril/2000 a Requerida já estava providenciando sua mudança para Araucária.
Registre-se que todos os aluguéis e encargos, inclusive de IPTU, relativos ao
imóvel de Curitiba, foram quitados até a data de desocupação do imóvel, e ao
demitir-se da sua posse foi ele aceito pela Requerente no estado adequado aos
fins de que seria a partir daí destinado.
Justifica-se. No maior das vezes, os assuntos inerentes à locação não eram
tratados diretamente pela Autora, sendo comum intervir seus filhos e genros, em
especial _____, ______, _____ e ____, dentre outros.
Assim não foi diferente quando da desocupação. Aproximadamente uns seis meses
antes desta se consumar, a Autora e seus filhos solicitaram a desocupação da
área arrendada, afirmando sua necessidade de vende-lo em parte, e de edificar
moradia noutra parte.
Compreendendo as razões apresentadas, a Requerida concordou, e ficou ajustado
que desocupação ocorreria no prazo máximo de um ano.
Mas, já nos primeiros meses a Autora e seus parentes e agregados, o genro Ademir
em especial, passou a insistir na desocupação imediata, dizendo estarem perdendo
negócios muito lucrativos, e atrasando projeto de construção.
A insistência foi tanta que a Requerida se viu compelida a antecipar sua saída.
Aliás, duas circunstâncias são relevantes de ser ressaltadas.
A primeira diz respeito que absolutamente é verdadeira a afirmativa de que o
imóvel foi deixado em condições precárias, com entulhos, bombas, motores,
tanques, combustível subterrâneo, materiais de construção e buracos.
Foi ajustado que deveriam ser demolidas as edificações introduzidas pela Ré,
pois não teriam serventia à Autora e seus parentes, diante do que pretendiam em
relação à área.
Após a demolição, a Autora e seus parentes, em especial seu genro _______,
solicitou que os materiais resultantes permanecessem no terreno, pois para nele
ser construída uma casa haveria necessidade de se fazer um aterro, com
utilização da caliça.
Ainda, alertado quando a existência de um velho tanque subterrâneo, no qual
apenas continha água (nenhum combustível), também não se viu necessária sua
remoção, pois situava-se onde haveria a construção, e quando do aterro haveria
sua retirada.
Não foram deixados motores ou materiais que não pudessem ser utilizados no
aterro, inclusive vendo-se que o recebimento do imóvel fez-se sem qualquer
ressalva. Velhos pedaços de madeira em decomposição também foram aceitos, para a
eventualidade de serem utilizados na construção que se faria.
Inclusive, num primeiro momento, até mesmo uma velha peça metálica, componente
de um torno foi aceita, dizendo-se que seria oferecida ao ferro velho, com algum
lucro.
Posteriormente, a própria Requerida se encarregou da retirada, isto fazendo por
nova solicitação da Autora e seu genro, que encontraram dificuldades ou não
buscaram sua venda a terceiros.
Registre-se que não se deixou combustível subterrâneo no imóvel. Destarte, com a
retirada do tanque (que há muitos anos só continua água em seu interior), é
lógico que no local ficou uma vala, e nela se depositou a água existente no
tanque que foi dilacerado quando da remoção.
As fotos correspondentes não demonstram, ao contrário do que se possa supor, que
o material ali presente é combustível. Na verdade é apenas água impregnada com o
resultado da oxidação do tanque (ferrugem), trazendo um aspecto escuro à
substância.
Segundo se apurou, a vala foi imediatamente preenchida com o material deixado,
sem quaisquer inconvenientes à Autora ou aos seus projetos.
Inclusive, é preciso ver que a Autora não ficou privada em nenhum momento em
realizar obras no imóvel, o que de fato ocorreu imediatamente à sua desocupação.
Os trabalhos com máquinas de terraplanagem que se evidenciam nas fotos juntadas
referem-se a realização do aterro que foi feito, dando-se início à construção de
uma bela casa residencial, que ora aparecem nas fotos juntadas.
Atente-se das diversas fotos ora trazidas que é notória a realização do aterro
onde edificada a residência, bem como que no mais o imóvel permanece nas mesmas
condições que foi entregue pela Requerida, justamente as ideais.
Tal consideração deve nortear a análise dos fatos. Imediatamente foi edificada
obra, e no mais o imóvel permanece desocupado, à venda, sem que nele se mostrem
quaisquer embaraços ou presença de entulhos.
Portanto, nenhum direito remanesce em favor da Autora, seja pela ausência de
infração contratual ou legal por da Requerida, seja pela inocorrência dos fatos
nos moldes relatados na inicial.
Assim, nenhuma importância é devida à contraparte, que age com evidente má-fé.
Com essa afirmação deve-se ter em mente que há abuso de direito, e a litigância
nestas condições gera o dever de indenizar nos termos dos artigos 17 do CPC e
1531 do Código Civil.
Afirma-se que remanescem impagos os aluguéis do período de Agosto/2001 (ou mesmo
2000) a Janeiro 2002 (ou mesmo 2001), dizendo-se que a desocupação apenas
ocorreu em janeiro de 2001.
Bem de ver, consoante se comprovou, que a desocupação e entrega do imóvel se deu
em junho de 2000, até quando houve correto pagamento dos aluguéis devidos.
Pela simplicidade do tema, verifica-se que a Autora busca locupletar-se de
período sobre o qual a locação não mais vigia.
Não se olvide, outrossim, que a inicial procura deixar claro que a locação se
estendeu até janeiro de 2001 (ou 2002), quando fica certo pelos documentos
acostados nas fls. 52, que apenas em junho de 2001 teriam sido realizados os
trabalho de limpeza e aterro do terreno, quando tal ocorreu muito antes,
dando-se início a construção.
Tal situação é sintomática.
Também, busca-se cobrar da Requerida a integralidade do IPTU do ano de 2000,
relativamente a quatro imóveis que comporiam toda a área arrendada.
Contudo, nova má-fé se verifica.
Restou certo que a desocupação e entrega do imóvel ocorreu em junho de 2000,
exigindo-se apenas até aí os valores do IPTU.
Mas, verifique-se que junto com o aluguel de junho/2000, no importe de R$
403,00, foi paga a importância de R$ 565,34, representativa do saldo do IPTU de
responsabilidade da Requerida, exigível apenas até aquele mês.
E, mais, que os pagamentos relativos a fevereiro, março, abril, maio foram por
ela realizados diretamente, através dos mesmos carnês, inclusive em muitos deles
constando o nº do cheque que se destinou ao pagamento, lançado na parte superior
de cada parcela dos respectivos carnês.
Ora, sendo assim, incontestável a natureza temerária da lide, impondo seja
reconhecido o abuso da contraparte, e aplicada contra a mesma a sanção do artigo
1531 do Código Civil, neste caso em dobro face sua reconhecida má-fé (artigo 18
do CPC).
Anote-se que sequer os valores pretendidos correspondem aos documentos trazidos,
inclusive fazendo-se impossível se concluir donde exsurgidos aqueles
discriminados na prefacial, bem por isso também ora impugnados, permissa venia.
Prossegue a inicial, pretendendo a cobrança de valores a título de multa
impostas pelo Departamento de Urbanismo da Prefeitura Municipal de Curitiba,
respectivamente, de R$ 812,44 e R$ 640,00, SEM JUSTIFICAR SOB QUALQUER PRETEXTO
DONDE DERIVA A RESPONSABILIDADE DA RÉ PELAS MESMAS, visto que lavradas em face
do arrendador e não da Requerida, mera ocupando do imóvel.
A falta de qualquer justificativa - afeta à exposição da causa de pedir -, torna
tal pleito inepto completamente, até porque impede o exercício da ampla defesa.
Em absoluto se pode inserir no disposto na cláusula 4º do contrato de
arrendamento - que trata da obrigação por impostos e taxas ordinárias incidentes
sobre a área arrendada - a cobrança de multas administrativas, pois estas
decorrem de atos inflacionais e se assentam no princípio da responsabilidade
civil.
Seja, pois, além de inepto, o pedido é todo improcedente, porquanto a ação
proposta é de cobrança, nada se referindo a existência de responsabilidade da Ré
pelos danos dessa natureza.
Justifique-se que, por se ouvir dizer de parentes, decorrem estas multas de
atitudes do próprio Ademir, genro da Autora, qual solicitou vistoria na área
arrendada pela Prefeitura Municipal, com propósitos inconfessáveis.
Por isso, irrefutável a inexigibilidade de mais estes valores.
Pretende, ademais, a Autora, a cobrança de multa contratual, no valor de R$
483,60, correspondente a 10% do valor anual do contrato.
Todavia, ressalva a própria ausência de qualquer conduta injurídica por parte da
Requerida, é preciso ver que a multa somente seria devida no caso de rescisão
amigável ou judicial do contrato, obviamente sem causa justa.
Não foi o que ocorreu. O contrato estava prorrogado por prazo indeterminado. A
desocupação decorreu de expressa solicitação e aquiescência da Autora,
fazendo-se bilateral o ato, tanto que recebido o imóvel sem ressalvas.
Depreende-se, assim, que também a multa é inexigível.
Por fim, faz-se a cobrança da importância de R$ 2.610,00, relativamente a
supostos gastos com remoção de entulhos e "limpeza do pátio da erol" (sic, fls.
52), cujos documentos estão datados de 20/06/2001, 6 meses após a desocupação do
imóvel pela Requerida segundo versão da inicial, e 1 ano se considerada a
defesa.
Assim, num primeiro momento, vê-se que o documento de fls. 52 é gratuito,
simulacro de pagamento que nunca se fez nos moldes sustentados.
Destarte, em junho de 2001 a Requerida (EROL) não era mais ocupante do imóvel há
vários meses (6 ou 12 segundo cada versão), e com a demolição das edificações,
tal sequer poderia ser presumido pela emitente do recibo.
Ademais, fala-se em limpeza do páteo, o que compreende apenas a remoção de
entulhos. Mas, se comparado o valor cobrado por serviço, com aquele retratado no
documento de fls. 53, verifica-se uma discrepância absurda. Enquanto neste
último houve cobrança de R$ 610,00 por vários serviços e utilização de máquinas
e caminhões, no primeiro fixa-se em mais de três vezes a simples limpeza do
terreno.
Completo absurdo.
Em verdade, o documento de fls. 52 é ideologicamente falso. Tratando-se de
empresa constituída, apenas com a juntada de notas fiscais é possível se
presumir a realização destes serviços. Mero recibete, data venia, não se prestar
a comprovar situação dessa natureza, até porque se estaria estimulando a prática
da sonegação fiscal e da fraude.
Igualmente, tenha-se que o serviço retratado no documento de fls. 53, portador
do mesmo vício, não ocorreu nos moldes ali lançados.
O que se está tentando ardilosamente cobrar da Requerida, via desta ação (e com
abuso de valor) são as despesas que a autora teve para promover o aterro e
preparação do terreno para nele edificar a casa residencial que se vê nas fotos
ora juntadas. Nada além.
Isto faz evidenciar de vez a postura temerária da parte adversa, passível de
sanções rigorosas, até porque tem-se que estes serviços sequer foram executados
no período lançado nos recibos em referência.
Acrescente-se, destarte, que em face de uma anterior reivindicação direta da
própria Autora, quanto as dificuldades que enfrentou para remoção do tanque já
referido, esta lhe pagou a importância correspondente a dois aluguéis, o que fez
espontaneamente e em função do longo e até então amistoso relacionamento das
partes.
Esse quadro torna por demais lamentável o proceder da adversa, impondo seja
rejeitada toda a pretensão exposta na exordial, com as conseqüências de direito.
Não fosse isso, e atento ao princípio da eventualidade (ônus da defesa técnica)
sequer é admissível o pleito de incidência de juros a contar de 10/08/2000
(???), considerando a inexistência de previsão contratual ou legal para tal
proceder, ou que os valores pretendidos sejam atualizados pelo critério
discriminado nas fls. 08.
A conclusão não pode ser outra, permissa venia: toda a ação é improcedente.
Não se negue que a inicial, indicada como Ação de Cobrança, e algo confusa e
precária na sua fundamentação, apresenta-se como verdadeira medida de
ressarcimento de danos supostamente experimentados pela Autora.
Todavia, também por esse vértice não há nexo de causalidade entre a conduta da
Requerida e os supostos danos experimentados pela adversa, cujo resultado advém
da sua própria conduta.
Sabido que o dano não se qualifica injusto quando dissociado do necessário liame
de causalidade com o pretenso ofensor.
Desmerece admitir-se, na espécie, eventual carga de objetividade nas
responsabilidades da Requerida, pois estas não podem ser dissociadas do elemento
culpa, nos termos do artigo 159 do Código Civil.
Nesse quadro, ausente o nexo causal entre a conduta da Ré e o dano alegado, não
lhe é imputável qualquer obrigação reparatória em favor da Requerente,
impondo-se a rejeição da ação.
Para a doutrina de SILVIO RODRIGUES:
"Para que se possa impor a alguém a obrigação de indenizar o prejuízo
experimentado por outrem é mister que haja uma relação de causalidade entre o
ato culposo praticado pelo agente e o prejuízo sofrido pela vitima. Em todas as
hipóteses analisadas até agora, vimos sempre a existência de um dano, causado
pela ação ou omissão do agente, ou pela ação ou omissão de seu filho, do seu
pupilo, de seu preposto, ou de coisa inanimada que tinha sob sua guarda etc. Sem
essa relação de causalidade não se pode conceber a obrigação de indenizar.
Ademais, é a própria lei que expressamente o exige. Com efeito, dispõe o art.
159 do Código Civil: aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou
imprudência, causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar. Portanto, é
indispensável a relação de causalidade entre o ato do agente, de seu preposto,
da coisa inanimada que tem sob sua guarda e o prejuízo experimentado pela
vítima" (in Direito Civil/, Vol. 4ª Ed., Saraiva, 1975, p. 167).
HUMBERTO THEODORO JUNIOR, in Responsabilidade Civil, doutrina e jurisprudência,
3ª ed., Vol. 1, Aide, pág. 17, leciona que:
"No direito privado, a responsabilidade civil (isto é, o dever de indenizar o
dano alheio) nasce do "ato ilícito", tendo-se como tal aquele fato do homem que
contravém aos ditames da ordem jurídica e ofende direito alheio, causando lesão
ao respectivo titular: ...
Sem que portanto o prejuízo da vítima tenha sido causado por comportamento
"culposo" ou "doloso" do agente, não se há de cogitar a responsabilidade
aquiliana prevista no art. 159 do Código Civil. Seja o dano material ou moral, a
sua indenização dependerá de ser a conduta do respectivo causador enquadrada na
tipicidade do "ato Ilícito", onde a "culpa" se manifesta como a "fonte de
responsabilidade" (PLANIOL, RIPERT et BOULANGER, "Traité Elémentaire de Droit
Civil")".
Conclui-se, portanto, pela improcedência cabal da ação.
Entenda-se, por fim, que estas variantes cabem em função do princípio da
eventualidade, que é ônus da defesa técnica. No dizer e sentir da Requerida, a
ação proposta é totalmente improcedente, seja pela ausência de conduta
injurídica de sua parte, seja pela constatação de que a Autora litiga como
improbus litigator.
IV - DOS PEDIDOS
PELO EXPOSTO, e pelo que será suprido em instrução e no notório saber de Vossa
Excelência, requer seja extinta ou julgada improcedente a ação na forma retro
sustentada, responsabilizada a vencida pelos ônus sucumbenciais cabíveis, sendo,
outrossim, atendidos os demais pleitos e limitações da defesa, inclusive por
incidência do princípio da eventualidade, como de direito.
Requer a produção de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente
pelo depoimento pessoal da Autora, sob pena de confissão, juntada de novos
documentos, ouvida de testemunhas, perícia técnica e outros mais.
P E D E D E F E R I M E N T O.
_________, ___ de _____ de ____.
____________________
OAB/PR Nº _______