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Você está em:   IGF Modelos de documentos Petição Imobiliário Contestação à ação de cobrança cumulada com despejo, em que se alega o reajuste abusivo do aluguel e a exoneração dos fiadores

Petição - Imobiliário - Contestação à ação de cobrança cumulada com despejo, em que se alega o reajuste abusivo do aluguel e a exoneração dos fiadores


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Contestação à ação de cobrança cumulada com despejo, em que se alega o reajuste abusivo do aluguel e a exoneração dos fiadores.

 

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO DO .....

AUTOS Nº .....

....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar

CONTESTAÇÃO

à ação de despejo cumulada com cobrança, apresentada por ....., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

PRELIMINARMENTE

1. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL

O art. 282 do CPC, em seus incisos V, estabelece a obrigatoriedade de se atribuir um valor a causa.

Já o art. 58, inciso III, da Lei 8.245/91, prevê que o valor da causa em ações dessa natureza é o correspondente a 12 (doze) aluguéis.

O valor do aluguel, estabelecido entre os contraentes, consoante contrato incluso, foi de R$ ..... o que importaria num montante de ......., caso multiplicado por 12.

Contudo, pela rápida leitura na peça inicial, tem-se que o valor atribuído a causa foi o R$......., valor este, que supera a quantia legalmente estipulada.

Deste modo, requer-se a extinção do feito, vez que falta uma das condições da ação.

2. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - FIADORES

Temos que os fiadores qualificados nos autos não podem responder aos termos da presente, por dois salutares motivos, quais sejam:

a) ocorrência da desoneração do dever de fiança

Conforme se constata da leitura do contrato de locação em anexo, vislumbra-se que o mesmo foi celebrado por tempo determinado (12 meses), o que, incontestavelmente, obrigaria as partes fiadoras no transcorrer desse interregno.

Vencido o prazo estipulado, ainda que tenha o contrato passado a viger por prazo indeterminado, para que os fiadores pudessem permanecer vinculados às cláusulas contratuais, deveriam, pelo menos, serem notificados de tal ocorrência, o que não ocorreu.

Em sendo assim considerado a impossibilidade das obrigações serem perpétua, ocorreu, ainda que tacitamente, a desoneração dos fiadores no que tange as imposições contratuais, ora em debate.

Curial se faz referir que o entendimento esposado pelo extinto Tribunal gaúcho ressona em outros tribunais, como o exemplo colhido junto ao 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo ( decisão fundamentada no Código Civil de 1916), in verbis:

" Locação. Fiança. Exoneração. CC, Artigo 1500. Efeitos da Exoneração. Data da Citação. Sendo a fiança contrato benéfico, que não admite interpretação extensiva (art. 1,483 do Código Civil), não pode o fiador ser responsabilizado perpetuamente por obrigações futuras resultantes de aditamento contratual, de que não participou, firmado entre locador e locatário (art. 1006 do Código Civil). Por outro lado, a cláusula de validade da fiança até a entrega das chaves não pode ser interpretada como um beco sem saída para o fiador, único a não poder dar por finda a locação e único a dela não extrair qualquer proveito. Por isso, essa cláusula não implica renuncia absoluta à faculdade de exoneração do art. 1.500 do Código Civil" (TJSP - Apelação s/ Revisão nº 396.986/6, S. Joaquim da Barra, Apte.: Sara Mendes Nascimento)

Aplica-se, mutatis mutandis - fazendo coro com a jurisprudência local -, o seguinte decisum do Superior Tribunal de Justiça. Vale a pena conferir:

"Civil. Locação. Fiança. 1. Sendo a fiança contrato que não admite interpretação extensiva, o fiador não pode ser responsabilizado por obrigação resultante de pacto adicional ajustado entre locador e locatário sem a sua anuência. 2. Recurso não conhecido"

Deste modo, à guisa de conclusão, pode-se afirmar que o descrito no vertente estudo leva à possibilidade de exoneração da fiança prestada, mesmo que se tenha procedido à renuncia expressa do direito potestativo previsto no art. 1500 do Diploma Legal Substantivo.

PS: O art. 1500 do Código Civil de 1916 encontra correspondência no art. 837 do Novo Código Civil:

b) Impossibilidade de litisconsórcio entre locatário e fiadores em lides dessa natureza

Em demandas como esta (despejo c/c cobrança), admite-se tão somente o ingresso, como parte ré, do locatário, posto que foi ele o responsável pelo contrato de locação.

O mesmo não ocorre, é lógico, caso a pretensão se limitasse a cobrança dos encargos locatícios, uma vez que, neste caso, operaria a denominada solidariedade passiva.

Ademais, o assunto está pautado nas orientações doutrinárias e jurisprudenciais, conforme julgado infra:

"Somente contra o locatário é admissível a cumulação do pedido de rescisão da locação com o de cobrança de aluguéis e acessórios"

O TRIBUNAL DE ALÇADA DO PARANÁ. Estabelece a seguinte orientação:

DESPEJO - FALTA DE PAGAMENTO - COBRANÇA DE ALUGUERES CUMULAÇÃO - NULIDADE DA CLÁUSULA DE BONIFICAÇÃO - MULTA COMPENSATÓRIA - INCIDÊNCIA - INADMISSIBILIDADE - Reconvenção - Cabimento - Fiadores - Ilegitimidade ativa - Carência de ação - Locatários - Prosseguimento - Constumácia - Intimação pessoal - Inocorrência extinção do processo - Impossibilidade - Cláusula de bonificação - Nulidade - Multa moratória e prêmio pontualidade - bis in idem - Código de Defesa do Consumidor - Incidência .

DO MÉRITO

No que toca ao mérito da questão, dois apenas devem ser os questionamentos, primeiro no que diz respeito ao aumento unilateral do aluguel e por segundo a exorbitância cláusula contratual que estabeleceu a verba de honorários advocatícios, em caso de inadimplemento.

Com relação ao aluguel

Indubitavelmente, pela simples comparação entre o valor inicialmente pactuado (.......) e o atual (.........), tem- se que o reajuste acabou por tornar-se em evento imprevisto, ferindo brutalmente as disposições constantes do Código de Defesa do Consumidor.

Tão evidente como cristalina é a afronta deste reajuste aos princípios estabelecidos no art. 51, § 1º, inciso III, do CDC, in verbis:

Art. 51: São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produto e serviços que:

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I -
II -
III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras características peculiares ao caso.

Deste modo, como forma justa de se compor a situações visualiza, dever-se-ia desconsiderar o reajuste imposto para o fim de retornar ao valor primeiramente pactuado.

Com isso, protesta-se pela nulidade do aumento realizado e a, conseqüente, cobrança dos alugueis atrasados no importe de R$.....

Com relação aos honorários advocatícios

Fica estampada nessa cláusula (13º) o que se denomina de imposição leonina, uma porque onera excessivamente a parte contratante, duas porque desequilibra a relação contratual.

Exigir, com de fato foi, honorário advocatício no percentual de 20% sobre o valor do debito é cercear toda e qualquer possibilidade do inquilino em realizar acordo ou satisfazer o crédito existente.

Em assim sendo, pleiteia-se pela redução dos honorários do advogado.

DOS PEDIDOS

Pelo exposto, requer o acolhimento das preliminares argüidas, com a conseqüente extinção do feito ou afastamento dos fiadores da presente lide, ou, ainda, alternativamente, caso não seja o entendimento de V. Ex.a, a procedência parcial do pedido constante da exordial, com a recepção dos argumentos levantados no item acima (Mérito).

Nesses Termos,
Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]


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