Instrumento particular de locação de loja de shopping
center.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJA DE USO COMERCIAL
INTEGRANTE DO ".... SHOPPING CENTER DE ..........." E OUTRAS AVENÇAS.
1. PARTES CONTRATANTES:
1.1.LOCADORA:
....., pessoa jurídica de direito privado com sede à Av. ......... nº ..... em
.............. - ........, inscrita no CNPJ/MF sob o nº .............., neste
ato representada por seu Diretor Presidente, .................., brasileiro,
casado, advogado e comerciante, domiciliado e residente à rua ............ nº
......... em ................., portador da Carteira de Identidade nº
............, inscrito no CPF/MF sob o nº ................, e por sua Diretora
Vice Presidente, ........, brasileira, casada, bióloga e empresária, domiciliada
e residente à rua .......... nº ......... em .............. - ......., portadora
da Carteira de Identidade nº ............, inscrita no CPF/MF sob o nº
................, daqui por diante denominada simplesmente "Locadora".
1.2.LOCATÁRIA:
......., pessoa jurídica de direito privado com sede à rua ........ nº ..... em
.............. - ........, inscrita no CNPJ/MF sob o nº .............., neste
ato representada por sua sócia gerente, ......., brasileira, casada,
comerciante, domiciliado e residente à rua ................................. nº
....... em .............. - ......., C. I. nº ............, CPF/MF nº
................, com nome de fantasia: ".........." daqui por diante denominada
simplesmente "Locatária".
1.3.FIADORES:
............., brasileiro, casado, comerciante, domiciliado e residente à rua
........... nº ......... em .............. - ......., C. I. nº ............,
CPF/MF nº ................, E sua mulher, ............................,
italiana, casada, comerciante, domiciliada e residente à rua .............. nº
......... em .............. - ......., C. I. para estrangeiro nº RNE:
............, CPF/MF nº ................, daqui por diante denominados
simplesmente "Fiadores".
2. DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES:
2.1. A Locadora é proprietária do empreendimento denominado "............", cujo
projeto de construção, respectivas plantas e suas alterações posteriores foram
aprovadas regularmente pelos órgão competentes da Prefeitura Municipal de
.........., conforme processos de nº ............, e ................, Obra nº
.......... expedido pelo Departamento de Urbanismo da Prefeitura Municipal de
..............
2.2. A Locatária, considerando de um lado as características especiais e a
natureza específica e "sui generis" do empreendimento ".............", de outro
lado tendo em vista a complexidade do mecanismo necessário a colocá-lo e
mantê-lo em racional funcionamento com eficiente administração para a validade
do mercado, de modo a se atingir uma melhor técnica de comercialização para a
validade do mercado, de modo a se atingir uma melhor técnica de comercialização,
levada em linda de conta a localização, as medidas e áreas que compõem as lojas
de uso comercial; atendendo, ainda, as condições e "Know How" que dispõe a
Locadora e, com vistas, finalmente, a atividade que exercita e pretende aí
desenvolver a Locatária, colimando integram seus interesses com os da Locadora,
objetivos aqui definidos suficientemente, ajustam a presente locação e,
juntamente, adere a Locatária nesta mesma data à Convenção que Estabelece as
Normas de Locação, Administração, Funcionamento, Fiscalização e Outras
Disposições do ".....................", doravante denominada simplesmente
"Normas Gerais", e ao Regimento Interno do "..............", também assinado
pela Locatária, tudo com vistas ao desenvolvimento, administração,
funcionamento, fiscalização e gerenciamento dos negócios no dito "shopping
center".
2.3.A locação em questão será regida pelas cláusulas e condições abaixo
enunciadas, pelas disposições pertinentes do Código Civil Brasileiro e leis
especiais que regem a espécie, e pelos demais instrumentos que fazem parte
integrante e inseparável do presente contrato e descritos na cláusula 14.8, como
se aqui estivessem transcritos integralmente.
3.DO OBJETO:
3.1.O objeto deste contrato é a locação da loja de uso comercial nº ..... do
nível ............., do "..............", localizado à Av.
.............................. nº ......, em ...............-......., com área
locável de ........m (................... metros quadrados), tudo perfeitamente
indicado e caracterizado nas plantas anexas ao presente contrato, integrantes do
projeto global do ".....", que a Locatária declara ter inteiro conhecimento.
4.DO PRAZO:
4.1.O prazo do presente contrato é de ....... (.........) anos, com início em
..... de ........ de ......... e término em ...... de ........... de .......
5.DO ALUGUEL:
5.1.A Locatária pagará à Locadora, partir do início do prazo do presente
contrato, a título de aluguel:
a) Mensalmente, o maior dos valores abaixo definidos, respectivamente, com
"aluguel mínimo mensal reajustável" e "aluguel percentual".
b) Semestralmente, o valor abaixo definido como "aluguel semestral de garantia
de desempenho".
5.2.O valor do aluguel mínimo mensal reajustável, a partir do início do prazo
contratual é de R$ .......... (........) e será reajustado anualmente pela
variação acumulada do IGP-M/FGV ( Índice Geral de Preços do Mercado divulgado
pela Fundação Getúlio Vargas), na forma ajustada na cláusula 5.2.2 do presente
contrato.
5.2.1.Nos meses de ............. de cada ano do prazo contratual e enquanto a
Locatária permanecer ocupando a loja locada, o valor do aluguel mínimo mensal
reajustável será o dobro daquele então vigente.
5.2.2. O reajustamento do valor do aluguel mínimo mensal reajustável far-se-á, a
partir do início do prazo contratual, anualmente, nos meses de ............ cada
ano, efetuando-se, pois, o respectivo cálculo com base na variação acumulada do
IGPM/FGV, ocorrida nos ...... (.............) meses imediatamente anteriores aos
meses de .......... de cada ano, cujo reajustamento vigorará durante o prazo
deste contrato, bem como se a locação vier a ser prorrogada por tempo
indeterminado e enquanto a Locatária estiver ocupando a loja locada.
5.2.3. Na hipótese de que durante o período de ocupação da loja locada, houver
permissividade legal para o reajustamento do valor do aluguel ajustado na
cláusula 5.2, em periodicidade inferior a ...... (........) meses, as partes
desde já acordam que o valor do aluguel será reajustado na menor periodicidade
admitida por essa norma legal posterior, ou, mensalmente, caso esta não venha a
estipular periodicidade mínima.
5.2.4. Ocorrendo a hipótese prevista na cláusula 5.2.3 anterior, o reajustamento
do valor do aluguel far-se-á automaticamente e de imediato no mês seguinte ao
surgimento da norma legal que autorizar a periodicidade de reajuste inferior a
...... (..........) meses, independentemente de qualquer aviso, notificação ou
da formalização de aditivo ao presente contrato, reajustando-se o valor do
aluguel pela variação acumulada do IGPM/FGV do início do prazo contratual ou do
mês do último reajuste contratual ao mês seguinte que passar a vigorar a norma
posterior, e a partir de então pela menor periodicidade nela estabelecida, ou,
mensalmente, caso esta não venha a estipular periodicidade mínima.
5.2.5. O valor do aluguel mínimo mensal reajustável, corrigido conforme
estipulado neste contrato, sem prejuízo do aluguel semestral de garantia de
desempenho, sofrerá um acréscimo real de .....% (..... por cento) a cada período
de ...... (.............) meses contados do início do prazo contratual e
enquanto a Locatária estiver ocupando a loja locada. Referido acréscimo será
feito sobre o valor do aluguel mínimo mensal que vier a ser reajustado na forma
estabelecida na cláusula 5.2.2 supra, apurado e devido no mês imediatamente
seguinte a cada um desses períodos de ...... (...............) meses da locação.
5.2.6. O valor correspondente ao aluguel mínimo mensal reajustável deverá ser
pago até o último dia de cada mês, com tolerância até o dia ..... (.........) do
mês subsequente ao vencido, nos escritórios da Locadora, ou onde esta indicar.
Referido aluguel será sempre expresso em reais e pago integralmente, não sendo
admitidos abatimentos, reduções ou compensações de qualquer natureza.
5.2.7. No primeiro mês de incidência do aluguel mínimo mensal reajustável se for
o caso, será o seu valor calculado "pro rata temporis" correspondente aos dias
deste mês.
5.2.8. Na hipótese de extinção do IGP-M/FGV ou de proibição de seu uso como
indexador para cálculo de reajustamento de aluguel, tal como previsto no
presente contrato, desde que tal proibição seja constitucionalmente admissível,
os respectivos cálculos serão feitos com base na variação acumulada dos
seguintes índices substitutivos, na ordem a seguir indicada:
a) IGP-DI/FGV (Índice Geral de Preços ao Consumidor, divulgado pela Fundação
Getúlio Vargas).
b) INPC/IBGE (Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística).
c) IPC/FIPE (Índice de Preços ao Consumidor, divulgado pela Fundação Instituto
de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo).
5.3. O valor do aluguel percentual referido na cláusula 5.1 supra, e 7,0% (sete
por cento) do faturamento bruto mensal da atividade ou comércio exercidos pela
Locatária na loja locada.
5.3.1. O conceito de "faturamento bruto" ou "receita bruta", será sempre os
montantes previstos pela legislação e regulamentos para arrecadação dos tributos
que tenham base de cálculo análoga, bem como, incluirá não só a receita da
Locatária, como a de todos os seus agentes, concessionários, representantes e
eventuais sublocatários, inclusive as vendas externas feitas através de visitas
a clientes, qualquer que seja o domicilio destes últimos.
5.3.2. Dito "faturamento bruto" abrange todos os negócios realizados na loja
locada ou nela iniciados, encaminhados ou preparados, qualquer que seja a
natureza e forma das operações realizadas e seja qual for a modalidade de
pagamento (cheque, cartão de crédito, débito em conta corrente e correlatas),
mesmo que o faturamento se faça por outra qualquer loja da Locatária ou por
terceiros, não importando o local da negociação, da entrega, da tradição das
mercadorias vendidas ou da prestação dos serviços contratados.
5.3.3.Ficam excluídos do faturamento bruto, as vendas ou negócios desfeitos,
desde que haja devolução integral dos valores recebidos ou tenha havido expressa
rescisão do contrato, na hipótese de vendas a crédito.
5.3.4. As vendas a prazo serão computadas de uma só vez, no dia em que forem
realizadas, incluindo os valores dos acréscimos devidos a financiamentos próprio
e/ou de sociedade financeira, quando adicionados aos preços de venda.
5.3.5.Não serão computados como vendas de mercadorias e de serviços e, portanto,
ficam excluídos do percentual previsto na cláusula 5.3 supra:
a)Os valores atribuídos a saídas de máquinas, móveis, utensílios e equipamentos
do imobilizado técnico da Locatária, quando alienados ou transferidos para
outros estabelecimentos da Locatária, bem como os de papel usado, aparas,
sucatas e material inservível.
b) O custo de transporte e embalagem de mercadorias vendidas, desde que cobrados
do cliente e discriminados no documento de venda.
c) Os valores dos acréscimos de que trata a cláusula 5.3.4 anterior, quando não
incluídos nos preços de venda.
5.3.6.Para o cálculo do valor do aluguel percentual, a Locatária se obriga a
entregar à Locadora ou a quem esta indicar, os formulários e/ ou relatórios
padronizados, por ela elaborados, onde fará constar todos os dados referentes ao
valor global do faturamento bruto de cada semana, indicando o movimento diário
da semana vencida, que deverão ser entregues até quarta-feira da semana
subsequente. No caso do último dia do mês coincidir com dia intermediário da
semana, deverão ser apresentados dois relatórios: um para o período da 2ª feira
até o final do mês, e outro para os demais dias da semana em referência e
relativos ao mês subsequente, devendo o relatório referente aos últimos dias do
mês, não importando o dia da semana. Tais obrigações da Locatária não exclui a
informação diária do faturamento, quando solicitada pela Locadora.
5.3.7. Os formulários e/ou relatórios referentes ao faturamento bruto semanal,
aludidos na cláusula 5.3.6 anterior, deverão ser assinados pelos representantes
legais da Locatária ou pessoas expressa e especificamente autorizadas por esta,
tornando-se solidariamente responsáveis, para caracterizar sua responsabilidade
civil, sendo peças reservadas ao uso exclusivo da Locadora.
5.3.8.No caso de descumprimento pela Locatária da obrigação de entregar à
Locadora os formulários e/ou relatórios acima referidos, nos prazos, datas e
freqüência estabelecidos, ficará obrigada a pagar a multa diária equivalente a
1/30 ( hum trinta avos) do valor do aluguel mínimo mensal reajustável devido na
ocasião, tal como previsto nas cláusulas 12.2 a 12.2.3 das Normas Gerais, sem
prejuízo do direito da Locadora de apurar o volume real de suas vendas nesses
meses, cobrando-lhe a eventual diferença acrescida dos encargos decorrentes da
mora.
5.3.9.Reincidindo a Locatária no descumprimento da obrigação a que se refere a
cláusula 5.3.8. anterior, implicará em infração contratual grave, ensejada da
resolução, de pleno direito, do presente contrato e demais instrumentos que o
integram, independentemente de qualquer notificação, interpelação ou protesto,
judiciais ou extrajudiciais.
5.3.10. Para efeito de constatação, comparação ou conferência das informações
que lhe forem prestadas pela Locatária sobre o faturamento bruto ou venda bruta
mensal, ou ainda, para fiscalização do efetivo movimento comercial do
estabelecimento da Locatária, tudo para apuração do valor do aluguel percentual,
a Locadora - sempre que julgar oportuno - terá livre acesso à loja locada, no
horário comercial, e aos respectivos sistemas de controle da Locatária,
diretamente ou através de terceiros contratados, inclusive caixas registradoras,
recibos, talões, notas fiscais de sua emissão - que deverá sempre ser feita no
ato da venda e na presença dos clientes - livros de registro de estoques, de
entrada e saída de mercadorias, ou, também, a qualquer outra forma de controle,
inclusive na "boca do caixa" assegurando-se-lhe todas as facilidades para
realização desses trabalhos de fiscalização e/ou auditoria e de controle do
faturamento bruto.
5.3.11. No caso da Locatária fraudas ou diminuir o valor real de seu faturamento
bruto, ou tentar impedir, obstar, impossibilitar ou dificultar, de qualquer
forma, a fiscalização pela Locadora ou pessoa por ela indicada, dos dados
pertinentes referidos na cláusula 5.3.10 anterior e nas Normas Gerais, inclusive
na "boca do caixa" da loja locada, implicará em infração contratual grave,
ensejadora da resolução, de pleno direito, do presente contrato e demais
instrumentos que o integram, independentemente de qualquer notificação,
interpelação ou protesto, judiciais ou extrajudiciais/
5.3.12. Quando o valor do aluguel percentual, calculado na forma das cláusulas
precedentes, for superior ao valor do aluguel mínimo mensal reajustável, a
quantia correspondente à diferença apurada entre ambos deverá ser paga pela
Locatária até o dia 15 (quinze ) do mês subsequente ao vencido, nos escritórios
da Locadora, ou onde esta indicar.
5.4. Independentemente e sem prejuízo da obrigação de pagamento do aluguel
mínimo mensal reajustável e do aluguel percentual, a Locatária se obriga a pagar
à Locadora, a cada semestre, a contar do início do prazo do presente contrato, o
aluguel de garantia de desempenho, no valor correspondente a 50% (cinqüenta por
cento) do valor do aluguel mínimo mensal reajustável vigente à época do
pagamento.
5.4.1. Na hipótese de que a Locatária tenha pago à Locadora, no semestre
correspondente, eventuais diferenças entre o valor do aluguel percentual para
com o valor do aluguel mínimo mensal reajustável, o valor total dessas
diferenças será deduzido do valor do aluguel semestral de garantia de desempenho
devido no mesmo período, até o limite do valor deste.
5.4.2. O valor correspondente ao aluguel semestral de garantia de desempenho
deverá ser pago até o dia 15 (quinze) do mês subsequente ao semestre vencido,
nos escritórios da Locadora ou onde esta indicar.
6.DOS ENCARGOS DA LOCAÇÃO:
6.1.A Locatária pagará, como encargos da locação, todas as despesas, por mais
especiais que sejam, necessárias ao funcionamento, administração, vigilância,
conservação, limpeza, reparos, manutenção, substituição, fiscalização,
aprimoramento e modernização do "Shopping ...........", bem como todos os
tributos, tarifas, contribuições e seguros que, direta e indiretamente, incidam
ou venham a incidir sobre a loja locada, sobre o próprio "Shopping Center" ou os
serviços, as instalações comuns e atividades nele desenvolvidas, tudo conforme
previsto estipulado nas Normas Gerais integrantes do presente contrato.
6.2.Todas as despesas acima referias, aqui simplesmente chamadas de "despesas
comuns", serão calculadas e devidas pela Locatária no percentual aqui acordado e
estabelecido de ........% (............... por cento) do total dessas despesas.
6.3.As chamadas "despesas comuns" deverão ser pagas pela Locatária, mensal e
antecipadamente, à Administradora do "shopping Center" ou onde esta indicar,
juntamente e no mesmo vencimento do aluguel mínimo mensal reajustável
correspondente ao mês anterior.
6.4.Caberá à Locatária o pagamento das despesas específicas ou exclusivas do
funcionamento da loja locada, tais como: consumo de luz e força elétricas, água
e esgoto, gás, telefone, etc., que deverão ser pagos diretamente às respectivas
concessionárias desses serviços públicos ou particulares.
6.5.Além das despesas acima referidas, a Locatária pagará, também como encargo
contratual da locação, as contribuições devidas à Associação dos Lojistas do
"Shopping ..............".
7.DO INADIMPLEMENTO DO PAGAMENTO DO ALUGUEL E DOS ENCARGOS DA LOCAÇÃO
7.1.O não pagamento dos valores correspondentes ao aluguel mínimo mensal
reajustável, à eventual diferença entre este e o aluguel percentual, ao aluguel
semestral de garantia de desempenho, bem como dos valores correspondentes aos
encargos da locação ajustados no presente contrato e nas Normas Gerais, nos
prazos, nas condições e locais previstos, implicará na imediata constituição da
Locatária em mora de pleno direito, independentemente de qualquer notificação,
interpelação ou protesto, judiciais ou extrajudiciais, e, nesse caso, para
livrar-se dela, obriga-se a Locatária a pagar os valores em atraso com os
seguintes acréscimos decorrentes da mora:
a) Correção monetária, calculada pela variação acumulada do IGP-M/FGV (Índice
Geral de Preços do Mercado, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas), da data de
seus respectivos vencimentos à data de seus efetivos pagamentos.
b) Juros da mora à razão de 1% (hum por cento) ao mês ou fração de mês,
calculados sobre o total das quantias em débito monetariamente corrigidas, da
data de seus respectivos vencimentos à data de seus efetivos pagamentos.
c) Multa moratória no percentual de 10% (dez por cento), calculada sobre o total
das quantias em débito monetariamente corrigidas e acrescidas dos juros de mora.
d) Honorários de advogado no percentual de 20% (vinte por cento), calculados
sobre o total das quantias em débito monetariamente corrigidas e acrescidas dos
juros da mora e da multa moratória, cujos honorários serão devidos pela
Locatária na hipótese de intervenção de advogado para o recebimento do débito,
bem como se houver cobrança judicial ou purga judicial da mora.
7.2Na hipótese de extinção do IGP-M./FGV ou de proibição de seu uso para os fins
previstos na cláusula 7.1 anterior, desde que tal proibição seja
constitucionalmente admissível, os respectivos cálculos serão feitos com base
nos seguintes índices, na ordem a seguir indicada:
a) IGP-DI/FGV (Índice Geral de Preços ao Consumidor, divulgado pela Fundação
Getúlio Vargas).
b) INPC/IBGE (Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística).
c) IPC/FIPE (Índice de Preços ao Consumidor, divulgado pela Fundação Instituto
de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo).
8.1.Todas as benfeitorias, instalações, decorações e alterações de que
necessitara loja locada serão executadas e pagas pela Locatária, mas dependerão
de prévia autorização por escrito da Locadora, a vista dos prazos e
especificações disciplinados nas Normas Gerais e desde que sua execução não
implique em prejuízos materiais para as lojas vizinhas nem importunem os demais
locatários durante o período em que o "shopping center" estiver aberto a
público.
8.2.As benfeitorias introduzidas pela Locatária na loja locada, quer sejam úteis
ou necessárias, a ela se incorporarão, não assistindo à Locatária qualquer
direito a indenização, compensação ou retenção, eventuais direitos esses que a
Locatária aqui expressamente renuncia.
8.3.As benfeitorias voluptuárias e instalações ou decorações introduzidas pela
Locatária na loja locada não serão indenizáveis, podendo ser levantada pela
Locatária finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e
substância da loja locada, nem lhe cause dano, ficando assente que as
benfeitorias dessa natureza que não puderem ser removidas sem dano para a loja
locada a ela também se incorporarão, não assistindo à Locatária qualquer direito
a indenização, compensação ou retenção, eventuais direitos esses que a Locatária
aqui expressamente renuncia.
9.DA SUBLOCAÇÃO, CESSÃO E TRANSFERÊNCIA:
9.1.Salvo expressa autorização da Locadora, ficam vedadas a sublocação, a
cessão, a transferência ou empréstimo da loja ora locada, total ou parcialmente,
bem como o seu uso, gratuito ou oneroso, por terceiros, a qualquer título,
observando-se ainda o disposto na cláusula 4.15 das Normas Gerais que integram
este contrato.
9.2.Considera-se fraude ao disposto na cláusula 9.1 anterior, ensejando a
rescisão contratual, a cessão ou transferência do controle societário da
Locatária sem a prévia e expressa anuência da Locadora.
9.3.A sublocação, cessão ou transferência da loja locada ficam sujeitas também,
como condição essencial para sua eficácia, ao pagamento à Locadora, no ato da
celebração do negócio jurídico respectivo, da quantia desde já pré-fixada no
equivalente ao valor de 10 (dez) alugueres mínimos mensais reajustáveis do mês
respectivo, como compensação parcial à Locadora pela valorização do seu fundo de
comércio a ser utilizado pelo sublocatário, cessionário, ou possuidor a qualquer
título.
10.DA DESTINAÇÃO:
10.1.A Locatária destinará a loja locada, objeto deste contrato, única e
exclusivamente, de forma contínua e ininterrupta, à exploração do comércio de
meias e lingerie, não podendo ser utilizada para finalidade diversa sem o
consentimento prévio e por escrito da Locadora.
10.2.A obtenção dos alvarás de licença ou localização, para a instalação e
exploração na loja locada do ramo de comercio especificado na cláusula anterior,
é de responsabilidade e risco exclusivos da Locatária e sua eventual não
concessão pelos Poderes Públicos competentes, bem como suas eventuais cassações,
não eximirá a Locatária das obrigações assumidas no presente contrato e demais
instrumentos que o integram, nem será motivo para a sua resolução ou denúncia da
locação com devolução da loja locada sem o pagamento da multa pactuada na
cláusula 14.6.
11.DO NOME DE FANTASIA:
11.1. A locatária utilizará, nos letreiros, fachadas e anúncios da loja ora
locada em qualquer veículo publicitário, o nome de fantasia: "............"
12. DA PREFERÊNCIA:
12.1.A Locatária renuncia expressamente, em caráter irrevogável, ao direito de
preferência à aquisição do imóvel onde se localiza a loja ora locada, inclusive
das partes comuns, na hipótese de sua alienação, ficando, assim, dispensada a
expedição de notificações a respeito.
13.DA RESOLUÇÃO E RESILIÇÃO CONTRATUAL:
13.1.Poderá operar-se a resolução da presente locação, por inadimplemento
contratual, ocorrendo a infringência de qualquer cláusula do Contrato de
Locação, das Normas Gerais, do Regimento Interno e demais instrumentos que
integram o Contrato de locação. A parte que não tiver infringido o contrato ou
os instrumentos que o integram e seus anexos, todavia, poderá preferir o
cumprimento específico da obrigação violada, com os acréscimos e penalidades
pactuados.
13.2.Em caso de incêndio da loja locada, parcial ou total, a locação ficará
automaticamente resilida de pleno direito, não cabendo qualquer indenização à
Locatária.
13.3.No caso de desapropriação do imóvel onde se situa a loja locada, o presente
contrato poderá ser resilido conforme o estipulado nas cláusulas 14.1 e 14.2 das
Normas Gerais.
13.4.Se a Locadora, a qualquer tempo, tolerar qualquer mora ou infração
contratual ou legal; se deixar de aplicar à Locatária alguma sanção em que haja
ela incidido; se lhe conceder prazo adicional para o adimplemento da obrigação
ou para a satisfação de determinada obrigação; se relevar falta aplicada, ou
reduzir multa ou encargo contratual; se praticar ou se abstiver de fato ou ato
que importe em tolerância de falta, ou relevação de pena, ou redução de
obrigações contratuais, isso tudo não constituirá novação das cláusulas e
condições contratuais; nem precedentes a serem invocados pelo beneficiário ou
terceiros, nem legitimará os Fiadores da Locatária, sendo tais fatos ou atos
considerados mera liberalidade da Locadora, que nenhuma obrigação para ela
decorrerá ou resultará, podendo a Locadora, a qualquer tempo, exigir novamente o
cumprimento das obrigações tal com pactuadas e aplicar as sanções competentes.
14.DAS CONDIÇÕES COMPLEMENTARES:
14.1. A Locatária declara ter ciência que a administração do "shopping
..............." é e será exercida pela Locadora, na qualidade de
Administradora, do "shopping center", função própria esta que não se confunde
com a de locadora, cuja administração também poderá ser exercida por pessoa
física ou jurídica contratada exclusivamente pela Locadora, subordinando-se a
Locatária às normas de Adminstração, funcionamento, manutenção, fiscalização e
outras previstas nas Normas Gerais que integram este contrato.
14.2.Declara a Locatária ter pleno conhecimento do Regimento Interno do
"Shopping .........." e se obriga fielmente a respeitá-lo e cumpri-lo, bem como
a que seja respeitado e cumprido por seus funcionários e usuários.
14.3.Declara ainda a Locatária, conhecer o Estatuto da Associação dos Lojistas
do "shopping ......", ao qual adere em caráter irrevogável para todos os
jurídicos e legais efeitos, e as cujas disposições estatutárias se obriga e
submete.
14.3.1. É condição essencial da presente locação, ante suas peculiaridades
próprias e interesses coletivos comuns do "shopping center", e os da própria
Locatária, não só o ingresso, mas igualmente a permanência da Locatária na
Associação dos Lojistas do "Shopping ............." durante a vigência deste
contrato ou de suas eventuais prorrogações ou renovações e enquanto estiver
ocupando a loja locada, sendo motivo de imediata resolução do presente contrato
a sua exclusão ou não permanência na referida entidade, que caracterizarão
infração contratual autorizada de despejo.
14.3.2. A Locatária se obriga a pagar diretamente à Locadora, como encargo
contratual da locação aqui ajustado, os valores das contribuições mensais de
associada e/ou extraordinária, bem como para o fundo de promoções do "shopping
center", devidas à Associação dos Lojistas do "Shopping .......", que devem ser
pagas juntamente com o valor do aluguel mínimo mensal reajustável e demais
encargos da locação do mês correspondente, cujos valores assim recebidos serão
imediatamente repassados pela Locadora à aludida Associação, tudo como
estipulado em seu Estatuto.
14.3.3. No caso de não pagamento pela Locatária das obrigações assumidas na
cláusula 14.3.2 anterior, na forma e prazo nela estipulados, a mora
relativamente às mesmas, poderá ser reclamada pela Locadora juntamente com os
alugueres e demais encargos da locação que também estiverem em mora, com os
quais deveriam ser pagos, em Ação de Despejo por Falta de Pagamento de Aluguéis
e Encargos da Locação, ou em Execução de Título Extrajudicial com esteio no
presente contrato, cujos respectivos valores também serão acrescidos dos
encargos decorrentes da mora declarados nas letras "a" a "d" da cláusula 7.1,
observando-se, se for o caso, o disposto na cláusula 7.2, ambas deste
instrumento, reconhecendo aqui a Locatária a legitimidade da Locadora para assim
proceder.
14.4.A Locatária obriga-se a manter o seu estabelecimento comercial, a partir do
início deste contrato e durante toda a sua vigência, sempre e ininterruptamente,
aberto ao público nos horários estabelecidos pela Locadora ou Administradora do
"shopping center", inclusive aos domingos e dias feriados, se estas assim
estabelecerem.
14.5. A Locatária obriga-se a participar de todas as promoções, vendas especiais
ou liquidações promovidas pela Administração em conjunto com a Associação dos
Lojistas do "Shopping ....................", não podendo, em nenhuma hipótese,
salvo autorização escrita da Locadora, fazer sozinha ou isoladamente tais
promoções, vendas ou liquidações, sob as penas previstas nas Normas Gerais.
14.6.Na hipótese de denúncia da locação antes do término do prazo contratual, na
forma prevista no art. 4º da lei nº 8.245/91, além do aluguel e encargos da
locação devidos até a desocupação da loja locada, a Locatária obriga-se a pagar
a multa aqui estipulada de comum acordo pelas partes, no equivalente a 2% do
total dos valores do aluguel mínimo mensal reajustável faltantes para o término
do prazo contratual, tomando-se por base o valor do aluguel mínimo mensal
reajustável devido na ocasião da denúncia.
14.7. Como forma de manter inalterável o equilíbrio financeiro deste contrato,
condição absoluta para a validade do mesmo, reconhecem Locadora e Locatária,
estar o presente contrato, durante toda a sua vigência, protegido pelo princípio
constitucional do ato jurídico perfeito, bem como amparado pelo princípio
constitucional do ato jurídico perfeito, bem como amparado pelo princípio
jurídico segundo o qual o contrato é lei entre as partes -"pacta sunt servanda"-,
consagrado em nossa legislação, em razão do que não se aplicarão ao mesmo
quaisquer atos normativos supervenientes que porventura venham determinar
qualquer alteração a este equilíbrio básico.
14.8.São partes integrantes do presente contrato: (a) a Convenção que Estabelece
as Normas Gerais de Locação, Administração, Funcionamento, Fiscalização e Outras
Disposições do "Shopping ........................."; (b) o Regimento Interno do
"Shopping .................................."; (c) o Estatuto da Associação dos
Lojistas do "shopping ............................"; (d) as Normas Técnicas e
Operacionais a serem expedidas e comunicadas à Locatária pela Locadora,
inclusive as Normas de Obras; (e) o Memorial Descritivo e Planta da(s) Loja(s)
ou espaço(s) ora locado(s); bem como os outros documentos referentes à locação
que impliquem em ajuste adicional.
14.9.O presente contrato obriga as partes contratantes e/ou seus sucessores a
qualquer título.
15.DA FIANÇA:
15.1.Na qualidade de Fiadores e principais pagadores da Locatária, solidários
entre si com esta, firmam também o presente contrato, em caráter pessoal, as
pessoas nominadas e qualificadas em sua cláusula 1.3, que aqui renunciam
expressamente aos benefícios de ordem e divisão, obrigando-se solidariamente até
o pagamento final, por parte da Locatária, de todas as obrigações por estas
assumidas neste contrato e nos instrumentos que o integram, dos quais declaram
ter pleno conhecimento, até a efetiva desocupação da loja locada e entrega de
suas chaves à Locadora.
16.FORO:
16.1.As partes, Locadora, Locatária e Fiadores, elegem e aceitam o foro da
Comarca de ......, com exclusão de qualquer outro, por mais especial que seja,
para processar e julgar qualquer ação decorrente do presente contrato e demais
instrumentos que o integram.
16.2.No caso da Locatária ter sua sede social ou matriz em Comarca diversa do
foro contratual estabelecido na cláusula 16.1 anterior, ou os Fiadores da
Locatária serem domiciliados e/ou residentes em localidade ou Comarca diversa do
referido foro contratual, as citações, intimações ou notificações relacionadas
com quaisquer ações ou procedimentos judiciais oriundos deste contrato e
instrumentos que o integram poderão ser feitas na pessoa do gerente ou
administrador da loja locada, aos quais a Locatária e seus Fiadores aqui
outorgam poderes especiais para recebê-las em seus respectivos nomes, ficando os
mesmo, sob inteira responsabilidade da Locatária e de seus fiadores, com a
incumbência de levá-las aos seus respectivos conhecimentos que, assim, jamais
poderão alegar a sua falta.
Por estarem assim certos e ajustados, firmam, Locadora, Locatária e Fiadores o
presente contrato, rubricando todas as suas folhas, em ...... (........) vias de
igual teor e forma, com as testemunhas abaixo arroladas.
E, por estarem firmados
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
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LOCADOR
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LOCATÁRIO
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FIADORES
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TESTEMUNHAS(1)
CPF:
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TESTEMUNHAS(2)
CPF: