Imóveis - Contrato é o principal meio para evitar problemas com locação 

O aluguel de um imóvel pode se tornar uma fonte interessante de renda mensal. Mas, para garantir um bom negócio, é preciso dar atenção ao principal meio de evitar problemas, como a inadimplência e depredação: o contrato.

Para firmar o acordo e assinar a papelada, existe uma lei específica que regula o direito de ambas as partes contratantes. Ela impõe limites, deveres e direitos tanto para o locador, como para o locatário e é imprescindível conhecê-la.

Independentemente disso, é importante seguir alguns passos na hora de elaborar o documento que define as responsabilidades de cada uma das partes na locação. Confira abaixo o que recomenda* a Pro Teste Associação de Consumidores.

Com papel assinado
 

Modelo de contrato: existem opções prontas em papelarias, entretanto, deve-se conferir se esses modelos contêm todas as cláusulas importantes, como o valor do aluguel, prazo de duração da locação, índice de reajuste a cada ano, tipo de garantia prestada pelo locatário, além da obrigação de conservar o imóvel e entregá-lo pintado, quando terminar o contrato e encargos.

Além disso, o contrato deve ser assinado por mais duas testemunhas, que não sejam familiares, fiadores ou empregados dos contratantes.

Vistoria contra depredação: faça um termo de vistoria listando tudo que tem dentro do imóvel - móveis, parte elétrica e hidráulica - e a condição de conservação específica de cada item.

O procedimento deve se repetir no dia em que encerra o contrato de aluguel. Sem esse documento, fica difícil exigir uma indenização na Justiça, caso um locatário deprede o imóvel.
 

Valor do aluguel: defina-o com base na média cobrada no bairro e pelo tamanho do imóvel. Não baseie-se em salários mínimos, moeda estrangeira nem na variação cambial.

Além disso, se houver pedido de desconto no aluguel, com alegação de alto custo do condomínio, avalie se vale a pena. Afinal, não é simples reajustar o valor do aluguel, depois que fica abaixo da média da região.

Se o imóveis estiver financiado, defina um aluguel, no mínimo, no mesmo valor das prestações mensais. Mas lembre-se: não conte só com essa renda, pois o inquilino pode atrasar e, sem quitar as parcelas do financiamento, você pode perder o imóvel.
 

Garantias locatícias: não as dispense, mas lembre-se de que só poderá escolher uma das opções: fiador, caução ou seguro de fiança locatícia.

Se optar pela primeira, poderá cobrar do fiador, se o inquilino atrasar o aluguel. Além disso, ele deverá ter ao menos dois imóveis em seu nome para garantir o leilão, caso o inquilino não pague.

No segundo caso, o inquilino deve pagar em dinheiro ou bens até três vezes o valor do aluguel. É uma garantia comum em locações por temporada. Já no último caso, o inquilino faz um seguro e paga um prêmio, para garantir o pagamento em caso de atraso. O valor é estipulado pelo locador.
 

Não uso comercial: proíba as sublocações e o uso do imóvel para fins comerciais. Mesmo que não seja comum nas locações residenciais, vale a pena incluir a restrição no contrato.
 

Contas de serviços: prefira que as contas de serviços públicos (luz, gás, telefone) sejam emitidas em nome do inquilino. Em caso de inadimplência, é o nome dele que vai para lista de devedores.
 

Prazo de locação: assine o contrato de locação pelo prazo de 30 meses, pois a lei determina que, nesse caso, ao fim do período, o locador pode exigir a devolução, sem precisar se justificar. Deve-se conceder 30 dias para que o inquilino se mude.

Entretanto, se o prazo for inferior, com o fim do contrato, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado e o dono só poderá exigir o imóvel de volta depois de cinco anos, se o inquilino descumprir as regras do contrato ou da lei, se precisar demolir o imóvel ou fazer obra determinada pelo Poder Público ou para uso próprio.

Se o locador tiver outro imóvel em seu nome, terá de provar a necessidade do imóvel que alugou na Justiça. Se o locatário se recusar a sair, mesmo com alegação de denúncia vazia ou descumprimento do contrato, a única forma de retirá-lo do imóvel será entrando com uma ação de despejo.

De acordo com a lei

Mesmo que existam práticas que garantam um bom desempenho nos negócios, o conhecimento da lei é extremamente relevante, informa a Pro Teste para não ser processado ou pagar multas.

Para tanto, o proprietário não pode exigir valores além do aluguel ou dos encargos permitidos. Deve escolher apenas uma das garantias legais da locação e não pode cobrar o aluguel antecipadamente, exceto se for locação por temporada ou que não seja exigida outra garantia.

Para aquele que cometer uma prática ilegal, a pena é de prisão entre cinco dias e seis meses ou multa no valor de três a 12 vezes o valor do aluguel, em favor do inquilino. Em casos mais graves, o locador pode receber uma multa ainda maior, ficar preso por até um ano e ser obrigado a prestar serviços à comunidade.

Veja alguns exemplos de atitudes ilegais:
 

Se não assinar um recibo comprovando o recebimento do valor pago pelo aluguel e encargos.
 

Se retomar o imóvel para uso próprio e não ocupá-lo em até seis meses ou ficar nele por menos de um ano.
 

Se não fizer as obras ou demolições determinadas e aprovadas pelo Poder Público que justificaram a retomada do imóvel.
 

Se não respeitar o prazo de trinta dias para o inquilino desocupar o imóvel depois de decretado o despejo.

* publicadas na revista Dinheiro & Direitos agosto/setembro 2008