Pesquisa realizada pelo Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais
do Distrito Federal mostra que 95% dos casos que vão parar na Justiça, cujos
protagonistas são condomínios e moradores, ficam a cargo dos juizados especiais
cíveis, pois geralmente são pequenos conflitos com baixos valores.
O restante, por sua vez, é analisado pela Justiça Comum, visto que são questões
mais complexas que resultam em altas indenizações, como as que envolvem crimes e
acidentes no condomínio, por exemplo.
Na opinião do STJ (Superior Tribunal de Justiça), o condomínio não é civilmente
responsável por todos os fatos que ocorrem no seu interior e também não se pode
concluir que o síndico, mesmo estando a cargo da administração, também seja,
especialmente quando os danos sofridos pelos condôminos foram notadamente
causados por atos dolosos de terceiros.
Por outro lado, se alguém sofre um acidente causado por negligência ou uso
inadequado de algum equipamento, o condomínio pode vir a ter que responder pelo
fato.
Áreas comuns
A utilização das áreas comuns de um condomínio é quase sempre motivo de
confusão. As encrencas são muitas, mas uma que pode parar na justiça é o uso
exclusivo e individual de tais áreas, como a utilização de pequenos depósitos.
Em casos assim, o STJ já tem consolidado o entendimento de que a utilização, em
caráter exclusivo, de partes comuns do condomínio é possível, desde que aprovada
em assembleia, como determina o artigo 3º da Lei 4.591/64.
A garagem é outro local muito problemático, especialmente quando serve de
cenário para furtos. Para o STJ, não há fundamento jurídico para responsabilizar
o condomínio quando ele não assumiu nenhuma obrigação quanto à guarda de
veículos perante os condôminos. Em outras palavras, o condomínio só responde por
furtos ocorridos nas suas áreas comuns, se isso estiver expressamente previsto
em convenção.
A mesma regra vale para outros atos ilícitos que possam ocorrer contra os
moradores dentro do condomínio. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido
por um dos condôminos onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria
exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido.
Prestação de contas
Embora alguns síndicos aleguem que a lei de número 4.591/64 impede que a
prestação de contas seja feita aos condôminos de forma direta e individualmente,
os juízes do STJ entendem que o condômino, mesmo sozinho, tem o direito de pedir
prestação de contas ao síndico quando ela não tiver sido feita por falta de
convocação de assembleia ou por falta de quorum para a realização de reunião
extraordinária.
Para eles, a lei não atribui exclusividade à assembléia nem exclui literalmente
a possibilidade de algum morador fazer tal requerimento. Entretanto, na hipótese
de contas já aprovadas pela assembleia, o pedido não é admitido.