Imóveis - Na compra de imóvel usado, não se esqueça da reforma 

Nos grandes centros urbanos, um número maior de pessoas pretende realizar o sonho da casa própria através da compra de um imóvel usado. A decisão reflete o fato de que não só o custo do m2 do imóvel novo é muito mais caro do que o do imóvel usado, como também "faltam m2" para comportar você e a sua família.

Menores e mais caros, os apartamentos novos estão cada vez mais longe da realidade de boa parte dos brasileiros. Mas a decisão de comprar um imóvel usado também exige cuidados por parte do comprador que, caso não planeje direito os custos da reforma, pode acabar fazendo um mau negócio.

Seu bairro comporta a reforma?
Por mais que as possibilidades de melhoria do imóvel sejam enormes, é preciso manter os pés no chão sobre o que efetivamente vale a pena ser feito. Assim, o primeiro passo para quem compra um imóvel usado é determinar qual seria o preço de venda de um imóvel equivalente, mas em melhores condições de manutenção e acabamento, na mesma região.

Se você não conseguir encontrar nenhum imóvel com este perfil na região, é importante fazer uma reflexão sobre a validade, ou não, de se investir em uma reforma. Analise com cuidado as perspectivas para a região em que se encontra o imóvel. Se elas forem boas, então é provável que a ausência de imóveis com o perfil que você determinou seja uma questão temporária. Um exemplo disso é a região do Brooklin, em São Paulo.

Há cerca de 15 anos quase não havia apartamentos de alto padrão na região. Porém, com a abertura da Av. Berrini e a canalização da Av. Água Espraiada, a região começou a crescer e, aos poucos, as pequenas casinhas começaram a dar espaço para novos imóveis, muitas vezes construídos no espaço onde antes estavam duas casas.

Neste tipo de situação, investir na reforma de um imóvel vale a pena, pois as perspectivas para a região são claramente favoráveis. Caso contrário, existe o risco de você acabar construindo um palácio em uma região que não comporta este tipo de imóvel, o que pode dificultar a sua venda futura.

Idade do imóvel pode fazer diferença
Outro aspecto a ser levado em consideração na hora de decidir se vale ou não a pena investir na reforma do seu imóvel usado é a idade do mesmo, sobretudo, quando se trata de apartamento.

Especialistas do setor imobiliário estimam que, enquanto os apartamentos de luxo perdem em média 2,5% de valor por ano devido à depreciação, nas casas esta taxa é menor (1,5%). Daí o fato da idade da propriedade ser mais relevante no caso dos apartamentos do que para as casas.

Em geral, apartamentos com até dez anos de idade são os melhores para possíveis reformas, pois não necessitam de grandes reformulações e, em geral, contam com uma boa vida útil. Já os mais antigos podem exigir reformas estruturais mais profundas, isso sem falar nas possíveis limitações do prédio, que não têm como serem resolvidas.

Vamos imaginar, por exemplo, um apartamento de mais de 15 anos de idade. Ainda que seja possível reformar a unidade, existem algumas características das áreas comuns que não têm como serem alteradas. Para contar com espaços mais amplos no andar, muitas vezes é preciso abrir mão de uma área de lazer mais completa, por exemplo. E, dependendo do público-alvo da região, isso pode fazer muita diferença.

Nas casas a situação é mais simples. Em primeiro lugar, porque não existem áreas compartilhadas, para as quais é preciso decidir sobre manutenção, como acontece nos condomínios. Outro ponto é que, mesmo que a propriedade seja antiga, o preço do imóvel inclui o valor do terreno. Neste caso, é bastante provável que o imóvel tenha perdido valor, mas que o valor do terreno tenha subido. Sendo assim, as reformas, mesmo as mais amplas, podem valer a pena.

Imóvel ainda é financeiramente atrativo?
Parece óbvio que, ao se decidir pela reforma de um imóvel, você precise planejar os gastos que esta empreitada irá acarretar. Mas, não basta estar seguro de quanto irá gastar na obra, e de que tem condições de arcar com estes pagamentos.

É preciso colocar estes gastos em perspectiva. Em outras palavras, é preciso estimar qual será o custo total do investimento que você pretende fazer com a compra do imóvel. Afinal, é com base nesta informação que você saberá o quanto efetivamente ganhou ao investir na compra da propriedade.

Antes de fechar o negócio, esteja seguro de que o custo final do imóvel é inferior ao preço de mercado dos imóveis da região. Por exemplo: se o imóvel sem a reforma custa R$ 70 mil, e você pretende gastar R$ 30 mil na reforma, então só deve seguir em frente com o negócio se estiver seguro que poderia vendê-lo, depois de reformado, por pelo menos R$ 100 mil.

Na verdade, deve-se garantir uma margem de pelo menos 10%, pois caso venha a vender o imóvel reformado, é preciso cobrir os gastos com taxas e impostos derivados da transação, que acabam reduzindo os seus ganhos.