Imóveis - Compra da casa própria nos EUA, como funciona 

Neste artigo, veremos as etapas envolvidas na venda e financiamento da casa própria nos Estados Unidos. Algumas dicas servem também para quem quer comprar uma casa própria no Brasil. Outros tópicos, mais voltados para a realidade norte-americana, mostram um sistema eficiente de financiamento utilizado pelos norte-americanos e que é um dos principais propulsores da dinâmica economia norte-americana. Dinheiro

Provavelmente, o primeiro passo (e também o mais importante), é calcular o quanto você pode gastar na compra de uma nova casa. Se você ainda não fez um orçamento que apresente os seus gastos diários, então agora é a hora.

Um bom orçamento irá auxiliá-lo a escolher a faixa de preços certa, assim como evitar que você gaste mais do que o necessário com a casa. Isso acontece quando o banco diz que você pode escolher uma determinada faixa de preços baseando-se em sua renda e em suas despesas, mas não leva em consideração os seus hobbies, os custos mensais com as crianças, os gastos com a manutenção de seu carro ou os gastos com viagens. É provável que você não queira mudar seu estilo de vida devido a uma casa mais cara.

Tendo em mãos seu orçamento pessoal, você pode comparar os seus próprios números com o valor que o banco está disposto a emprestar e chegar a um financiamento factível, que não faça você ter que mudar o seu estilo de vida.

Crédito pré-qualificado significa apenas que você informou ao financiador a sua renda e os dados de dívida e crédito para que o financiador fizesse uma estimativa de quanto você pode gastar.

Pré-aprovação, no entanto, coloca-o muito mais próximo de obter o empréstimo e significa que o financiador coletou informações e fez um relatório de crédito, verificou a sua relação dívida-renda e realizou uma análise mais profunda da sua situação financeira. Na maioria dos casos, você está em uma condição muito melhor quando o seu crédito foi pré-aprovado, pois assim não tem nenhuma surpresa quando o financiador verifica seu relatório de crédito, especialmente se você não o tiver verificado antes.

No processo de compra da casa própria, o benefício de conseguir uma pré-qualificação ou pré-aprovação é duplo. Você tem o conforto de saber o quanto pode gastar e a satisfação de poder ter a sua proposta aceita em detrimento de outra que não possui pré-aprovação.

A proposta pré-aprovada tem mais chance de resultar em uma venda completa, já a proposta sem pré-aprovação não é um negócio seguro. O vendedor não quer correr o risco de perder a venda.

Além do financiamento em si, você deve levar em conta na prestação mensal, o pagamento do imposto sobre a propriedade e o seguro. Se você não der uma entrada de no mínimo 20%, terá que pagar um seguro contra inadimplência. Não se esqueça também das despesas com a legalização do imóvel, que podem desfalcar uma parte do dinheiro da entrada.

Somados todos os custos adicionais, certifique-se de que você está à vontade com o montante total das prestações e ciente do quanto poderá dar de entrada antes de começar a sua busca pela casa e acabar se apaixonando por uma pela qual não pode pagar.

Nesse ponto, você deve manter a cabeça fria e ponderar o que é necessário e o que é um capricho. Com sorte, você pode conseguir os dois, mas esteja preparado para abrir mão de algumas coisas de que realmente não necessita. Tenha em mente que encontrar a casa perfeita nem sempre é possível porque ela simplesmente pode não existir.

Faça uma lista das coisas que você realmente precisa tais como: três quartos, um quintal, um bairro tenha boas escolas, etc. Também faça uma das coisas que você deseja tais como: tipo de piso, tipo de janela, uma lareira ou um hall de entrada grande. Depois, priorize isso. Se você encontrar uma casa bem perto de ter tudo aquilo que NECESSITA, mas que não possui tudo o que você DESEJA, é com considerá-la. Com essas distinções em mente, você não vai descartar determinadas casas sem conhecê-las primeiro.

Ao pensar sobre o que você necessita, não se esqueça de levar em consideração outros tipos de residência como condomínios, casas agrupadas e assim por diante. Dependendo da fase da sua vida, um condomínio pode se adequar melhor a você: não há preocupação com a manutenção do jardim, é mais fácil de ter uma piscina ou um clube, geralmente os custos são mais baixos e a segurança é melhor. Por exemplo, uma pessoa solteira que viaja bastante a trabalho, provavelmente não precisa de muito espaço e nem deve ter tempo de aparar a grama. Nesse caso, morar em um condomínio é perfeito. O mesmo argumento é válido para os aposentados que querem viajar mais ou simplesmente não querem se envolver com a manutenção da casa.

Se você quer ser bastante específico, ainda que isso possa encurtar a lista de possibilidades, pense no estilo de casa que deseja. Se não sabe que estilo é esse ou não sabe como se chama, consulte o guia do Realtor.com para informações sobre o estilo arquitetônico das casas  

Assim que souber o que você quer e/ou precisa, é hora de determinar onde será a casa. Saiba mais na próxima seção.

Já ouvimos falar que o ponto mais importante ao procurar uma casa é a sua localização. É verdade, ela é muito importante, mesmo que você planeje morar no local por pouco tempo. O que se busca na localização de uma casa está relacionado com a lista de prioridades discutida na seção anterior. Por exemplo: você procura um lugar perto o suficiente do centro de modo que possa ir a pé às lojas e aos restaurantes, ou prefere a reclusão de um ambiente mais calmo e rural? As crianças podem ir a pé para a escola ou pegar um ônibus não representa nenhum problema? Mesmo que algumas dessas questões não sejam importantes para você, quando chegar a hora de vender a casa, a localização sempre será considerada.

Outro fator que se deve ter em mente a respeito da localização é que a preferência das pessoas muda ao longo dos anos. O que é importante para você hoje, pode não ser tão importante daqui a 10 anos e vice-versa. Por exemplo, o fato de não ter filhos pode fazer com que você ignore as escolas oferecidas na região. Mais tarde, se você tiver filhos, as escolas serão um ponto importante a considerar e talvez isso signifique que tenha que se mudar de uma casa que adora para atender às necessidades educacionais de seus filhos.

Há uma série de razões pelas quais a localização de uma residência é tão importante. Quando você estiver em busca de uma nova casa, talvez queira considerar os seguintes fatores:

• Proximidade do centro: estar próximo a lojas, mercados, shoppings, cinemas e outros é importante para você?
• Proximidade das escolas: as escolas do bairro são boas? Isso é importante para a revenda, mesmo que você não tenha filhos.
• Proximidade do trabalho: quanto tempo demora o percurso até o trabalho?
• Proximidade de outras atividades: se você tem filhos, você irá dirigir por toda a cidade para levá-los até os eventos esportivos e atividades extraclasses? Isso incomodaria você?
• Índice de criminalidade: a área possui uma alta taxa de criminalidade se comparada às demais?
• Alíquota de imposto: você terá que pagar os impostos territoriais tanto urbanos quanto rurais?
• Zoneamento: o que será construído no local no futuro? Quais restrições podem existir quanto ao que você pode fazer na casa? Algumas vendas de imóveis são afetadas por questões de zoneamento.
• Cláusulas restritivas: a vizinhança possui cláusulas restritivas ou você terá que conviver com uma criação de galinhas na casa ao lado da sua? Se você também quiser criar galinhas, a vizinhança irá permitir?
• Associação de moradores: existe alguma organização atuante que contribui para a manutenção e a melhoria da região?
• Transporte público: existem opções de transporte? Isso é importante para você?
• Barulho: visite o local em horários diferentes do dia. Há muito barulho de trânsito? Você está dentro das rotas de vôo do aeroporto local?
• Questões de segurança: você está perto de algum lugar que apresente perigo real?
• Vizinhos: os vizinhos têm valores semelhantes aos seus? Vá até a vizinhança à noite e nos finais de semana para ter uma idéia das atividades que ocorrem por lá.

Quando a busca pela casa se inicia, você se depara com três opções:

• Ir sozinho e fazer todo o trabalho de campo de procurar uma casa através de jornais, pesquisas online ou simplesmente perguntando no local.
   
• Procurar um corretor de imóveis para auxiliar você.
   
• Assinar um contrato com um agente de comprador.

Existem diferenças fundamentais entre essas três opções. No primeiro exemplo, várias oportunidades boas podem passar desapercebidas. No caso de escolher um corretor, é possível que você ache que não está poupando nenhum dinheiro, pois os vendedores pagam uma comissão ao corretor baseada no percentual do valor da venda. Na próxima seção, vamos considerar a procura de um corretor de imóveis.

Quando você procura um corretor, lembre-se de que o ele sempre trabalha para o vendedor e não para você. O corretor é contratado pelos vendedores para colocar a casa à venda. Ele recebe uma comissão em cima do preço de venda da casa, normalmente um percentual de 5% a 7% que é dividido pelos dois corretores envolvidos (o corretor e a imobiliária). Assim, quanto maior o preço da venda, mais o corretor consegue ganhar.

Talvez seja difícil manter isso em mente à medida que você passa um tempo com o corretor e sente que construiu um relacionamento com essa pessoa. Mesmo que você confie nela, é muito importante nunca revelar o maior preço que estaria disposto a pagar, nem outras concessões que estaria disposto a fazer.

O contrário também é verdadeiro. De novo, porque o corretor representa o vendedor, ele não divulgará nenhuma informação que possa contar a favor do comprador, como por exemplo, o motivo pelo qual o vendedor está colocando a casa à venda ou quanto este estaria disposto a diminuir o preço. Lembre-se, o corretor tem que conseguir fechar o melhor negócio possível para ele. Na seção seguinte, veremos a terceira opção, os agentes que representam os compradores.

A terceira opção, o agente do comprador, significa que o corretor trabalha com os seus maiores interesses - e sua carteira - em mente. Esse tipo de corretor imobiliário trabalhará para negociar o melhor preço, assegurar a inspeção do imóvel e ter a certeza de que você terá a representação que precisa. O que você conta a ele permanece em segredo. Embora existam situações em que os corretores cobrem honorários ou taxas pelo serviço, na maioria das vezes eles trabalham pela mesma comissão que é dada pelos vendedores e dividida com a imobiliária que colocou a casa à venda. Ainda que alguns argumentem que tal método incentiva um aumento no preço da venda, as imobiliárias alegam que poupar US$ 10 mil dos compradores gera uma diferença de apenas US$ 150 na comissão do agente. Elas acreditam que a satisfação do cliente com os serviços prestados e a propaganda boca-a-boca compensam essa pequena perda monetária.

O tipo de acordo que você faz com o agente do comprador ditará o rumo das coisas. Um acordo mais limitado estipulará o serviço pelo qual o agente será pago. Por exemplo, o acordo pode declarar que se você encontrar uma casa por conta própria, nenhuma comissão será cobrada. Basicamente, você pode negociar os termos do contrato de modo que tanto você quanto o agente fiquem satisfeitos. Contudo, se o agente foi bastante solícito e atencioso, é de praxe dar uma espécie de comissão mesmo quando o agente não está envolvido na procura da casa que o comprador acabou escolhendo. Se você optar pelo agente do comprador, leia a próxima seção.

Se você optar pelo agente do comprador, fique atento nas dicas abaixo.

• Agência dupla: isso significa que o corretor ou corretores estão trabalhando para as 2 partes interessadas. Por exemplo, um agente com a propriedade XYZ representa o vendedor, enquanto um outro agente, ou o mesmo, com a propriedade XYZ representa o comprador. É claro que existem argumentos contra essa disposição devido ao conflito de interesses, mas apesar de tudo, tanto o comprador quanto o vendedor devem estar cientes de que as disposições e informações privilegiadas não podem ser transmitidas a menos que ambos concordem com isso.
• Negligência à especificação: se você começou a trabalhar com um corretor e esqueceu de perguntar pelo acordo ou assiná-lo, então automaticamente o corretor representará o vendedor. Na maioria dos casos, o corretor expõe essa situação e lhe oferece as opções de escolha. Contudo, se o corretor é contratado pelo vendedor da casa em que você está interessado, automaticamente ele representará ambas as partes.
• Cláusula da corretora: um possível problema na assinatura do contrato é existência de uma cláusula que determina o pagamento de comissão na compra de qualquer imóvel. Se você acha que é capaz de encontrar o imóvel sem a ajuda de um corretor, então talvez queira especificar no contrato que se for você encontrr o imóvel sozinho, o pagamento de uma comissão não será exigido.
• Listagem "in-house": se você está trabalhando com um corretor tradicional ou com um que colocou a casa à venda ao invés de um agente de comprador, esteja atento para o fato de não conseguir preços muito bons na listagem dele ou da corretora, pois essa é a maneira do corretor lucrar mais.
• Cláusula de liberação: certifique-se de que há uma cláusula de liberação no contrato com a corretora, caso você não goste do seu agente. Dessa forma, você não irá comprometer o vínculo com a corretora no futuro. Talvez você queira tirar vantagem dessa cláusula ANTES de ver qualquer imóvel que interesse você.

Uma vez escolhido o agente, você já pode começar a procurar a casa. O corretor vai pesquisar uma série de imóveis e lhe dar uma relação daqueles que correspondem ao que você solicitou.  Esse é um ponto fundamental: o corretor deve ter uma idéia precisa do que você quer, para tornar a busca o mais eficiente possível.

Depois de examinar as listas, anotações são feitas para que você veja as residências que melhor atendam as suas necessidades. Quando você visita as casas com o agente, os donos estão geralmente ausentes. Isso dá a você e ao corretor a chance de conversar mais à vontade - se você optou pelo agente do comprador - e analisar a casa com mais detalhes

É uma boa idéia anotar aquilo que gosta e não gosta em cada casa. Também é uma boa idéia fazer um esquema comparativo, tomando nota das informações à medida que passa pelos cômodos ou imediatamente após ter visitado a casa. Isso pode ser feito para cada residência e ser anexado junto à relação de imóveis.

Fazer um esboço da planta também é uma boa dica porque assim você não demora muito para colocar todas no mesmo patamar de comparação. Logo, você irá esquecer qual a casa tinha aquela detalhe que você gostou tanto. Mas também é importante porque é muito comum esquecer os problemas que o imóvel apresenta como vazamentos, pisos com defeitos, etc.

Já que você tem que visitar vários imóveis antes de se decidir qual quer comprar, há um mecanismo que pode ajudar a deixar tudo mais claro: tirar fotos. Mas antes de fazer isso, verifique se o dono permite.

Se você gostou de mais de uma casa, é recomendável visitá-las novamente em horários diferentes. Podem existir coisas que não foram percebidas à primeira vista de manhã ou à noite. Por exemplo, o cachorro do vizinho gosta de latir a noite inteira, adolescentes se reúnem na rua, muito barulho, enfim, fatos com os quais você não quer necessariamente conviver.

Certifique-se de que você tem uma cópia das cláusulas restritivas do local e saiba quanto custam as taxas da associação de moradores

Além das tradicionais buscas de rotina, há também, via Internet, uma série de ferramentas que pode auxiliá-lo a encontrar um imóvel. Sites oferecem várias informações, assim como prévias das casas ideais. Estes sites são úteis se você está de mudança para uma área com a qual não está familiarizado, pois eles oferecem dados sobre o bairro, as escolas, as taxas de criminalidade, as atividades culturais, dentre outras coisas que permitem estreitar o leque de opções. Os sites podem também encontrar um corretor para você, achar um credor e vender a sua atual residência.

Além de ter um banco de dados para buscar casas à venda na sua região, esses sites possuem "tours virtuais" por diversas residências. Eles oferecem uma visão panorâmica de alguns cômodos da casa. Os tours dão uma idéia da disposição e condição do imóvel, sem que você tenha que perder tempo com agendamentos ou visitas. Isso é útil se você precisa viajar para uma cidade diferente para conhecer as casas e não dispõe de muito tempo.

Mesmo que você não utilize os mecanismos de busca ou os serviços de procura de corretor, os sites oferecem muitas informações a respeito do procedimento de compra e venda de imóveis, grandes calculadoras financeiras que ajudam a estipular sua faixa de preços e dicas que auxiliam em qualquer etapa do processo. A maioria também oferece serviços de e-mail que notificam quando surge uma casa à venda na sua área, de acordo com as especificações que você forneceu. Na próxima seção, saiba mais a respeito dos sites regionais de imóveis.

Fora os grandes sites grandes nacionais, existem vários sites menores e regionais. Os serviços de listagem de imóveis e as associações de corretores geralmente possuem sites que fornecem mais listas. Usando a expressão-chave "serviço da lista múltipla" nas ferramentas de busca, junto com o nome do seu estado aparecerá uma lista desses sites. Você também encontrará sites úteis postados por corretores individuais que possuem links dentro do sistema regional de busca.

Com ou sem corretor, é possível procurar esses sites dentro da sua região. Ali você pode entrar em contato com o vendedor para mais informações ou para agendar uma visita.

Corretores imobiliários virtuais

Esses sites geralmente oferecem o serviço de corretor de imóveis, cobrando comissões menores dos vendedores e oferecendo descontos para os compradores. Eles apresentam as mesmas funções de busca que outras páginas online de imóveis, mas, também oferecem o pagamento de US$ 1.500 ao comprador em caução. Eles apresentam ferramentas de busca e um sistema de rastreamento que o mantém atualizado a respeito das casas que procura, além de oferecer o serviço de um agente real na sua região. Os maiores beneficiados dessas empresas são os vendedores, pois poupam dinheiro através do pagamento de comissões menores. Com as casas virtuais, os vendedores também têm a opção de escolher o nível de marketing ou seja, quanto menos dinheiro for investido, menor será o marketing.

Quando você encontra a casa e está pronto para fazer uma proposta,  precisa seguir alguns passos para formular as cláusulas do contrato. Este é o ponto onde um advogado de mercado imobiliário ou corretor são oportunos.

A primeira coisa a fazer é apresentar uma proposta ou oferta. Quando realiza uma proposta, você deve ter em mente que ela pode acabar em um contrato legal se o vendedor aceitar. Por isso, é necessário certificar-se de que a proposta cobre todas as contingências, concessões e outros detalhes. Na próxima seção, analisaremos os itens que devem ser incluídos

Aqui estão alguns exemplos do que deve ser incluído na proposta: p>

• O preço de compra proposto e o valor a ser pago.
   
• Inspeção das contingências da casa: já que a inspeção pode ocorrer somente após a proposta ser aceita, você precisa declarar que o acordo está condicionado à aceitação do relatório de inspeção. Se a casa estiver adotando um outro sistema de água e esgoto que não o público, estes devem ser inspecionados também.
   
• Financiando as contingências: você também pode incluir uma contingência a fim de conseguir o financiamento desejado, ou seja, negociar as taxas máximas de juros, prazos, etc.
   
• Itens incluídos na compra: a lista pode incluir eletrodomésticos, iluminação, plantações e qualquer outra coisa que esteja ou não no contrato.
   
• Escritura de contingências: o seu advogado fará a investigação da escritura e do título de propriedade para verificar se não há nenhuma reclamação legal.
   
• Prazo: fixar um prazo para que você saiba que após aquela data sua proposta foi aceita.

Munido dessa informação, talvez você queira olhar outras residências só para fazer a sua própria comparação. Mas lembre-se de que alguns aspectos da casa não acrescentam tanto o valor do imóvel quanto o vendedor julga. Por exemplo, uma piscina no jardim dos fundos é uma grande vantagem para uns, enquanto para outros é um fardo.

Após realizar a sua proposta, o dono do imóvel pode querer fazer uma contraproposta, tentando diminuir o preço pedido. p>

Esse "bate e rebate" do regateamento p pode continuar umas algumas vezes até que se chegue a um acordo ou alguém apareça e ofereça o preço pedido. Lembre-se de que até o momento da assinatura do contrato, qualquer um pode apresentar outra proposta.

Dificilmente a primeira proposta será aceita. Você quase sempre pode esperar uma contraproposta. Prepare-se para uma negociação.

É extremamente importante que você tenha em mente o quanto pode gastar e não deixe que seu coração faça com que você gaste mais do que o seu orçamento permite.

Outra informação útil tem a ver com o porquê os donos do imóvel estão tentando vendê-lo e o tempo que eles estão no mercado. Eles estão construindo uma casa e querem terminá-la dentro do prazo? Eles se mudaram e enfrentam mais de um financiamentos? A casa esteve no mercado ou fora dele por um ano ou mais? Todos esses fatores podem contar a seu favor nas negociações do contrato.

Finalmente, seja realista quanto à proposta. Não ofereça um preço muito baixo pela casa que deseja. Se a busca mostrou que o valor é realista, oferecer um preço bem abaixo só vai aborrecer o dono do imóvel e diminuir as suas chances de conseguir comprá-lo, principalmente se outras pessoas também estiverem interessadas.

Já que o contrato todo depende de uma inspeção profissional, não tente encurtar o caminho quando se trata de inspecionar a casa e JAMAIS pense em não fazê-la. Mesmo as casas novas podem esconder problemas que só um profissional pode encontrar. Em qualquer lugar as inspeções custam de US$ 200 a US$ 500 e realmente valem o investimento.

Se você está pegando um empréstimo com as agências governamentais provedoras e seguradoras de financiamentos imobiliários você precisará de uma inspeção extra. Não deixe que essa última seja a única inspeção, pois ela pode não ser tão completa. Sua proposta deve estar condicionada aos resultados da inspeção profissional. Isso significa que se a inspeção detectar uma infestação de cupins ou rachaduras na parede, você pode voltar atrás nos termos do contrato ou fazer com que o dono do imóvel resolva esses problemas.

Quando você for contratar um inspetor, tenha a certeza de que ele tem experiência.

Os inspetores procuram defeitos que podem afetar o valor da casa, torná-la insegura ou menos habitável para qualquer pessoa. Equipamentos com vazamento, porões úmidos, problemas de encanamento e outros defeitos são alguns problemas que podem ser descobertos por um bom inspetor. Você deve acompanhar a inspeção, fazer o máximo de perguntas possível e ter uma cópia dos resultados.

Aqui está uma lista das principais áreas que a inspeção deve cobrir:

• Edificação: o porão está apenas úmido ou existem outros problemas? Há rachaduras nas paredes ou nos pisos que possam indicar a existência de problemas na estrutura?
• Construção: a casa possui uma construção de qualidade? A proteção está devidamente instalada para impedir que a madeira tenha problemas de infiltração e apodrecimento? O piso está em boas condições ou terá que ser substituído em breve?
• Encanamento: o encanamento foi colocado corretamente? Está em boas condições? Há sinais de vazamento?
• Sistemas de aquecimento e ventilação: os aparelhos estão em boas condições? Precisam ser trocados logo? São adequados para o espaço a ser aquecido?
• Parte elétrica: há indícios de problemas elétricos?
• Interior: os pisos estão regulares? As portas e janelas funcionam corretamente? E os eletrodomésticos da cozinha? Há sinal de vazamento ou mofo nos banheiros?  

O ponto principal é fazer a inspeção com alguém experiente e qualificado para o trabalho.

Supondo que a inspeção não detecte nada, que o financiamento atende às expectativas e que outras contingências são satisfeitas, você está ao >alcance da casa própria. O advogado fará uma investigação, o que inclui uma pesquisa da escritura a fim de saber se o vendedor de fato detém o título da propriedade e se não há reclamações legais contra o imóvel. Isso, junto com a inspeção, irá completar o pacote de investigação.

Se tudo estiver esclarecido, você estará apto a assinar a maior pilha de documentos que já viu. É no fechamento que o título da propriedade será transferido para o seu nome, o seguro da propriedade (que deve sido providenciado) começa sua cobertura e você está oficialmente comprometido com as prestações do empréstimo. Também é hora de você pagar a entrada e a legalização do imóvel. Você deve ter uma cópia da declaração de quitação, em que consta o valor do montante que você pegou emprestado. É importante estar a par desses custos, já que você pagará a entrada e geralmente o valor da legalização com um cheque aprovado.

Você assinará vários papéis, inclusive:

• a declaração de quitação
• o contrato de compra e venda
• o seguro de domínio de propriedade imobiliária
• o seguro do proprietário
• o título ou registro de propriedade
• a entrada e a legalização do imóvel