Questões envolvendo reajustes e reformas estão entre as principais dúvidas de
inquilinos e proprietários, quando o assunto é aluguel, segundo informa a
advogada e sócia diretora da Arbimóvel - consultoria especializada na solução de
conflitos imobiliários –, Emanuela Veneri.
De acordo com ela, quem aluga um imóvel, por exemplo, muitas vezes, não
compreende de forma adequada como se dá o reajuste do valor do aluguel, que pode
ser feito de duas formas: por meio do que está estabelecido em contrato ou por
majoração.
No primeiro caso, por lei, o reajuste contratual deve ocorrer a cada 12 meses,
geralmente no aniversário do contrato, e deve obedecer um índice oficial de
inflação, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), calculado pelo
IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), ou o IGPM (Índice Geral
de Preços – Mercado), calculado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), sendo este o
mais comumente utilizado.
O índice que servirá como base para calcular o reajuste, informa a advogada,
deve estar estabelecido em contrato, sendo que, ao contrário do que ocorre em
alguns casos, no documento não pode estar previsto que o índice a ser utilizado
será aquele que for conveniente na ocasião ao proprietário do imóvel.
Já o reajuste por majoração acontece quando ocorre uma grande valorização do
imóvel, em consequência da valorização da região onde está localizada a
propriedade ou por conta de algum outro movimento do mercado em geral. Neste
caso, contudo, o proprietário só pode alterar o valor do aluguel se o contrato
tiver acabado e o inquilino quiser renová-lo.
Reformas
Outro ponto que costuma gerar conflitos entre locador e locatário são as
reformas de um imóvel. Aqui, a principal questão diz respeito à responsabilidade
do reparo. Em outras palavras, quem deve arcar com os custos.
Para resolver a questão, Emanuela explica que as reformas devem ser divididas em
três categorias: necessárias, úteis ou supérfluas. A primeira abrange os
problemas e defeitos estruturais do imóvel, cujo reparo deve ser feito
urgentemente, para garantir a segurança e repor as condições de habitação.
Estas reformas são de responsabilidade do proprietário e, se houver a
necessidade do inquilino deixar o local por mais de dez dias para a realização
da obra, ele terá direito a desconto proporcional no valor do aluguel.
As obras úteis também têm relações com as condições de habitação, porém, são um
pouco menos urgentes e não chegam a comprometer a segurança. Geralmente, para a
realização desse tipo de reparo, o locatário deve pedir autorização ao dono do
imóvel, que, por sua vez, na maior parte dos casos, é o responsável pelo custo
da obra. Porém, alerta a advogada, pode ser que o inquilino tenha de arcar com o
custo desta reforma, se o contrato assim estabelecer.
Por fim, as obras classificadas como supérfluas, cujo objetivo é o embelezamento
do imóvel, são de total responsabilidade do inquilino. Entretanto, elas só
poderão ser realizadas com autorização prévia do locador.
Desocupação antecipada
No que diz respeito à desocupação antecipada, Emanuela diz que esta só é
permitida mediante o pagamento de multa por descumprimento do contrato.
A medida, explica, independe de quem quer romper o trato, se o locador ou o
locatário, e também não considera o motivo do rompimento.