Imóveis - Quitou o imóvel, mas não é o dono. Há uma hipoteca... 

O apartamento de Rubens Reis no Condomínio Olympic Higienópolis, construído pela Gafisa, foi totalmente quitado em 1998. O de Marianne Krebs, adquirido da Rodhis Construção e Comércio Ltda., também. Mas recentemente eles descobriram que não são donos de nada, pois os imóveis estão hipotecados: para erguê-los, as construtoras captaram financiamento em bancos e deram as unidades dos edifícios como garantia do pagamento da dívida. No caso de Reis, a escritura definitiva só será liberada a partir de 2005, quando a dívida da Gafisa for quitada com o Banco Sudameris. Já no de Marianne, a escritura não tem data para sair, pois a Rodhis moveu ação contra o Bradesco para discutir o valor da dívida em dezembro de 2000 e o processo, segundo a advogada da empresa, Patrícia Bidutti Cortez, está em fase de perícia. Certo é que, sem o documento, nem um nem outro podem vender o apartamento. E, se o compromisso com os bancos não for honrado pelas construtoras, eles correm o risco de ter seus imóveis penhorados, podendo perdê-los a qualquer tempo em leilão...

O que mais surpreende nessa história, no entanto, é que tudo foi feito pelas construtoras com a “anuência” dos consumidores: do contrato de compra dos imóveis que assinaram consta uma cláusula estabelecendo que, caso fosse feito empréstimo para concluir a obra, eles concordariam com a hipoteca. “Só que eu não tinha consciência do que isso significava”, relata Reis. Marianne chegou a levar o contrato de compra do imóvel a um advogado, mas não foi advertida sobre as implicações daquela cláusula. “Agora não sei como resolver a situação, pois, sem a escritura, o apartamento não é meu.”

Em resposta ao JT, a Rodhis diz “que nada deve mais ao Bradesco e a liberação da escritura depende do banco”. Já a Assessoria de Imprensa do Bradesco alega que “a liberação da hipoteca só será feita se comprovado o efetivo pagamento do débito correspondente”... Enquanto o impasse não se resolve, uma liminar obtida pela Rodhis na Justiça garante os interesses dos moradores, impedindo o banco de mover ação de execução. Já a Gafisa diz, por meio de sua Assessoria de Imprensa, que está à disposição dos consumidores para as tratativas pessoais que se fizerem necessárias.

Conforme explica Amaro Heitor Dantas, responsável pela área Cível da Martinelli Advocacia Empresarial, os consumidores têm direito à escritura de seus imóveis, pois a hipoteca é nula. “A lei que regula o Sistema Financeiro de Habitação diz que a hipoteca só garante a dívida enquanto o bem pertencer ao devedor (construtora). A partir do momento em que as unidades são construídas e alienadas a terceiros, ela perde a validade perante o consumidor, que responderá apenas pela dívida que assumiu com seu negócio, não pela eventual inadimplência da construtora.” A cláusula, segundo Dantas, viola também o princípio da boa-fé objetiva que deve prevalecer nos contratos (artigo 478 do Novo Código Civil). “Ela outorga plenos poderes ao vendedor para atuar em seu único e exclusivo interesse em detrimento dos do consumidor, que fica em desvantagem”, argumenta.

Para Bruno Mattos e Silva, autor de Compra de Imóveis (Editora Atlas), a cláusula-mandato é inconstitucional “por se mostrar excessivamente onerosa para o adquirente”. Ele ressalta que “os tribunais, de forma unânime, têm reconhecido a invalidade da hipoteca nessas situações, sob a alegação de que a cláusula que a prevê é abusiva, nos termos do artigo 51 do CDC”. Essa também é a posição do STJ, constatadas em repetidas decisões. Aos que como Reis e Marianne estão enfrentando esse problema, o caminho, segundo Mattos, é a Justiça. “Só lhes resta ingressar com ação contra o banco e a incorporadora pedindo tanto a declaração de nulidade da cláusula de hipoteca quanto a sua desconstituição, o que lhe dará direito à escritura do bem”, aconselha.

Dantas ressalta as chances de resolver o problema com rapidez são maiores se no processo for feito um pedido de tutela antecipada (decisão em caráter de urgência dada pelo juiz logo que o consumidor ingressa com a ação), por meio da qual se pode conseguir o cancelamento ou a suspensão de imediato da hipoteca antes mesmo do julgamento do processo.