Se você quer evitar incomodação e pendengas judiciais na compra de uma casa,
apartamento, terreno ou outro bem imóvel, comece por um bom contrato. O alerta é
do advogado, mestre, doutor e professor da Unisc, Jorge Renato dos Reis,
coordenador dos cursos de especialização em Direito Imobiliário.
Você já imaginou adquirir a residência dos seus sonhos, pagá-la e, algum
tempo depois, descobrir que estava penhorada? Situações como esta estão se
tornando cada vez mais comuns, mas podem ser evitadas. E isso passa por uma
assessoria especializada e cautela. “Não existem negócios sem riscos. Mas eles
podem ser reduzidos quase a zero mediante algumas providências pré-contratuais e
um contrato bem elaborado”, garante Reis.
De acordo com ele, depois de definido o imóvel, o comprador e o vendedor
devem elaborar um contrato de promessa de compra e venda. Este antecede o
contrato de compra e venda, que é a escritura pública. Reis explica que o
primeiro também deve ser registrado em cartório, pois isso dará garantias ao
comprador. No momento em que esse documento estiver registrado, explica que o
imóvel não pode ser vendido para outro ou mesmo ser penhorado.
A promessa, conforme Reis, vigora até a outorga da escritura pública de
compra e venda, que igualmente vai para registro no Cartório de Imóveis. Este
registro jamais poderá ser esquecido.
Na elaboração do contrato, diz que devem ser tomadas todas as precauções.
Cita, por exemplo, a busca de certidão negativa de tributos federais, estaduais
e municipais e a matrícula atualizada do imóvel. Esta deve ser no máximo de 30
dias. “Normalmente, as imobiliárias prestam esta orientação. Caso contrário,
deve ser consultado um advogado da área.”
O contrato de promessa pode ser revisado e até anulado de forma mais fácil. O
registro também pode ser anulado, mas apenas em situações especiais. E, neste
caso, o trâmite é mais complicado. “Para evitar problemas e pendengas judiciais,
deve-se deixar tudo claro antes de encaminhar ao cartório.”
CUIDADOS BÁSICOS
Para adquirir um imóvel com tranqüilidade, existem passos básicos a serem
seguidos:
* Confira a matrícula do imóvel no Cartório de Registro Imobiliário.
* Na matrícula consta, entre outros, a descrição do imóvel e se existe ou não
hipoteca, servidão ou penhora em razão de alguma execução judicial que o
vendedor esteja sofrendo, se o vendedor é efetivamente o proprietário do imóvel,
se tem mais de 18 anos e se está em condições normais de expressar sua vontade.
* Caso contrário, a venda precisará de autorização judicial.
Se o vendedor for pessoa jurídica, veja se quem a representa tem poderes para
negociar. Isso é feito através do contrato social da empresa ou via procuração
que especifique o poder para vender o imóvel.
* É necessário que o cônjuge do vendedor assine o contrato de venda. A exceção é
quando o regime de bens do casamento for o da separação absoluta. Em separação
absoluta, é preciso cautela, pois se o bem foi adquirido durante o casamento,
poderá ser considerado propriedade comum do casal.
* Se o vendedor vive o casamento informal (união estável) também há a
necessidade da anuência do companheiro caso o imóvel que está sendo vendido
tenha sido comprado durante o período de convivência comum.
Cuidado com a fraude contra credores
Entre os cuidados que o comprador deve ter, Jorge Reis chama a atenção para a
possibilidade de a venda representar uma tentativa de fraude contra credores ou
à execução. Explica que existem casos em que as pessoas tentam se desfazer de um
imóvel para não pagar dívidas com a penhora do bem. “Se alguém comprar nestas
condições, vai perder o imóvel”, alerta. Para evitar o problema, explica que
deve ser buscada, na Justiça Estadual, Federal e do Trabalho, de domicílio do
vendedor, uma certidão negativa de execuções cíveis, fiscais e trabalhistas.
Para verificar a existência de fraude contra credores o caminho é um pouco
mais longo. Passa pelo Cartório de Protesto de Títulos, pela Receita e
Procuradoria Federal e pela Secretaria Municipal da Fazenda. Ainda aconselha a
busca de certidão negativa de ações cíveis e criminais e a certidão negativa de
débitos condominiais. Se o vendedor for pessoa jurídica, há a necessidade de
buscar a certidão negativa de débito junto ao INSS e a negativa de débitos do
FGTS.
Em se tratando de imóvel rural, deve ser verificado o Certificado de Cadastro
para Imóvel Rural e o Cadastro de Área de Preservação Permanente. “As
providências são muitas. Mas, para um negócio seguro, elas são necessárias”,
conclui.