Apesar das várias mudanças que ocorreram no mercado
financeiro do País, com a introdução de novas alternativas de aplicação, como os
fundos de investimentos ou planos de previdência privada, os imóveis seguem
sendo uma das preferências nacionais.
Muitas pessoas ainda investem quase todo o dinheiro que possuem em imóveis,
apostando na renda de aluguel como garantia de rendimento para quando se
aposentarem. Mas será que esta é a melhor estratégia?
Imóveis: uma aplicação de risco
Muitas pessoas considerarem o investimento em imóveis como conservador. Mas, na
verdade, existe um risco considerável associado a este tipo de aplicação. Isto
porque estamos falando de investimentos de grande porte com baixa liqüidez. Mas
qual o problema da liqüidez? O problema é que, quanto menor ela é, maior a
dificuldade que terá para resgatar o dinheiro que aplicou, caso venha a
precisar.
Desta forma, não há como negar que o grau de liqüidez de um fundo de
investimento é infinitamente maior do que o de um imóvel. Ao contrário da
aplicação em fundos, em que você pode sacar praticamente quando quiser, em
alguns casos até mesmo diariamente, no investimento em imóvel você precisa
encontrar um comprador ou inquilino, o que pode levar algum tempo.
Isto sem falar nos custos da aplicação em si, que podem ser bem elevados. É
verdade que nas aplicações em fundos de investimento você paga uma taxa de
administração anual, além dos impostos. No entanto, os custos associados à
compra e/ou venda de um imóvel também podem ser bem elevados: corretagem,
escritura, registro em cartório e imposto de transmissão. Os altos custos
associados ao investimento em imóveis são a principal razão pela qual são
considerados investimentos de longo prazo.
Aluguel ou renda garantida?
O valor do aluguel vai depender da localização do imóvel (possibilidade de
melhorias), condições do imóvel (se você tiver que gastar muito em reformas,
pense duas vezes), idade do imóvel, etc. Se você decidir alugar o imóvel, então
pode esperar um retorno bruto, ou seja, antes de impostos, de 0,5% a 1,1% do seu
valor por mês.
Para se ter uma idéia, a rentabilidade média dos fundos DI e dos fundos de renda
fixa, por exemplo, é de aproximadamente 1,2% ao mês, valor que já embute a taxa
de administração. Já os fundos de previdência, cujos custos são maiores do que
nos fundos de investimento tradicionais, apresentam uma rentabilidade média
pouco abaixo de 1% ao mês. Além disso, na maioria dos planos os benefícios,
mesmo após o início do pagamento, são corrigidos pela inflação, o que,
dependendo do imóvel, pode não acontecer devido ao excesso de oferta no mercado.
Análise fiscal exige atenção
Outro aspecto importante é o tratamento fiscal, e esse não é fácil analisar após
as mudanças introduzidas tanto nos planos de previdência quanto nos imóveis. Uma
coisa é certa, você terá que recolher mensalmente imposto através do
carnê-leão sobre o rendimento com aluguel, com base nas alíquotas da tabela
regressiva de IR, isto é, 15% para quem recebe até R$ 2.512,08 e 27,5% para quem
recebe acima deste valor por mês.
Mais ainda, em alguns casos é possível que tenha que pagar 15% a título de
ganho de capital. Porém, essa mordida diminuiu com a nova Medida Provisória
do Bem, pois os ganhos com a venda de um imóvel que forem usados na compra de
outro imóvel estão isentos desde que a compra seja efetuada em até 180 dias da
venda do primeiro imóvel. Outra vantagem é que passou a ser permitida a correção
do valor do imóvel ao longo dos anos, o que também deve contribuir para a
redução da mordida do leão no que refere ao ganho de capital em imóveis.
Já na previdência privada, o valor da contribuição pode ser abatido do imposto
devido, desde é claro que você opte pelos planos do tipo PGBL ou tradicional. É
bom lembrar que a dedução está limitada a 12% da sua renda tributável anual.
Outra vantagem é que você não precisa pagar imposto de renda até a data em que
efetivamente efetuar o resgate do benefício. Porém, a alíquota de tributação vai
depender do
regime tributário a que optar (progressivo ou regressivo), e o prazo durante
o qual tiver mantido a aplicação.
Diversificação é sempre melhor alternativa
Para quem tem mais do que 30% do seu patrimônio aplicado em imóveis, uma
alternativa pode ser direcionar parte do dinheiro atualmente aplicado em imóveis
para os planos de previdência para se beneficiar dos incentivos fiscais.
A maior facilidade de diversificação é na verdade uma vantagem dos planos de
previdência em relação aos imóveis, pois basta comprar planos com perfis
distintos para conseguir diversificar suas aplicações. Enquanto isso, no
investimento em imóveis é mais difícil reduzir a concentração, pois isso implica
em investir em mais de um imóvel. Mesmo os fundos imobiliários ainda concentram
sua carteira em poucos imóveis, isso sem falar que gozam de liqüidez menor do
que os planos de previdência.
Em termos de perfil de investimento, existem hoje basicamente três tipos básicos
de planos de previdência: os mais conservadores, que aplicam preferencialmente
em títulos de dívida pública, e que antes eram chamados de soberanos; os planos
de renda fixa, que aplicam em outros tipos de títulos de renda fixa além dos
títulos públicos, e os compostos, que combinam aplicações em renda fixa com
renda variável.
Como muitos dos planos de previdência, principalmente os do tipo PGBL, são
estruturados como fundo de investimento, também existe a vantagem da
transparência. Isto porque é possível acompanhar o valor do seu investimento
diariamente, através do valor da cota do plano no jornal.
Este tipo de transparência é menor nas aplicações em imóveis, onde é preciso
contratar especialistas para saber o valor do seu imóvel e do aluguel a ser
cobrado. Apesar do mercado de fundos imobiliários ter crescido, ainda não goza
do mesmo grau de liqüidez que o de previdência, e isso deve ser levado em
consideração