Imóveis - Como comprar o imóvel
Quando financiar não é possível: consórcio, cooperativas e capitalizaçãoAs constantes mudanças na
política de crédito da Caixa Econômica Federal e as grandes dificuldades
impostas por outras instituições financeiras ao analisar um pedido de
financiamento têm levado milhares de brasileiros ao desespero. O sonho
da casa própria fica cada vez mais longe. Muitos pensam que a saída é
pagar aluguel pelo resto da vida.
Se você faz parte das pessoas que tiveram seus pedidos de financiamento
negados, não é preciso desanimar. Existem outras modalidades de
financiamento de imóveis que podem se encaixar melhor no seu orçamento.
Abaixo discutimos algumas destas alternativas, como o consórcio de
imóveis, os títulos de capitalização imobiliária e, por último, as
cooperativas habitacionais.
Consórcio de imóveis
Para quem desconhece o sistema, ele funciona da mesma forma que o
consórcio de automóveis: as pessoas que pretendem comprar um imóvel, mas
não possuem dinheiro suficiente, se juntam de forma a comprar um
apartamento por vez para uma delas. Cada mês que passa, um imóvel é
comprado e um integrante do grupo é sorteado e beneficiado com o seu
imóvel.
A grande desvantagem do consórcio reside no fato de que, ao contrário do
financiamento, onde você tem a posse do bem imediatamente, você precisa
esperar até ser sorteado. Portanto, o consórcio pode não ser recomendado
para quem não pode esperar muito tempo para comprar a casa própria. Em
contrapartida, você não paga juros, mas apenas uma taxa de
administração, que varia entre 12% e 15% sobre o valor do imóvel, para a
empresa que administra o grupo de consórcio.
Dependendo da administradora, também é cobrada uma taxa de fundo de
reserva, que é destinada a formar uma proteção para evitar perdas aos
consorciados em caso de desistências ou inadimplência de qualquer
participante do consórcio. Por último, também é possível cobrar uma taxa
de adesão, que nada mais é do que uma antecipação da taxa de
administração e por isso mesmo deve ser deduzida das taxas de
administração cobradas mensalmente.
Títulos de capitalização imobiliária
Os novos títulos funcionam como uma poupança programada em que o
investidor faz depósitos mensais com o objetivo de comprar um imóvel.
Contudo, ao contrário do que acontece com uma poupança programada
normal, nos novos títulos também existe a possibilidade de sorteio
mensal. Desta forma, todos os meses você deposita uma certa quantia que
é corrigida pela poupança ou pela TR, ao mesmo tempo em que participa de
sorteios.
Assim como nos consórcios, você tem direito a um sorteio mensal, de
forma que se você for sorteado, é possível reduzir substancialmente o
prazo de compra do imóvel. Nos novos títulos de capitalização o prazo
máximo é de 120 meses, abaixo, portanto, do que acontece em alguns
consórcios em que o prazo de duração pode chegar a 180 meses.
Assim como nos consórcios, a grande vantagem dos novos títulos frente
aos financiamentos imobiliários reside na redução dos custos, já que
você não paga juros. Nos novos títulos também não há cobrança de taxas,
de forma que seu único custo são as prestações mensais, ajustadas
somente a cada doze meses com base na variação do IGP-M.
O erro mais comum entre os interessados na casa própria é considerar que
os títulos de capitalização são boas alternativas de investimento. Isso
não é verdade. Você obteria ganhos muito maiores se aplicasse
mensalmente o valor das prestações em um fundo de investimento. Se você
não quer confiar na sorte, melhor mesmo é procurar aplicações
financeiras mais rentáveis, que reduzirão seu prazo para a aquisição da
casa própria.
Cooperativas habitacionais
Bastante conhecido pelas camadas baixas da população, o sistema de
cooperativas habitacionais vem ganhando espaço na classe média e até
mesmo em segmentos de alto poder aquisitivo no Brasil. O motivo do
aumento das cooperativas nos últimos anos é a tentativa de fugir dos
financiamentos e de intermediários, que costumam encarecer
demasiadamente a aquisição da casa própria.
A ausência de juros e de incorporadoras é vista como uma vantagem pelos
cooperados, porém é preciso analisar bem o negócio antes de partir para
o empreendimento. Para formar uma cooperativa, basta juntar pelo menos
20 pessoas e dar início às obras. Deixado de lado o esquema burocrático,
o modo de funcionamento das cooperativas habitacionais é relativamente
simples. São os próprios membros que coordenam a obra e, portanto, são
responsáveis pelo andamento e gerenciamento de toda a construção.
O sucesso de uma cooperativa está intimamente ligado à gestão do grupo,
que em geral administra sozinho o empreendimento. Alguns deles chegam a
contratar o serviço de um consultor para ajudar na administração
financeira do negócio. Quanto maior o valor do imóvel, mais cuidado você
deve ter ao assinar o contrato. E o nível socioeconômico dos
participantes no Brasil só tem crescido. Algumas cooperativas possuem
imóveis de até R$ 400 mil. Essa alternativa para a compra da casa
própria, portanto, já deixou se ser vista como popular.
Investir seu dinheiro e comprar à vista
Também é possível aplicar mensalmente o valor das prestações do
consórcio ou do título de capitalização em um fundo de investimento.
Vamos assumir, por exemplo, que você não foi sorteado até o final do
consórcio ou do prazo máximo do título de capitalização, isto é, teve
que esperar 120 meses para receber seu imóvel.
Ao optar pelos títulos de capitalização você precisaria de 120
mensalidades de R$ 500 para poder resgatar o equivalente a R$ 66 mil.
Por outro lado, se você aplicasse estes R$ 500 todos os meses a um ganho
médio de 1,12%, rendimento após imposto de um fundo de renda fixa,
poderia juntar o mesmo dinheiro em apenas 82 meses, quase três anos
antes da data de resgate do seu título. Se aplicasse a mesma quantia por
120 meses então teria acumulado R$ 125.260, quase R$ 60 mil a mais do
que obteria com o título de capitalização imobiliário.
Diante disto fica claro que uma alternativa bastante viável, mas que
muitos deixam de lado em favor da pressa de realizar seu sonho é o de
investir todos os meses para juntar um dinheiro suficiente para comprar
sua casa à vista. O mais interessante é que a maioria das pessoas
acredita que não consegue aplicar R$ 500 todos os meses, mas de alguma
forma mantém o pagamento das prestações do consórcio ou do título de
capitalização, correndo o risco de acabar tendo que sair do grupo e
recebendo bem menos do que aplicaram no período.
Financiamentos
Comprar o primeiro imóvel é
talvez a maior conquista na vida de uma família. Além da questão
simbólica, a aquisição de uma casa envolve um enorme esforço material.
Não é de uma hora para outra que as pessoas conseguem o dinheiro
suficiente para a compra de um imóvel. Um simples apartamento pode
consumir anos de economias de uma família classe média.
Para amenizar esse problema, existem os financiamentos imobiliários que
agilizam a aquisição da casa própria. Trata-se de um empréstimo feito a
uma família para que ela possa comprar um imóvel à vista. E como todo
empréstimo, envolve assuntos complicados, relacionados à forma que o
montante emprestado será devolvido ao banco.
Prestações
Num contrato de financiamento, há cláusulas que determinam o valor das
prestações. A prestação é, portanto, a questão mais importante num
financiamento imobiliário. Isso porque, dependendo de como ela é
constituída, os valores podem crescer ou decrescer ao longo da quitação
da dívida.
É preciso entender que todo empréstimo implica no pagamento de juros,
que são uma espécie de "aluguel" sobre o dinheiro recebido. Como o
dinheiro não é seu e você pode comprar sua casa à vista, será preciso
pagar juros ao banco que estão embutidos dentro da prestação. Entender
como funciona a dinâmica de um empréstimo bancário é fundamental para
escolher seu tipo de financiamento e saber como está estruturada a sua
dívida.
A prestação é dividida em amortização e juros. Amortização é o que está
sendo devolvido ao banco pelo dinheiro emprestado. E os juros são aquele
valor referente ao "aluguel" desse dinheiro. Lembre-se que você paga
juros sobre o que ainda falta devolver ao banco, ou seja, sobre o saldo
devedor.
Basicamente existem três tipos de financiamento no país. O SAC (Sistema
de Amortização Constante), SACRE (Sistema de Amortização Crescente) e o
Sistema Price. Entendendo brevemente como funcionam as três formas de
financiamento, você terá as bases para escolher qual é a melhor opção
para as condições financeiras de sua família.
- Sistema Price
O Sistema Price é, talvez, o mais popular em todo o mundo. Na Tabela
Price, as prestações são fixas, os juros decrescentes e as
amortizações crescentes. Imagine um financiamento em 10 parcelas. No
primeiro mês, o devedor irá pagar um pequeno valor referente à
amortização. A maior parte da prestação está relacionada ao
pagamento dos juros.
No segundo mês, a quantia referente aos juros é menor, uma vez que o
saldo devedor diminuiu no pagamento da primeira parcela. Não se
esqueça que o montante dos juros está ligado ao saldo devedor da
dívida. Por outro lado, como as parcelas são fixas, é preciso
aumentar o valor da amortização para compensar a diferença.
No terceiro mês, os juros são ainda menores (o saldo devedor é cada
vez menor também) e a quantia relacionada à amortização aumenta. No
10.o e último mês, o valor dos juros é bem pequeno, e por sua vez a
quantia relacionada à amortização corresponde à maior parte da
última prestação.
Num país com histórico de altas taxas de inflação, a Tabela Price
foi adaptada e foram adotados indexadores para reajustar as
prestações em função do aumento dos preços. Em outras palavras, as
prestações não são mais fixas e sim variam de acordo com a inflação.
A TR, taxa referencial é uma das mais utilizadas. Trata-se de um
indicador pós-fixado, divulgado após o fechamento do contrato de
financiamento.
A TR serve para reajustar as prestações e o saldo devedor. Se o
devedor não tiver seu salário reajustado na mesma proporção de sua
dívida, é provável que ele enfrente grandes dificuldades no futuro
para quitar suas obrigações. A prestação da Tabela Price irá
consumir uma parcela cada vez maior da sua renda se ele não tiver
aumentos salariais no período. Essa é, portanto, a maior desvantagem
do Sistema Price.
- SAC
O Sistema SAC, Sistema de Amortizações Constantes, como o próprio
nome já diz, as amortizações são constantes. O que varia são os
juros, e, naturalmente, as prestações, que vão diminuindo ao longo
do financiamento.
- SACRE
O Sistema de Amortização Crescente é uma mistura do Sistema Price e
do SAC. As prestações sobem durante um determinado intervalo de
tempo, até chegar a um ponto, a partir do qual vão diminuindo. Nesse
tipo de sistema há também reajuste pela TR, que na maior parte dos
contratos substitui a correção monetária.
O Sistema SACRE implica numa prestação inicial muito alta. Por outro
lado, esse valor vai diminuindo, facilitando a vida financeira do
devedor no longo prazo. As amortizações vão subindo, ao passo que os
juros caem ao longo dos anos, uma vez que o saldo devedor diminui
sempre. A vantagem das prestações decrescentes é que o risco de
inadimplência, comparado ao Sistema Price, é infinitamente menor.
Pagar aluguel pode não ser um mau negócio
Pagar aluguel sempre foi visto
como "dinheiro jogado fora", e a casa própria ainda é o sonho da vida da
maioria das pessoas. E como a quantia para adquirir o primeiro imóvel é
muito elevada, quase todas as famílias são obrigadas a buscar um
financiamento bancário. Isso é tão normal no Brasil quando no resto do
mundo. Afinal, não é de uma hora para outra que conseguimos juntar o
dinheiro para comprar nossa casa à vista.
Comprar um imóvel, mesmo que financiado, proporciona um forte sentimento
de conquista. Mesmo pagando juros ao banco, as pessoas sentem-se livres,
uma vez que já não precisam mais pagar aluguel. E no final das contas o
dinheiro gasto está sendo empregado na aquisição do imóvel. Sob esse
ponto de vista, o financiamento torna-se uma coisa positiva.
Mas colocando tudo na ponta do lápis, pagar aluguel ainda pode ser mais
vantajoso. Claro que não por muito tempo. Todo mundo precisa ter a
aquisição de um imóvel entre seus objetivos materiais. Porém, antes de
assinar contrato de um financiamento bancário, respire fundo e reflita
sobre algumas questões.
Imóvel para o longo prazo
A maioria dos financiamentos oferece longos prazos para quitação da
dívida. O horizonte varia de 10 a 20 anos. Sua situação familiar pode
mudar bastante nesse período. Um casamento pode ocorrer, aparecem os
filhos, os filhos crescem e aquele espaço ideal para sua época de
solteiro acaba ficando apertado. Imagine que você contraiu um empréstimo
há 5 anos e ainda faltam mais 15 para quitar as prestações. O que fazer?
Se você ainda é jovem e não sabe bem quais os rumos que tomarão sua vida
nos próximos anos, a melhor opção é esperar. Não vale a pena mergulhar
num financiamento ainda tão cedo. Procure um apartamento pequeno e pague
aluguel. Lembre-se de que num financiamento você precisa pagar juros e
quanto maior o valor financiado, maior será a quantia relacionada aos
juros paga ao banco.
O melhor seria reservar todo mês uma parte do seu salário para poupar.
Quando se trata da aquisição da casa própria, essa tarefa fica mais
fácil. Em geral, para comprar um imóvel, que representa um sonho na vida
das pessoas, há muita força de vontade e o volume poupado cresce
rapidamente todos os meses. Deixe para financiar quando você tiver o
bastante para dar uma entrada razoável e quando já tiver uma situação
familiar mais definida. Prefira, portanto, financiar um apartamento um
pouco maior.
Alugar pode sair mais barato
Mesmo considerando que sua família já está estabilizada, o financiamento
pode sair bem mais caro em comparação ao aluguel. Façamos uma conta
simples. Imagine que você deseja comprar um apartamento de R$ 100 mil. E
para entrar num financiamento seja preciso uma entrada de 30%, que no
caso você já acumulou, e o prazo para a quitação da dívida é de 240
meses, ou 20 anos. Se a taxa de juros cobrada pelo banco for de 1% ao
mês, o valor das prestações será equivalente a R$ 770,76 ao mês.
Para alugar o mesmo apartamento, será preciso desembolsar um valor de R$
600 aproximadamente (0,6% de R$ 100 mil). Supondo que você tenho decido
continuar no aluguel e fazer uma poupança para comprar sua casa à vista,
com a diferença entre o valor do financiamento e do aluguel da mesma
propriedade, R$ 170,76 (R$ 770,76 - R$ 600,00), serão necessários 164
meses para acumular aqueles R$ 70 mil para comprar o imóvel à vista.
Isso considerando uma aplicação que rende 1% ao mês. Ou seja, dessa
forma, você compra sua casa aproximadamente seis anos antes em relação
ao financiamento.
Mudando um pouco o foco dessa conta, aplicando os mesmos R$ 170,76 todos
os meses durante os 20 anos que seriam necessários para quitar a dívida
do financiamento, você teria no final o equivalente a R$ 168.925,24. O
que estamos querendo dizer é que com essa estratégia de pagar aluguel e
aplicar a diferença de valor no mercado financeiro, é possível adquirir
um imóvel ainda melhor no final do período.
Essa mágica só é conseguida porque você fez com que os juros
trabalhassem a seu favor e não em favor de uma instituição financeira.
Ao optar pelo aluguel, você disse não ao financiamento e dessa forma não
pagou juros ao banco, que nada mais é que um outro aluguel sobre o
dinheiro que você teria recebido para comprar sua casa à vista. E como
esse aluguel ao banco é bem mais caro, você acaba ganhando ao aplicar
seu dinheiro.
Como juntar dinheiro para comprar sua casa
O maior desafio na vida de uma
pessoa é a compra do primeiro imóvel. São anos de sacrifício, cortes de
gastos e investimentos. Muita gente pensa que a única forma de poupar é
entrando num financiamento. Quando o contrato com o banco é assinado, as
pessoas se comprometem a pagar a dívida e fazer tudo que for possível
para quitá-la. Afinal, os juros são elevados e não se pode brincar com
essas coisas.
Na verdade, se ao invés de contrair uma dívida, as pessoas investissem
esse dinheiro no mercado financeiro, os retornos seriam muito maiores. É
preciso lembrar que dívida não é investimento. Numa dívida você é
obrigado a pagar juros e num investimento quem recebe os juros é você.
Uma situação completamente diferente.
Mas como começar a economizar dinheiro para comprar a casa própria? Aqui
estão algumas dicas para auxiliá-lo nesse processo. Saiba que é possível
fazer uma poupança para a casa própria e ainda continuar tendo uma vida
boa. Seguindo algumas regrinhas você conseguir em pouco anos realizar o
sonho da sua vida, e, o melhor de tudo, sem ter que comprometer grande
parte da sua renda numa dívida que pode ser evitada.
Acabe com as dívidas
Financiar a compra de roupas, eletrodomésticos, presentes tornou-se um
hábito muito forte entre os brasileiros. Comprar a prazo ficou mais
fácil e é preciso muita força de vontade para sair de uma loja sem
parcelar as compras no cartão ou entrar no crediário. O que muitos
esquecem é que financiar as compras implica no pagamento de juros. Por
mês, muitas famílias gastam mais de ¼ de sua renda com o pagamento dos
juros* embutidos nas compras a prazo, sem de fato ter consciência disso.
Num país onde a inflação mal chega a 10% ao ano, os consumidores pagam
mais de 10% ao mês para adquirir bens que não conseguem pagar à vista.
Portanto, fuja do cartão de crédito e do cheque especial, e compre
apenas se tiver o suficiente para pagar à vista. Crediários também podem
não valer a pena, uma vez que com o dinheiro à vista, é possível
conseguir um bom desconto e economizar nos juros pagos na compra a
prazo.
Se você já está endividado, tente arcar com seus compromissos e acabar
com as dívidas. Compromissos financeiros não pagos significam acúmulo de
juros, que num determinado momento chegam a um patamar praticamente
impagável. Tente negociar as taxas, prazos e lembre-se que o credor tem
interesse em que você pague sua dívida e não o contrário.
Reservas de emergência
Num mundo de incertezas, imprevistos podem acontecer a qualquer momento.
É por isso que você precisa ter economias guardadas. De uma hora para
outra, empresas vão a falência, perdemos o emprego ou na pior das
hipóteses, graves problemas podem acontecer na família. Para situações
como estas, ter uma reserva de dinheiro aplicada acaba evitando a
aquisição de novas dívidas.
Com dinheiro guardado é possível ficar longe do cheque especial e do
cartão de crédito, e não contrair mais dívidas. Procure ter o suficiente
para cobrir os gastos mensais de sua família por pelo menos 6 meses. Se
sua família gasta todo mês o equivalente a R$ 2.500, um reserva de pelo
menos R$ 15.000 é o ideal para conseguir encarar imprevistos que podem
acontecer a qualquer momento.
Aplique bem seu dinheiro
Pagar aluguel pode não ser o pior negócio do mundo como muitos insistem
em afirmar. Lembre-se de que os juros no Brasil ainda estão num patamar
extremamente elevado e que quanto menor for o montante de um
financiamento, melhor. Portanto, se você paga aluguel, não tenha tanta
pressa para sair. Se for o caso, procure um imóvel mais simples e tente
economizar mais dinheiro para dar uma entrada maior no financiamento.
Financiar mais de 50% de seu imóvel torna-se caro e arriscado, já que
uma parte considerável de sua renda está sendo gasta com o pagamento das
prestações. Pense que quanto menor for sua dívida, menor será o valor
gasto com os juros. Espere um pouco mais e economize para aumentar o
valor da entrada. Além disso, procure ajuda para investir seu dinheiro e
maximizar o retorno de suas economias. Só desse jeito você conseguirá
realizar seu sonho, sem ter que passar por grandes dificuldades
financeiras.
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