Imóveis - Condomínio: sorteio de vagas de garagem deve ter regras, para evitar brigas 

Alugar ou comprar um apartamento com garagem é uma necessidade que pode se transformar em dor de cabeça, principalmente se as vagas forem coletivas, caso o condomínio não saiba definir critérios para distribui-las ou para usá-las, por exemplo.

No caso da distribuição de vagas entre os condôminos, a realização de sorteio é a alternativa mais justa recomendada pelos especialistas. Mesmo assim, algumas regras devem ser seguidas, para que o sorteio não se transforme em motivo de briga.

Em primeiro lugar, é preciso saber que alguns moradores que precisam ter acesso prioritário não são obrigados a participar do sorteio, fato que deve ser previsto pelo condomínio. A Aabic (Associação dos Administradores de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) indica a elaboração de uma lista de condôminos que inclua idosos, portadores de deficiência física e profissionais, como médicos, que, em razão da profissão, atendem em caráter de emergência. “No caso dessas situações em especial, a assembleia, por liberalidade, pode avaliar a possibilidade de priorizar as vagas próximas a elevadores e facilidade de acesso em locais de manobra”, afirma o diretor de condomínio da associação, Omar Anauate.

Fora esses casos, todos podem participar do sorteio das vagas, até mesmo os que estão inadimplentes, já que, se eles forem excluídos, a legitimidade e a transparência do processo podem ser questionadas, o que leva até à anulação judicial da assembleia. “A não participação tende a implicar a contemplação com vagas remanescentes e de localização menos favorecidas, desrespeitando aspectos relacionados ao direito sobre a propriedade e contrariando o critério democrático e justo que fundamenta o sorteio”, comenta Anauate, acrescentando que, de acordo com o Código Civil, o inadimplente fica proibido de votar e participar das assembleias, mas não pode ser impedido de “participar de sorteios que definam a forma de utilização da propriedade”.

Apesar de todos os cuidados, nem sempre o sorteio pode agradar a todos, mas, quando isso acontece, o jeito é o condômino aceitar a decisão da assembleia, considerada “soberana” pelo advogado Marcello Dornellas, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados. Se a situação ficar desgastante, a solução, segundo ele, é partir para o revezamento. “Um sorteio a cada dois anos ou um sorteio a cada ano”, orienta.

Usos e danos
E quanto ao uso da vaga? É destinado somente ao carro ou pode servir para guardar outros tipos de veículos, como bicicletas e motos, ou como depósito para outros objetos? Para a Aabic, é preciso verificar o que a convenção condominial diz e respeitar a finalidade da vaga e das áreas comuns da garagem. Dornellas concorda que a convenção prevalece, embora acrescente que a natureza jurídica da garagem, como o nome diz, não é para depósito, é para veículos.

Quanto a danos causados nos carros estacionados, que costumam gerar brigas entre vizinhos, Dornellas explica que, geralmente, quando o causador for identificado, deve responder sozinho pelos prejuízos. “Se ele não for identificado, o condomínio pode ser responsabilizado, sim. De acordo com a jurisprudência, no limite, os dois respondem e, se isso acontecer, depois o condomínio pode acionar o morador [causador do dano]”. Mas há situações em que o condomínio é totalmente responsável por reparar os danos. "O condomínio terá responsabilidade se o portão não funcionar e danificar o carro ou um funcionário ou terceiro prestador de serviços riscar ou danificar o carro", finaliza.