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Imóveis - Financiamento não é o caminho mais curto para a casa própria 

Data: 30/05/2007

 
 

As “finanças pessoais” são de fato uma curiosíssima área do conhecimento humano. Veja só. De um lado, temos as “finanças”, com seus raciocínios lógicos, matemáticos, firmemente calcados nos resultados dos números. Tudo muito objetivo e sem espaço para nhén-nhén-nhén. Noutro extremo, há o lado “pessoal”, que nos leva mais para as opiniões subjetivas, individuais, altamente questionáveis, até mesmo polêmicas. Por isso mesmo tenho grande atração pelas finanças pessoais, especialmente por questões “controversas” como a que discutiremos hoje.

Quando o assunto é comprar sua casa própria, uma coisa não podemos negar: todo mundo quer ser dono do teto que cobre sua cabeça. Nisto não há muita discórdia, não. Mas e quanto à maneira mais rápida e menos “dolorosa” de conquistar esse precioso e pesaroso sonho de consumo? Quem puder acumular e investir dinheiro antes, para comprar à vista depois, ainda leva a melhor do ponto de vista financeiro, sem dúvida. Quem não pode pensar nessa alternativa, deve considerar se o melhor é 1) entrar de cara num financiamento, ou 2) morar provisoriamente de aluguel, fazendo investimentos em paralelo para poder comprar o imóvel à vista mais à frente. Vamos fazer algumas continhas dessas três possibilidades. No final, você fica com o raciocínio que achar mais interessante.

Bem, o esforço de planejar-se para poder comprar um imóvel à vista sempre compensa. Para adquirir um imóvel com valor de tabela de $120 mil, como um apartamento de dois dormitórios e uma vaga de garagem bem localizado na cidade de São Paulo, bastará ter em mãos o valor de $108 mil para fechar a compra à vista. Mas por que não os $120 mil? Pagando 100% à vista, em "dinheiro vivo" ou "cash", como preferem alguns corretores de imóveis, você conseguirá um desconto de até 10% sobre o valor de tabela do imóvel. Tendo a grana para pagar no ato, você economizará a quantia de $12 mil ou 10% do valor pedido inicialmente pelo imóvel, de $120 mil.

COMPRANDO SUA CASA ATRAVÉS DE UM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Do ponto de vista financeiro, a compra à vista é o melhor negócio de todos. Mas... se você não tiver a grana, não tem como. Então, ao invés disso, vamos imaginar que você faça a opção por um financiamento imobiliário com juros de "apenas" 1% ao mês, dando $20 mil de entrada e tendo o prazo de 10 anos (120 meses) para pagar o saldo financiado de $100 mil. Por esse financiamento, você estará pagando nos próximos 120 meses, exatas 120 parcelas no valor de $1.435 cada uma. Isso sem contar, naturalmente, o acréscimo da correção monetária pela inflação acumulada. Partindo daí, vamos então calcular o verdadeiro custo total de comprar este imóvel financiado.

Só de parcelas, apuramos o valor de $172.200 = 120 parcelas X $1.435. Somando-se a esta quantia os $20.000 dados na entrada, chegamos ao valor total de $192.200 pagos pelo apartamento financiado (= $172.200 + $20.000). Esse é o valor total efetivamente empregado na compra do apartamento financiado, o valor que saiu do seu bolso e foi diretamente para os cofres do banco ou da construtora que financiou o imóvel. Para comprar o imóvel financiado, ao invés de comprá-lo à vista com desconto, você estará pagando a mais uma diferença de $84.200 pelo financiamento (= $192.200 - $108.000). É mole???

Em termos de porcentagem, isso dá um acréscimo de 78% sobre o custo do imóvel comprado à vista com desconto. Na prática, pagar o financiamento acaba sendo muito mais "sacrificado" do que economizar e investir um certo valor todo mês. Só com a diferença, dá para comprar um outro imóvel, como um apartamento de 1 dorm. com 1 vg. na mesma região, e colocar para alugar! Mas há ainda uma alternativa muito interessante, embora controversa do ponto de vista pessoal: morar provisoriamente de aluguel, enquanto você vai poupando e investindo para mais à frente poder ter o suficiente para fazer a compra do mesmo imóvel à vista.

MORANDO PROVISORIAMENTE DE ALUGUEL, INVESTINDO E COMPRANDO

Vamos supor que você tenha feito uma ampla pesquisa de mercado, tendo achado o imóvel perfeito para morar. Trata-se do apartamento do exemplo acima, com dois dormitórios e boa localização na cidade de São Paulo, no Bairro dos Econômicos, Rua da Poupança, número 1.000. Está para vender pelo preço inicial de $120 mil ou para alugar por $700 mensais. Você não tem o suficiente para comprá-lo à vista, dispondo apenas de $20 mil para dar entrada num financiamento ou... que tal deixar os $20 mil investidos como já estão, numa aplicação conservadora, e alugar o mesmo imóvel por $700, investindo todos os meses a diferença entre o que você pagaria de prestação ($1.435) e o valor menor gasto com aluguel ($700)? Seriam $735 de investimento mensal ($1.435 - $700 = $735).

Eu fiz as contas para você na minha surrada calculadora financeira, cuja bateria, no entanto, é trocada regularmente e está novinha em folha. Optando por essa alternativa, você precisará esperar apenas 8 anos (96 meses) para ter acumulado o suficiente (em valores da época) para comprar um apartamento como esse, quem sabe o próprio no qual você já está morando. Na opção do financiamento, você teria que esperar 10 anos pela quitação, desembolsando $1.435 em cada um dos 120 meses. Com o mesmo valor de sacrifício mensal ($1.435 = $700 do aluguel + $735 do investimento mensal) você conquista o mesmo imóvel passado no seu nome 2 anos ou 24 meses antes. Com a diferença de $34.400 (= $1.435 X 24 meses) dá para decorar o apartamento inteirinho!

A matemática financeira não nos deixa mentir... Há, naturalmente, uma série de outras vantagens e desvantagens a considerar. Por um lado, enquanto você morar no imóvel alugado não vai se animar a fazer grandes investimentos de decoração e adaptação num imóvel que não é seu. Por outro, se você mudar de emprego para longe de onde mora, o que fazer com o imóvel financiado? O alugado é fácil: entrega e aluga outro perto do trabalho. E quanto à disciplina de poupar e investir todo mês a diferença entre a prestação imaginada e o aluguel? Se for para “torrar” a diferença de $735 com outros gastos, é melhor pagar o preço extra do financiamento.

Só um alerta: condomínio e IPTU você terá que pagar sempre, em qualquer das opções calculadas. Então, não são fator de desempate na sua decisão por uma ou outra. Bem, considerando os fatores da sua situação particular, tome sua própria decisão do que é mais conveniente para o seu caso em particular. Só não tenha preguiça nem se esqueça de fazer as contas antes, evitando escolher um determinado caminho por pura negligência ou preconceito contra as demais opções. Lembre-se: o dinheiro é seu, quem tem que usá-lo bem e ser feliz com ele é você. E fazendo o melhor negócio, você dormirá mais tranqüilo e satisfeito da vida, certo?!



 
Referência: Invertia
Autor: Marcos Silvestre - Cefipe
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