Imóveis - Como escolher a administradora para o seu condomínio? 

Ao contrário do que muita gente imagina, a função de síndico consome muito tempo e energia, de forma que são cada vez mais comuns os casos em que parte das tarefas atribuídas a ele são transferidas para uma empresa especializada na administração de condomínios.

Não são raros os casos em que a função de síndico é exercida pela empresa administradora, enquanto um dos condôminos assume a função de sub-síndico, garantindo, assim, que uma pessoa mais envolvida no dia-a-dia do condomínio participe da gestão e funcione como canal de comunicação entre os moradores e a administradora.

Administradora pode ser escolhida pelo síndico
Ainda que a contratação seja permitida pela Lei dos Condomínios, vale lembrar que é preciso que a mesma esteja prevista na Convenção do Condomínio. Mais ainda, a Lei permite que o síndico contrate a administradora para o condomínio, a não ser que, na Convenção, esteja estipulado que esta decisão deva ser submetida à aprovação da assembléia dos condôminos.

A contratação de uma administradora é de extrema importância para a vida de um condomínio, pois caberá à administradora algumas tarefas burocráticas específicas, que dificilmente os condôminos conseguem fazer sem gastar muito tempo. Neste sentido, contratar uma boa empresa é condição fundamental para o bom funcionamento de um condomínio.

Obrigações da administradora
A principal tarefa de uma administradora é o pagamento das contas do condomínio, incluindo os gastos com água, luz, salário e encargo de funcionários, manutenção de elevadores etc. A empresa deve recolher as contribuições para o INSS dos funcionários, assim como o FGTS, o PIS e as despesas dos sindicatos.

Muitos síndicos acabam terceirizando a mão-de-obra do condomínio, contratando empresas especializadas em administração de recursos humanos. A alternativa acaba sendo vantajosa financeiramente, se comparada à opção de contratar diretamente os empregados, e oferece maior garantia, ao assegurar substituição de funcionários no caso de faltas, evitando que o os serviços prestados ao condomínio sejam afetados.

Cabe à administradora apresentar todas as declarações que são pedidas pela Receita Federal, como, por exemplo, o DIRF (declaração de imposto retido na fonte), ou mesmo pelo Ministério do Trabalho, como CAGED, RAIS, entre outros. A empresa também deve representar o condomínio em juízo, elaborar os editais de convocação das assembléias e apresentá-los ao síndico.

Avaliando as empresas
O primeiro passo é pedir propostas para pelo menos três administradoras localizadas nas imediações do edifício, e submetê-las à aprovação de outros condomínios, mesmo que o síndico não seja obrigado a fazer isso.

Em seguida, deve-se analisar a situação das empresas, checando o tempo de atuação no mercado, sua situação financeira e se não há reclamações contra ela feitas por clientes e fornecedores insatisfeitos. O síndico deve conversar com antigos clientes da empresa para ter uma idéia mais realista de seu trabalho.

Dê atenção especial para os comprovantes de pagamento de funcionários, para que ações trabalhistas não sejam movidas contra o condomínio. Não se esqueça que o síndico continua sendo o responsável legal pelo condomínio. Verifique os antecedentes dos funcionários que serão contratados pela administradora, pedindo referência de antigos empregadores. Esta questão é muito importante, pois se refere à segurança de todos os moradores.

Com relação aos preços cobrados pelas empresas, valores mais altos não significam uma melhor qualidade de seus serviços. Pesquise preços e conheça a forma de cobrança do condomínio feita pela empresa. No que diz respeito aos balancetes mensais, verifique se são claros e detalhados. Isso será bastante útil na hora de cortar custos e analisar para onde está indo o dinheiro do condomínio.