Imóveis - Como resolver problemas dentro de condomínios 

Há alguns anos, moradores de um condomínio de classe média do Rio de Janeiro assistiram a uma cena bem pouco usual. Um morador de 80 anos, enraivecido com a algazarra das crianças no playground, desceu armado e passou a ameaçar todos que estavam na área comum do prédio. Diante da paralisa dos condôminos, que não souberam como reagir, o mesmo morador repetiu, armado, as ameaças em outras três oportunidades. Até que um síndico recém-eleito decidiu tomar as providências necessárias. Fez um boletim de ocorrência, multou o morador e entrou com uma ação na Justiça. Por mais cinematográfico e absurdo que possa parecer, esse não foi um fato isolado na vida em condomínios. Todos os dias, em qualquer região do mundo, moradores que dividem um mesmo condomínio entram em conflito pelas mais diversas razões.

É o cachorro do apartamento de cima que não para de latir, o vizinho que não respeita o espaço da garagem, os moradores boêmios famosos por suas festas de arromba ou as prostitutas que recebem clientes em casa. Não são raras as situações em que condôminos extrapolam os limites do tolerável. Por isso, Marcelo Borges, advogado da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) e mediador jurídico do caso relatado no início da reportagem, defende uma postura mais atuante dos condomínios em resposta a esses problemas. "Para valer, toda norma precisa ter uma sanção", diz.

Isso significa que, no regulamento interno, síndicos e condôminos devem ser meticulosos tanto para elaborar as regras quanto para criar as punições. E ágeis em segui-las. Os artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003, são a principal base legal para essa estratégia de prevenção. "Essas normas falam essencialmente dos deveres, direitos e sanções para determinadas decisões", diz Márcio Rachkorsky, presidente da Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assossíndicos) e apresentador do programa "Condomínio Legal", da rádio CBN.

Ação e reação

O Código Civil estabelece, por exemplo, quais devem ser as multas para diferentes tipos de infração. Nos casos mais graves, a punição pode atingir o valor equivalente a 10 cotas condominiais. No entanto, isso não é pretexto para um síndico sair aplicando multas à revelia. Antes de tomar esta postura extrema, é preciso esgotar todas as outras possibilidades de conciliação.

"Primeiro, o morador precisa ser chamado para uma conversa. Depois advertido por escrito. Se não resolver, pode ser multado", afirma Rachkorsky. Para condôminos que não cumprem o regulamento, o valor da multa pode chegar a até 5 cotas condominiais. Ou seja, se a mensalidade do condomínio custa 500 reais, pode-se aplicar uma multa de até 2.500 reais. O procedimento padrão para casos como este é convocar uma assembléia extraordinária para votação da aplicação da multa. O morador infrator só será punido se três quartos dos condôminos aceitarem a proposta.

O Código Civil também define critérios de punição para os chamados condôminos anti-sociais. Nessa situação, a multa pode ser o valor do condomínio multiplicado por até 10 vezes. "O conceito de morador anti-social é extremamente subjetivo", pondera Rachkorsky. "Na nossa definição é aquele sujeito que, de forma habitual, incomoda seus vizinhos e torna impossível a convivência harmoniosa". Borges, da Abadi, aconselha, contudo, moderação para a aplicação dessa pena. "É importante que haja uma certa temperança. Este procedimento só é recomendável para casos efetivamente graves", diz.

Recorra às autoridades

Em algumas situações, recomenda-se que o síndico ou outros moradores registrem um boletim de ocorrência contra o condômino infrator. "Isso se aplica tanto para questões que envolvam algum risco para as pessoas que circulam pelo prédio quanto para questões ambientais, como barulho excessivo, por exemplo", diz Rachkorsky. Caso o condomínio leve esta questão para Justiça, o registro policial pode servir como prova para atestar sua versão.

De acordo com os especialistas, os moradores só devem recorrer ao Judiciário quando todas as ações extrajudiciais, como notificações e multas, não forem eficazes para a solução do problema. Um exemplo clássico para isso são os conflitos com vizinhos barulhentos. O primeiro passo sempre é tentar conversar. Mas se bate-papos, notificações por escrito e multas não forem suficientes, vale, sim, levar o caso para a Justiça.

Outros conflitos que facilmente podem parar em algum tribunal são os problemas com encanamentos. "Se o morador impede a entrada do encanador para a reparação do problema que está afetando outras pessoas do prédio, o condomínio pode entrar como uma ação pedindo a autorização para isso", diz Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).

Antes de prosseguir com uma ação judicial é importante munir-se com documentos que atestem a acusação. No caso de barulho, por exemplo, vale até contratar um profissional para produzir um mini-laudo sobre o caso. "O laudo deverá provar que o barulho do vizinho é superior a 35 decibeis. Este é volume máximo permitido para um condomínio durante o dia", diz Alexandre Marques, advogado especialista em direito condominial. Se isso não for possível, uma alternativa é gravar o som com um celular, por exemplo, ou mesmo acionar a polícia.

Use a criatividade

Nem sempre é tão simples comprovar uma infração condominial. E, em alguns casos, a acusação pode virar contra o acusador. "Se não houver provas concretas, isto pode ser entendido como um ato difamatório e o acusado pode revidar com uma ação por danos morais", afirma Marques.

Tornou-se comum, por exemplo, que garotas ou garotos de programa aluguem imóveis em condomínios de classe média alta para receber seus clientes. Além de problemas de segurança com a entrada constante de pessoas desconhecidas, esta prática fere a regra que proíbe que imóveis em condomínios residenciais sejam usados para fins comerciais. Provar isso, no entanto, não é uma tarefa fácil. A solução é coibir a prática com estratégias criativas. "Recomendamos, por exemplo, que o porteiro comece a exigir documentos de todos os visitantes do prédio. Isto pode espantar os clientes", diz Marques.

Agora, se for possível encontrar provas suficientes, o condomínio deve mover uma ação contra o locador do imóvel pedindo a rescisão do contrato. "O condomínio não tem legitimidade para questionar o locatário", afirma Marques. Como resposta, o juiz pode até decidir pelo fim da locação e consequente expulsão do inquilino que infringe as regras condominiais.

A mesma postura, contudo, não é adotada nas situações em que o condômino é proprietário do imóvel. Na tradição jurídica brasileira, não há nenhum caso em que um juiz determinou a expulsão de um morador de condomínio por desrespeito às leis internas. O mesmo não acontece em países europeus, como França, Alemanha e Inglaterra. Lá, de acordo com Marques, já existem medidas que anulam o direito do morador infrator de usufruir do imóvel. A pena pode ser temporária, com duração de três a seis meses, ou permanente. "Se a medida é de exclusão, o estado intervém, vende o imóvel e devolve o dinheiro para o condômino que foi expulso". No Brasil, alguns juristas já defendem esta prática.