Imóveis - Construtora faliu? Peça a anulação da hipoteca 

Ter um imóvel hipotecado a um banco em razão de dívida da construtora vai muito além da dificuldade de obter a escritura: caso a empresa tenha a falência decretada e não honre o compromisso com o credor, o bem dado como garantia do empréstimo pode ser penhorado – e o consumidor corre o risco de perdê-lo, mesmo que o tenha quitado.

Histórias assim são mais comuns do que se imagina no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). A de Mitsuo Chikata é um exemplo. O apartamento dele, no edifício localizado na altura do nº 200 da Rua Aratãs, foi hipotecado ao Banco Itaú como garantia de um empréstimo feito pela Companhia Latino Americana de Engenharia (CLA), que faliu sem quitar a dívida. Temendo perder o apartamento, Chikata requereu na Justiça a baixa da hipoteca, mas o pedido foi julgado improcedente. Na sentença proferida em 13 de agosto, o TJ reconheceu que Chikata tem direito à escritura do bem, porque o pagou integralmente, mas a hipoteca continua existindo. O consumidor foi consultado pelo JT, mas não quis dar entrevista.

O processo movido por Claudionor Miguel Marques contra a Waldorf Incoter Incorporadora de Imóveis S.A. teve o mesmo desfecho. Em 1975, ele comprou e pagou à vista uma unidade do Edifício Opalina, no Bairro da Saúde, mas anos depois a construtora faliu e o Banco Crefisul, a quem a Waldorf devia, conseguiu executar a hipoteca, penhorando os apartamentos.

O consumidor moveu ação contra o banco e a construtora, mas acabou perdendo o imóvel em leilão em 1997. “Na época, propus quitar o débito referente à minha unidade, mas isso não foi possível”, lamenta.

Passados quase 30 anos, Marques ainda se lembra da decisão do Poder Judiciário com amargura. “É lamentável que a Justiça tenha privilegiado o empresário em detrimento do consumidor. Aquele era o meu único imóvel”, desabafa. Com a falência da Waldorf, outros consumidores foram prejudicados. Nos arquivos do TJ há vários processos movidos por condôminos de outros edifícios erguidos por ela – o Maringá, na Conselheiro Furtado, e o Paço dos Arcos, na Rua Dr. Paulo Orozimbo, na Aclimação. E a maioria perdeu seus apartamentos por decisão judicial.

STJ defende direitos do comprador
Embora alguns tribunais dêem ganho às empresas, Hamilton Quirino, advogado especialista em Direito Imobiliário, ressalta que no Superior Tribunal de Justiça (STJ) as decisões são unânimes em reconhecer que é nula a hipoteca que recai sobre o imóvel. Segundo ele, a Lei de Falências só se aplica caso o consumidor queira pleitear na Justiça indenização por danos. “Aí sim ele tem de se habilitar credor da massa, com poucas chances de receber, tendo em vista que créditos trabalhista e fiscal são privilegiados”, avisa.

O aconselhável, na opinião dele, é que o consumidor que não tiver êxito nas instâncias inferiores apresente recurso ao STJ, que, em última instância de julgamento, reconhece o direito do comprador do imóvel de não perder o seu bem. Outra dica é solicitar, ao iniciar o processo em primeiro instância, a tutela antecipada (decisão em caráter de urgência), que pode de imediato suspender os efeitos da penhora.